Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка представляет собой делегирование преференции эксплуатации наделом. Арендные правоотношения обладают большим количеством тонкостей. Например, ориентиры съемщика поменялись, но соглашение о прокате уже заключено на год, нужно платить средства.

В такой ситуации можно воспользоваться преподнесением прерогативы пользования надела другим людям за ту же сумму или более. Как составить соглашение о переуступке, какие моменты следует учесть, особенности договорных отношений между юридическими лицами и на другие вопросы ответит статья ниже.

Понятие

Переуступкой прав аренды следует считать возмездную передачу обязанностей и преференций по арендным отношениям другому индивиду. Субъектами правоотношений вправе выступать как обычные граждане, так и организации или индивидуальные предприниматели при наличии личного интереса по эксплуатации земли согласно ее назначению.

Делегирование осуществляется на заранее фиксированный срок. Данный период времени не должен превышать срок, прописанный в основном арендном соглашении. Получение одобрения от реального владельца участка обусловлено сроком переуступки.

Так, если Договор переуступки подписывается меньше, чем на 5 лет, то извещать об этом арендодателя не обязательно. Больший период потребует официального оповещения владельца участка.

Если главный контракт о сдаче в наем включает одно из требований о воспрещении переуступки, проводки то делегировать запрещено. Для проведения процедуры понадобится одобрение собственника.

Участники

Консорциум о делегировании прерогативы аренды подписывается промеж нынешнего и потенциального арендатора, реальный владелец объекта не принимает участия. Субъекты фиксируют договорные отношения, оговаривая все необходимые условия.

Прежний арендатор вправе настаиватьна выплате финансов единовременно или с условленной периодичностью.

Собственник имущества сохраняет за собой право:

• распоряжаться земельным наделом по своему желанию;
• потребовать доклада о состоянии земли;
• при нарушении договоренностей расторгнуть контракт в субъективном досрочном порядке;
• вовремя получать оплату по уговору.

Итак, арендатор вправе самостоятельно сдать в аренду землю другому пользователю. Об этом вовсе не обязательно сообщать владельцу, если такое условие не предусмотрено арендным контрактом. Если действие произошло без ведома обладателя, а по условиям документа его обязаны были уведомить, то он вправе аннулировать консорциум переуступки. Также владелец вправе увеличить цену за эксплуатацию первичному арендатору.

Законодательное регулирование

Ключевые положения аренды земельных участков зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно этой норме арендатор вправе передавать полномочия по использованию надела заинтересованным лицам. Передать преференцию эксплуатации разрешено без извещения реального собственника (если иное не прописано в контракте).

Составление обновленного документа с владельцем не понадобится, но обязанности по содержанию имущества переходят к нынешнему пользователю.

Ст. 65 ЗК РФ устанавливает распорядок ликвидации и коррекции внесения арендных платежей. Все нюансы указываются в консорциуме по согласию каждой из сторон.

П. 2 ст.615 ГК РФ сообщает о прерогативе арендатора распоряжаться доверенным ему имуществом, не выходя за рамки закона и договора.

Действующие законодательные нормы разрешают пользоваться землями сельхозназначения и предназначенные под ИЖС.

Оформление переуступки

Соглашение об уступке делается в письменном виде. В нем фиксируются самая значительная информация об объекте, предопределяющие сумму аренды.

Перед оформлением соглашения стоит учесть:

• со стороны ключевого пользователя не разрешается образования задолженности по платежам;
• при необходимости рекомендуется обрести заверенное нотариусом одобрение владельца;
• озвучиваются все имеющиеся на имущество притязания третьих лиц;
• фиксируется цель соглашения.

При точном соблюдении указанных предписаний контракт расценивается легальным.

Сделка переуступки арендного права производится в два шага:

• Первоначально участники обсуждают условия, производят осмотр земли, определяют объем платежей.
• Документально фиксируют соглашение, регистрируют его.

Обязательные условия

Пользование арендуемым участком при переуступке предполагает следование следующим правилам:

• запрещается использование участка не по предназначению. Так, если заключается договор между физическими лицами под ижс, то нельзя устраивать на участке производство;
• при проектировании возведения здания на земле нужно заручиться поддержкой владельца;
• разрешена частичная передача в субаренду;
• не изменять основные первозданные характеристики объекта (если надел был без болота, то и вернуть его нужно в таком же виде).

При нарушении выше обозначенных обязательств соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание конфликтных ситуаций желательно согласовывать все действия с владельцем участка, хотя законом не предусмотрено такого обязательства.

ВАЖНО !!! Но если уступке подлежит земля, находящаяся в муниципальной собственности, то предупреждать о действиях обязательно представителей власти.

Значительным моментом выступает невозможность предусмотреть в договоренностях разделение участка на части, то есть уступку части надела. В такой ситуации пользователю предстоит обратиться к владельцу земли с прошением о выделении доли. После определения границ части участка, надлежащей регистрации, возможно, передать полномочия пользования третьему лицу.

Необходимая документация

В отличие от арендного соглашения для заключения договора уступки не требуется предоставления документов, свидетельствующих о праве собственности на участок.

Так для совершения процедуры необходимо:

• Арендное соглашение.
• Паспорта участников.
• Подтверждение отсутствия долговых обязательств (платежные чеки, расписки в получении владельцем денежных средств).
• Документация о существовании или отсутствии обременений, претензий третьих лиц.

Составление документа

Соглашение фиксируется в произвольном виде. Однако с выполнением необходимых предписаний.

Бланк документа должен содержать следующие сведения:

• об объекте правоотношений;
• сумме арендного платежа;
• стоимости переуступки;
• периоде договора;
• целевого предназначения земельного надела;
• Процедура возврата участка законному владельцу;
• ответственность сторон;
• претензии относительно объекта.

При необходимости текст может корректироваться обновленными сведениями. Образец договора уступки между физическими лицами можно запросить у наших юристов.

Налогообложение

В соответствии с пп.1 п.1. ст. 146 НК РФ передача материальных прав (к чему и относится переуступка) предполагает оплату НДС. Облагаемой базой выступает величина денежных средств, обретенных арендатором и зафиксированных в контракте.

Момент определения налоговой базы соотносится с периодом передачи прерогативы на эксплуатацию имущества. Выплате подлежит также и подоходный сбор.

Если делегирование осуществляется в пользу гражданина, то обязательство подачи налоговой декларации лежит на самом арендаторе. Если же новым пользователем выступает организация, то она осуществляет расчет и перечисление НДФЛ как налоговый резидент.

Регистрировать или нет

Арендное соглашение подлежит госрегистрации при его длительности в год и более времени или в случае участия в нем юрлица. Также проходит процедуру и переуступка. Сумма госпошлины для физлица составляет 2 тыс. руб. и 22 тыс. для юридического лица.

Для процедуры потребуется:

1. Письменное заявление.
2. Соглашение об аренде и переуступке.
3. Удостоверение личностей предыдущего и нынешнего нанимателей.
4. Справка с фиксацией собственника и первичного пользователя.
5. Кадастровый паспорт участка.

При участии организации сверх того потребуются:

• выписка из реестра;
• учредительная документация;
• ОКПО.

Если участниками правоотношений выступают физлица, то понадобится нотариально заверенное разрешение мужа/жены или выписка о неимении зарегистрированных отношений.

Итак, переуступка представляет собой делегирование полномочий пользования участком первичным арендатором вторичному пользователю.