Бесплатная юридическая консультация онлайн

Продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу

Продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу

Особенности продажи квартиры с обременением по материнскому капиталу

За время проведения программы, действующей в поддержку семей, большинство из них решило использовать сертификат на МСК для покупки нового жилья. Но со временем возникает потребность в смене жилья на другое (при переезде в другой город, покупка квартиры лучше) и теперь необходима продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу. В данной статье будут рассмотрены основные вопросы, связанные с этой процедурой.



Продажа квартиры с обременением по материнскому капиталуУсловия продажи

Основным условием при покупке жилья с помощью МСК является оформление квартиры в собственность для всех членов семьи. Государство в лице органов ООиП внимательно наблюдают, чтобы права лиц, не достигших совершеннолетия, небыли нарушены. Это делается для того, чтобы несовершеннолетний ребенок не потерял часть в квартире, на покупку которой были выделены государственные деньги. Поэтому при продаже таких квартиры обязательно должно быть наличие согласия от органа опеки.

Чтобы получить такое согласие из ООиП, родителям необходимо представить доказательства того, что продажа никак не будет ущемлять права несовершеннолетнего.

ВАЖНО !!! Особое внимание будет уделено тому, чтобы несовершеннолетний получил полагаемую ему долю в праве в новом жилье, и чтобы условия, в которых будет проживать ребенок, никак не ухудшились (размер приобретаемого жилья должен быть больше чем продаваемого).

Обобщая сказанное, можно выделить два главных условия, без соблюдения которых продажа будет невозможна:
  • Условия жизни несовершеннолетних при смене жилья не изменятся или станут лучше и за ними будут сохранены доли в приобретенном имуществе;
  • Родителями получено согласие от ООиП на осуществление сделки.

Приобретение согласия от ООиП

Если при покупке жилья использовался МСК, то согласно законодательству РФ (Федеральный закон No256-ФЗ) приобретенное жилье должно быть в собственность, в которой каждому члену семьи выделена равная доля. Поэтому перед тем как составить договор о продаже жилья необходимо согласие ООиП. Оно выдается в письменном виде или же орган лично может присутствовать при проведении сделки.

Для быстрого получения требуется собрать пакет документов, среди которых обязательны:
  • Заявление родителей или представителей несовершеннолетних требуемого образца;
  • Документы, которые удостоверяют личность всех членов семьи;
  • Справка об оценке стоимости;
  • Документы, подтверждающие право на имущество;
  • Документ, которым подтверждается отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Главным правилом, без соблюдения которого получить разрешение не удастся – это сохранение условий жизни несовершеннолетних. Но здесь существует несколько исключений, среди которых выделяют необходимость лечения ребенка (дорогостоящее) или уменьшение доли родителей и соответственно увеличение доли детей. Только при этих условия опека может одобрить смену жилища на меньшее по площади.

Вопрос о том, какая доля должна достаться ребенку, в текущем законодательстве отражен не полностью и поэтому возникает множество спорных ситуаций. Дети являются полноправными приемниками и обязаны получить долю, которая равна родителям. Если же несовершеннолетних двое, то на каждого из них должно приходиться не менее 1⁄4 от жилища. Согласно Федеральному закону выделение небольших долей несовершеннолетним возможно, если остальные доли уже поделены среди остальных членов.

ВАЖНО !!! При иных ситуация выделение сверх маленьких долей является нарушением закона. В таких ситуация опека оспорит сделку и тем самым признает ее недействительной, а суд обяжет родителей выделить детям доли равные 1⁄4. Однако, исходя из судебной практики, такие заявления поступают достаточно редко.

Сроки продажи

Ограничения на продажу квартиры, купленной с помощью сертификата, отсутствуют в законе No256-ФЗ, но иное федеральное законодательство регулирует вопрос об одобрении сделок, связанных с материнским капиталом (Гражданский кодекс статья 28 и 37). Данное разрешение, как правило, действует не более трех месяцев, но согласно письма No09 договор о продаже имущества не позднее 30 дней со дня, когда было получено разрешение от ООиП.

Если в течение этого срока сделка не состоялась, то требуется проходить процедуру получения снова. Отсутствие этого документа будет основанием для отказа в проведении регистрации имущества в Росреестре. Само жилое помещение, приобретаемое при помощи МСК, может продаваться в любой момент после покупки.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Важные моменты:
  • Если лицо является собственником менее пяти лет, то необходимо внести налог при продаже. Этого можно избежать, если продажа и приобретение произойдет в течение текущего налогового периода;
  • Если жилище было приобретено с помощью банка (ипотека), которая до сих пор не погашена, то помимо обращения в ООиП также следует направить запрос в банк, который выдаст соответствующий документ. С его помощью возможно перевести все обязательства на покупателя.

Продажа, если отсутствуют доли

Оформлять несовершеннолетних в приобретенном имуществе необходимо только в одном случае – если МСК был применен для закрытия ипотечного займа. В такой ситуации выделить доли необходимо не позднее шести месяцев вследствие снятия обременения.

ВАЖНО !!! При этом обязательным является получение разрешения от ООиП, иначе в противном случае сделка будет признана несостоявшейся, а ее участники привлечены к уголовной ответственности по статье Мошенничество (статья 159 УКРФ).

Разрешение о продаже имущества можно также получить, если доли несовершеннолетних будут выделены в аналогичном имуществе и не обязательно имеющемся в собственности у родителей.

Продажа, если есть долги

Для того чтобы продать квартиру с наложенным на нее обременением в виде ипотеки, требуется взять согласие банка, а также выделить доли в имуществе. Если этого не произвести, то велик шанс того, что опека оспорит такую сделку.

После выполнения этих процедур следует выбрать вариант продажи:
  • Часть денег покупателя будет переведена в первоначальный взнос;
  • Все обязательства продавца перейдут на покупателя. В этом случае требуется составление дополнительного соглашения в банковском отделении;
  • Продавец вносит всю сумму за ипотеку, тем самым закрывает обязательство.
Два основных способа продажи:
  1. Все дети в семье должны получить свою часть в ином жилом помещении, при этом условия их жизни не должны измениться в худшую сторону, иначе обращение государственных органов в суд неизбежно.
  2. Выплата компенсации несовершеннолетнему. В данном случае также необходимо обратиться в ООиП и предоставить заявление и справку. Затем требуется открыть счет в банковском отделении на имя несовершеннолетних и внести туда сумму равную стоимости доли.

Подводя итог можно сделать вывод, что продать квартиру, купленную с помощью МСК возможно, но только при соблюдении всех законодательных требований. Для правильного оформления документов и проведения всех процедуры продажи рекомендуется обратиться за юридической помощью. В данном случае опытные юристы не только помогут сократить время на оформление пакета документов, но и уберегут от возможного правового преследования за попытки мошенничества.



Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва и Московская область,
Санкт-Петербург и область
Вся Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Официальный сайт: jurists-online.ru

Москва и Московская область,

Санкт-Петербург и область

Вся Россия, тел. +7 (800) 350-56-12

Заказать звонок юриста бесплатно

Задать вопрос юристу бесплатно

Образцы документов

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск