Как продать приватизированную квартиру?

Приватизация жилья касается тех помещений, которые были получены во владение от муниципалитета, оформив такую Недвижимость в собственность, владельцы имеют полное право ее продать. Что включает в себя продажа приватизированной квартиры, сильно ли отличается от реализации недвижимости приобретенной по договору купли продажи?

Приватизация

Большая часть жителей РФ проживает в квартирах, полученных от предприятий работодателей или государства. Такое жилье выдавалось на основании договоров социального найма, аренды, которые заключались между жильцами и муниципалитетом. С начала 90-х государство разрешило приватизировать полученные таким образом квартиры. То есть после проведения приватизации арендаторы становились полноправными владельцами недвижимости.

Статус приватизированного жилья может быть таких видов:

• индивидуальна подразумевает оформление на одно конкретное лицо;
• общая, которая делится на долевую с указанием равных или каких-то определенных частей или совместную в этом случае нет разделения на доли между владельцами.

Как продавать жилье, полученное в собственность, таким образом, есть ли отличия и особенности? И как быть, если жилье было семьей с несовершеннолетними детьми?

Условия продажи

Реализация приватизированной недвижимости должна проходить в соответствии с требованиями закона.

К таковым относятся:

• отсутствие несогласованных перепланировок помещения;
• продаваемая недвижимость недолжна, иметь обременений;
• при наличии детей, не достигших возраста восемнадцати лет, появляются дополнительные сложности и требования к предоставляемым документам;
• если владельцев не один, то следует учитывать согласие всех сторон.

Подобные условия касаются не только квартир, прошедших процесс приватизации они распространяются на всю недвижимость, подлежащую реализации.

ВАЖНО !!! Продажа будет возможна только в случае если имеется вся необходимая документация, соответствующая действительности и отсутствуют проблемы с юридической стороны.

Порядок продажи

Процедура продажи приватизированного жилья осуществляется по стандартной схеме.

Итак, порядок продажи включает в себя такие этапы:

• определить стоимость продающейся квартиры, тут стоит быть объективным и не завышать ее реальную цену. Покупатели всегда сравнивают цены с подобными вариантами на рынке недвижимости;
• следует провести подготовку недвижимости к ее последующей реализации. Для этого нужно не только привести жилье в соответствующий вид, но и пересмотреть все имеющиеся документы, подготовить бумаги, которых не достает и т.д.;
• написать объявление о продаже. Текст его должен включать в себя точную информацию о квартире, описание должно быть красочным чтобы привлечь покупателя. Наличие фото недвижимости и прилегающей к дому территории будет плюсом;
• проведение осмотров квартиры. Тут следует подготовиться к вопросам, которые могут возникнуть со стороны покупателей;
• проведение сделки. Следует заранее выбрать каким образом сделка будет проведена, варианты передачи денежных средств и т.д.

Провести сделку по продаже жилья возможно, как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риелтора и юриста. Их помощь обезопасит сделку и снимет с продавцов необходимость в самостоятельном поиске покупателей, встреч с ними и в подготовке ряда необходимых бумаг.

Если во владении менее трех лет

Продать недвижимость после приватизации можно в любой момент на это не требуется каких-то определенных разрешении или дополнительных бумаг. Но существуют некоторые особенности, желая продать квартиру, которая находиться во владении менее 3-х лет НК РФ обязует выплатить Налог с продажи имущества размер которого составляет 13% с полученной прибыли.

Но ст.217 НК РФ подразумевает несколько случаев, когда продавцы освобождаются от налогообложения:

• если Жилое помещение было приватизировано до 2016г;
• если имущество находиться более 3 лет в собственности.

Итак, Закон обязует граждан выплачивать налоги с доходов, так как продажа подразумевает под собой получение прибыли, то соответственно НДФЛ необходимо выплатить. Размер его составляет 13% от полученной при сделке суммы, а она е маленькая. Но есть возможность снизить размер использовав имущественный вычет (Налоговый Кодекс Российской Федерации ст.220), который снижает сумму налогообложения на 1000000. Например, жилье было продано за 3 800 000 эта сумма и есть доход, с которого высчитывается налог, 3800000х13% / 100 = 494000 сумма, которую необходимо уплатить, но применив имущественный вычет, получится (3800000-1000000) х13%/100= 364000, что значительно выгоднее.

При наличии несовершеннолетних

Приватизированная недвижимость, в которой имеют доли дети, чей возраст менее 18 лет, то для осуществления продажи потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение подобной сделки.

Для того чтобы такое разрешение было дано необходимо убедить опеку что права ребенка не будут ущемлены:

• подтвердить, что несовершеннолетнему выделена жилплощадь такого же размера, можно найти родственников и на время зарегистрировать малыша там;
• или предоставить факт того, что подобран вариант аналогичной жилой площади и после продажи одной квартиры сразу будет оформлена новая и выделены метры на дитя. Следует найти покупателя на свою квартиру и одновременно ту которая будет куплена в последующем.

Во втором случае следует подбирать недвижимость идентичную по размерам и качеству, так как если условия для проживания будут хуже предыдущих, то разрешение не будет дано. Тоже произойдет если жилье будет располагаться вдали от школьного или дошкольного учреждения тут возможно получить одобрение, если новая площадь будет по размерам значительно превышать предыдущую. Если родители решат миновать органы опеки и продать квартиру не получив одобрение, то проведенная сделка будет признана не действительной.

