Покупка земли в деревне у администрации сельского поселения

Вариант переезда за город на постоянное место жительства привлекает все больше людей, тем более что покупка земли муниципального образования считается безопасной сделкой. О том, как купить землю в деревне у администрации под частную застройку, будет рассказано в нижеследующей статье.

Предусмотрена ли возможность отчуждения в личное владение граждан земель публичной собственности?

Во времена СССР земли всех категорий находились только в союзной собственности. Вместо личной собственности было провозглашено землепользование.

В качестве пользователей земли выступали:

1. коллективные хозяйства (колхозы);
2. совместные хозяйства (совхозы);
3. другие юридические лица сельскохозяйственной направленности;
4. граждане СССР;
5. промышленные, транспортные и иные юридические лица несельскохозяйственной направленности.

Конституция 1993 в статье 9 закрепляет положение о том, что природные ресурсы, и в том числе участки земли могут находиться в разных формах собственности: частной, государственной, муниципальной, а также иных. Таким образом, было закреплено право граждан на отчуждение земли разными способами: продать, подарить, сдать в аренду, передать по наследству. Администрациям городских и сельских поселений также предоставлено право продавать находящиеся в местной собственности участки.

Положения Конституции подтверждаются ныне действующим Земельным Кодексом, утвержденным еще в 2001 году.

Для каких целей приобретается земля у муниципалитетов?

Цель приобретения существенно влияет на цену земельного надела. Если на приобретенной земле планируется вести сельскохозяйственную деятельность, то стоимость ее будет изменяться под воздействием следующего:

• насколько плодороден слой почвы;
• плотность застройки окружающих участков;
• наличие лесопосадок. Это актуально в местностях, где дуют сильные ветры. Иначе слой почвы сильно пересыхает, а в некоторых случаях даже уносится ветром;
• если предполагается использовать землю для выпаса крупного рогатого скота или для иных видов животноводства, то большое значение имеет близость водоема с пригодной водой;
• рельеф местности.

Для индивидуальной застройки важным будет:

• рельеф;
• наличие канализационных подводов;
• газификация участка;
• качество дорог;
• наличие транспортных развязок (железнодорожные станции, автобусные остановки).

Чем идеальнее участок будет соответствовать указанным параметрам, тем выше будет его цена.

В каких случаях возможна продажа рассматриваемых наделов?

Отчуждение муниципальных земель возможно в двух формах: аукциона и обычной продажи.

Без проведения торга возможна продажа наделов:

1. относящихся к Дальневосточным землям;
2. сельскохозяйственной организации;
3. для создания фермы или иной разновидности крестьянского хозяйства;
4. собственникам находящихся на этих наделах строений (или части этих построек);
5. организациям, обладающим правом использования этих земель на бессрочной основе;
6. для комплексного освоения, например, для жилищной застройки площадью 100 000 м2 (но только если до этого такая земельные площади были предоставлены по арендному договору);
7. членам садоводческого или огороднического товарищества. Но это касается только тех участков, которые образованы из земель этого товарищества в границах сельского поселения;
8. арендаторам (как гражданам, так и организациям) земель сельхоз назначения, но только по истечении трех лет с момента начала действия договора аренды и при отсутствии нарушений правил землепользования;
9. физическим лицам для садоводства;
10. физическим лицам для ведения личной подсобной хозяйственной деятельности;
11. физическим лицам для индивидуальной жилой застройки.

ВНИМАНИЕ !!! Для заключения договора купли и продажи в иных ситуациях всегда проводятся аукционные торги.

Обратите внимание, земельные наделы публичной собственности могут быть проданы только российским предприятиям и гражданам. Иностранцам и зарубежным организациям земли, принадлежащие РФ, ее субъектам и населенным пунктам могут выделяться только по договору аренды. Продажа иностранным физическим лицам и компаниям таких земельных наделов запрещена.

Предоставляются ли муниципальные земли гражданам бесплатно?

Да, в соответствии с нормативными земельными документами РФ возможно безвозмездное выделение таких участков в следующих ситуациях:

• если рассматриваемый надел предоставлялся такому человеку, работавшему в названном сельском поселении, в пользование даром. Отчуждение возможно по истечении 5 лет, если правила землепользования не нарушались. К таким категориям чаще всего относят врачей, учителей, агрономов и представителей прочих нужных в сельском поселении профессий;
• при наличии трех и более детей, если такая семья состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Эта Процедура гораздо сложнее, чем просто покупка земли у муниципалитета, но для молодых специалистов и социально незащищенных семей.

Кто имеет право на первоочередное предоставление или покупку земель у муниципалитета?

Перечень таких граждан определяется не только нормативными документами федерального уровня, но и законодательством субъектов РФ и муниципальных образований. Точный список может предоставить только местная администрация.

Но, как правило, к ним относятся:

1. так или иначе пострадавшие от техногенных, в том числе радиационных, аварий;
2. инвалиды и их семьи;
3. ветераны 2-ой Мировой войны;
4. ветераны военных действий;
5. многодетные семьи;
6. родитель, в одиночку воспитывающий ребенка;
7. военнослужащие-контрактники.

Каждое муниципальное образование может дополнить этот перечень другими категориями.

Как подается заявление о желании приобрести землю сельского поселения?

Для начала заявитель выбирает себе нужный участок, подходящий ему по всем параметрам. Выбор земли может быть осуществлен даже онлайн, на сайте Росреестра. Там же, кстати, можно проверить, нет ли у участка обременений правами посторонних лиц. У желаемого участка обязательно должен быть кадастровый номер. Продажа земельных площадей, не состоящих на кадастровом учете, невозможна в соответствии с нормативными документами.

Кроме того, в отношении участка должно быть произведено территориальное планирование, точно определены его границы и вид разрешенного земли использования. Если не проведено этих важных процедур, участок запрещен к продаже.

ВАЖНО !!! Перед тем, как подать заявление о желании приобрести участок, надо пройти предварительное согласование. Это упрощает порядок приобретения участка, но возможно только для граждан. Если земля приобретается для индивидуальной застройки, подсобного хозяйствования или садоводческой деятельности, то возможно подать заявление в произвольной форме о предварительной договоренности на выделение данной земли.

После того, как потенциальный покупатель определился с выбором и прошел (в разрешенных случаях) предварительное согласование в администрации, он заявляет в письменном виде о желании заключить Договор о купле-продаже надела.

Что должно быть зафиксировано в заявлении:

1. В какой орган заявление подается.
2. Данные заявителя.
3. Предполагаемый вид владения (на праве собственности или пользования на постоянной бессрочной основе).
4. Кадастровый учетный номер земельного надела.
5. Адрес или координаты местоположения участка.
6. Есть ли на нем здания и сооружения, принадлежащие заявителю (и на каком основании он ими владеет).
7. Обязательно нужно указать «без проведения торгов».
8. Данные акта о территориальном планировании.
9. Данные решения о предварительном согласии выделения участка.

К заявлению обязательно прилагаются:

1. Копия документа, подтверждающего личность.
2. Если заявление подается по доверенности, то копия такого документа.
3. Копии правовых документов на здания и сооружения на земельном наделе.
4. Иные необходимые документы.

Срок на рассмотрение отведен в 10 суток, но на практике занимает не меньше месяца.

Какие есть основания для отказа в продаже участка?

У администрации сельского поселения есть ряд причин для отказа в продаже муниципального земельного участка.

1. Если для земельного надела указан определенный вид дозволенного землепользования, а заявитель указывает другую цель его эксплуатации.
2. Если заявление подано тем человеком или организацией, которым запрещено приобретение государственных или муниципальных земель Например, иностранцам и компаниям, доля зарубежного участия в которых превышает 50 %.
3. В отношении надела, указанного в заявлении, не произведено категорирование. Поэтому невозможно определить вид его разрешенного использования, следовательно, нельзя продавать. Земля может быть отчуждена только после отнесения к определенной категории.
4. Участок обременен правами третьих лиц
5. Земля зарезервирована за некоммерческой .
6. На таком участке есть сооружения, в собственности не заявителя, а других юридических или физических лиц.
7. Если в отношении надела не установлен вид дозволенного землепользования.
8. Участок ограничен в обороте, т.е. запрещено его продавать.
9. Органы муниципальной власти или госвласти определили этот надел поставленным в резерв для общегосударственных нужд.
10. Границы надела утверждены неправильно и требуют уточнения.
11. Не совпадают реальная площадь участка или зафиксированная в заявлении.
12. В отношении участка объявлен аукцион.
13. Земля предназначена под застройку недвижимыми объектами, имеющими местное, региональное или федеральное значения, а заявитель не собирается их возводить.
14. Неполный пакет документов, приложенных к заявлению, или ошибки в самом заявлении.
15. Отказ перечислить администрации аванс за недвижимый объект.

Об отказе с указанием причины местная администрация уведомляет заявителя письменно.

Как заключается договор купли-продажи?

Договор купли-продажи муниципальной земли составляется не менее чем 3-х экземплярах.

1. Набор данных в содержании договора стандартный:
2. Дата и место заключения.
3. Реквизиты сторон.
4. Описание местоположения, кадастрового номера, площади, категории земли и вида дозволенного землепользования.
5. Цена надела.
6. Права, обязанности и ответственность сторон.
7. Цель эксплуатации земли.

После заключения договора обязательно получение кадастрового паспорта (при его отсутствии) и постановки на учет права собственности в Регистрационной палате.

Несмотря на указанные в нормативных документах сроки, на выкуп земельного участка не будет потрачено менее полугода, причем при всех собранных и правильно оформленных документах. Иногда процесс может затянуться даже на несколько лет. Поэтому потенциальным покупателям муниципальной земли лучше запастись терпением.