При нескольких владельцах

В большинстве случаев в качестве собственников приватизированного жилья выступают несколько собственников, как правило, это супруги и их дети. В такой ситуации продать недвижимость без разрешения всех владельцев невозможно.

Собственность, полученная на членов семьи, становится общей и подразделяется на:

• долевую;
• совместную.

Совместная собственность означает, что владельцы не имеют во владении какой-то определенной части имущества. Для реализации квартиры в этом случае, потребуется обращение в суд для того чтобы в судебном порядке владельцам были выделены доли. Распределение, которых будет проведено в соответствии с интересами сторон.

ВАЖНО !!! Выделение болей может быть совершено как в процентном, так и в натуральном виде. То есть если в помещении имеется несколько жилых комнат, то они могут быть распределены между владельцами, а оставшаяся нежилая, разделена в процентном соотношении.

После того как будут определены доли владения, продажа будет проводиться в соответствии со ст.250 ГК РФ, а она гласит если продажу решила совершить одна из сторон, в первую очередь необходимо предложить ее покупку совладельцам. Стоимость должна соответствовать той, что установлена на рынке.

Итак, закон предусматривает несколько путей продажи приватизированного жилого помещения:

• продажа жилья совершается одновременно всеми владельцами приватизированного жилья, Договор продажи может быть составлен как общий или индивидуально для каждого собственника, участвующего в сделке;
• продажа проводиться только одним из собственников, и в соответствии с законом (НК РФ ст.220) доля преимущественно предлагается совладельцам, и они ее выкупают;
• доля также продается только одним из владельцев, но выкупать ее совладельцы отказались, и она продается постороннему лицу.

При совершении сделки с участием нескольких владельцев следует быть внимательным к документам, проверить, чтоб не было граждан, которые не приняли участие в приватизации, чтоб присутствовали согласия всех собственников на проведение сделки это если продажа совершается только одной стороной владельцем.

Прописанные жильцы

У приватизированной квартиры могут быть не только владельцы, участвовавшие в приватизации, но те что отказались, но остались прописаны на жилой площади. У этих лиц сохраняется право на проживание в квартире причем не ограниченное время. Вряд ли найдется покупатель, желающий купить квартиру с прописанными жильцами никто не захочет жить совместно с посторонними лицами. Что же можно сделать при такой ситуации?

Закон допускает выписку подобного лица, но совершить это возможно только при наличии некоторых обстоятельств:

• переезд такого жильца в иное помещение по собственной инициативе;
• если зарегистрированное лицо не проживает на территории длительный период времени и не собирается возвращаться туда, по собственному желанию, а не по причине того, что владельцы этому препятствуют;
• приписанный Гражданин не выплачивает свою часть за коммунальные Услуги.

Если такие обстоятельства присутствуют, то в судебном порядке, возможно, выписать жильца. Исключениями будут те случаи, когда житель:

• дитя чей возраст менее 18 лет;
• граждане, имеющие ограниченные способности (инвалиды);
• лица преклонного возраста.

Подобные категории граждан также могли проживать в жилом помещении, но не участвовать в процедуре приватизации. При наличии регистрации в такой квартире они не могут быть выписаны оттуда.

Необходимая документация

Как и во всех сделках, особенно касающихся купли-продажи, важным моментом является сбор и предоставление документов.

Список требуемых бумаг будет зависеть от ситуации, тем не менее имеет общий список, который необходимо предоставить не зависимо от ситуации:

• бумаги, удостоверяющие личности всех владельцев;
• подтверждение регистрации прав собственности на продаваемое имущество;
• документ о проведении приватизации жилья (копию, оригинал);
• технический паспорт;
• выписка ЕГРН или кадастровый паспорт;
• справка ф.9;
• подтверждение об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
• если есть дети, не достигшие возраста совершеннолетия, то потребуется получить разрешение из органов опеки на проведение сделки;
• невозможно провести процедуру без согласия супруга имеющего совместное, общее право владения имуществом;
• если владельцы в разводе, то необходимо предоставить документ о том в каких долях имущество распределено;
• при наличии собственников, относящихся к гражданам, которые признаны недееспособными или имеющие ограничения в дееспособности потребуется предоставить согласие из органов опеки. Так как в сделке будет участвовать представитель недееспособного, потребуется документ удостоверяющий его личность и документ устанавливающий опекунство;
• в случае если кто-либо из владельцев менял личные данные (имя, фамилия) потребуется документ, подтверждающий это.

ВНИМАНИЕ !!! Основная ответственность на сбор документов ложиться на продавца. Количество бумаг, которые потребуются, зависит от ситуации, например, количество прописанных жильцов, возраст их, также учитывается факт того что могут быть граждане, отбывающие срок, но имеющие регистрацию в квартире и т.д. Все эти моменты потребуют предоставления различного рода дополнительных справок и документов. От покупателя лишь необходимо быть финансово способным при заключении сделки.

Продажа приватизированной собственности имеет тот же порядок что и любая другая. Основным пунктом является, то что необходимо учитывать количество зарегистрированных на ней жильцов, которые отказались от приватизации. Также следует помнить о том, что если квартира находится менее 3 х лет в собственности, то придется уплатить налог с продажи. Для снижения суммы подлежащей налогообложению также можно воспользоваться имущественным вычетом он уменьшит ее на 1 млн. руб. или дождаться пока пройдут три года и после продавать.