Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Чаще всего, продажа квартиры с долгами не прекословит законам нашей страны и подобную сделку возможно осуществить. Говорить можно, в частности, о долгах за коммунальные Услуги. Ведь должником принято называть определенное лицо, но не его жилище. Объект недвижимого имущества в соответствии с законом не может обладать обязательствами.

Очевидно, что не любой человек пожелает приобрести на таких условиях жилье: в придачу к нему новому хозяину могут достаться и неприятности с жилищной организацией: хотя сотрудники коммунальных организаций и не будут иметь права истребовать от него оплаты долгов прошлого собственника, они могут отправлять по его адресу извещения и квитанции на оплату задолженностей

При совершении договоренности о продаже недвижимого имущества с задолженностью за ЖКУ имеются определенные специфические черты.

Как происходит продажа

Для того чтобы совершить продажу квартиры с долгами нужно непременно сообщить об этом обстоятельстве будущего приобретателя. Иначе, потом у него будет возможность аннулировать Договор купли-продажи с помощью судебных органов и выдвинуть требование либо о снижении стоимости, или расторжения договора купли-продажи и возвращения собственных средств.

Его помощником станет гражданское законодательство, согласно которому допустима такая ситуация.

Как правило, правду о долгах утаить не получается: посредники и внимательные приобретатели перед составлением соглашения делают запрос о выписке со счета либо справку о том, что нет неоплаченных платежей из управляющей организации.

Продавец имеет право представить покупателю некоторые способы решения проблемы:

1. Составление письменной договоренности либо предварительного договора купли-продажи, по которому продавец обязан произвести выплату просроченных платежей по коммуналке из той стоимости, которую он намерен обрести от приобретателя;
2. Задолженность по квартплате разрешено передавать новому владельцу, если он дает согласие на это. Для этого покупатель и продавец составляют договоренность, по которой покупатель обязан выплатить долги по ЖКХ после покупки или продавец и покупатель предусматривают положение о переводе долга в соглашение. Тогда продавец может сделать скидку к стоимости жилого помещения в объеме суммы задолженности по ЖКХ.

Какие есть варианты продажи квартиры с долгом

Если приобретатель против таких способов решения проблемы, то продавец должен решить вопрос со скопившимися задолженностями сам до подписания договоренности о продаже. Для этого он вправе направиться с заявлением в Управляющую организацию, попросив отсрочку платежей. Также можно совершить договоренность о купле-продаже, игнорируя невыплаченные суммы. Тогда обязанность по выплате его задолженности закреплена за продавцом.

Грамотное соглашение о продаже непременно заключает в себе положения о том, что невозможно передать задолженность по коммунальным услугам, капремонту тому, в чью собственность переходит помещение при продаже. Даже при обеспечении подобных мер, управляющая организация вправе истребовать уплаты от нынешнего владельца.

ВНИМАНИЕ !!! Не нужно бояться возможных распрей: никто не сможет истребовать уплату с нового хозяина жилища, если другое прямо не обозначено в договоре. В подобных случаях долг в действительности надо выплачивать в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса.

Вполне очевидно, что реализация жилого помещения с долгом по коммунальным платежам вызывает некие затруднения, поскольку не в любом случаем понятно, что писать в договоре. А как обстоит дело с неуплатой по капитальному ремонту? В действительности, обстановка с капремонтом практически та же, что с неуплатой за ЖКУ.

При реализации жилого помещения владелец должен получить документ из бюро технической инвентаризации, где будет обозначено, что у него нет долга за данную жилую площадь (и за капремонт). Однако, наложить запрет на реализацию жилого помещения в данной ситуации, даже если у владельца имеются неуплаченные платежи никто не может. Исключение составляют те ситуации, когда в отношении неплательщика начато исполнительное производство, в ходе которого на Жилое помещение налагается арест.

Особенные ситуации

Отказаться от приобретения может только сам приобретатель, но, по обыкновению, если имеются задолженности, то покупатель всего лишь немного уменьшает цену жилья и стороны совершают подписание договора. Отсюда следует, что продажа квартиры может закончиться как успешной договоренностью, так и неудачей, а потому не нужно идти на риск перед предполагаемым приобретателем. Имеет смысл заранее позаботиться об отсутствии долгов.

Иногда возникают ситуации, при которых после осуществления сделки по продаже квартиры после подписания договора о купле-продаже и составление требуемых документов новые хозяева жилья внезапно обнаруживают присутствие задолженностей по коммунальным услугам или капитальному ремонту.

ВАЖНО !!! Такая ситуация может возникнуть при приобретении приватизированной квартиры, поскольку в соответствии с законодательством задолженности по квартплате не могут препятствовать в реализации квартиры. Запрет на продажу квартиры до полной уплаты всех задолженностей коммунальные работники могут получить лишь по судебному решению и только в подобной ситуации продажа квартиры будет признана недействительной.

Новые хозяева жилья не должны выплачивать задолженности и все способы истребовать с них выплаты будут рассмотрены, как противоречащие законодательству.

Исковая давность по подобным делам — три года. За данный период коммунальщики будут иметь право требования выплаты задолженности от прошлых хозяев, даже они совершили продажу квартиры. После трехлетнего срока все невыплаченные задолженности списываются, и дело архивируется.

Когда квартиру с долгами нельзя продать

В случае, когда квартира коммунальная, то её вообще невозможно продать, поскольку она находится в собственности не квартиранта, а государственной власти. Процедура купли-продажи можно начать лишь после того, как жильё будет оформлено в собственность жильца.

Из всего, что было изложено ранее, можно заключить, что совершить продажу жилья с обременением в виде задолженностей по различным платежам. Законодатель в любом случае встает на защиту прав приобретателя и помогает ему, даже в случае покупки недвижимости с некоторыми обременениями.

Как покупатель может защитить свои права

Статья 153 Жилищного Кодекса будет существенным аргументом для тех, кому требуется обоснование собственной точки зрения по этой ситуации.

В большинстве случаев имеет место ситуация, когда Управляющая компания начинает требовать уплаты задолженности от новых собственников. И требуют от них оплаты коммунальных услуг и прочих платежей, которыми покупатель не успел воспользоваться.

Лучим вариантом будет заблаговременно пролить свет на такие детали, и прийти к соглашению с самим продавцом жилого помещения. Приобретателю необходимо посетить управляющую организацию до момента совершения сделки.

Это нужно для того, чтобы убедить себя в том, что задолженности будут находиться только на лицевом счёте прошлого хозяина. Юристы, помимо того, настоятельно рекомендуют закрепить данные счетчиков в настоящее время.

Что будет если не выплатить задолженность

Все граждане Российской Федерации, которые имеют взятую в аренду либо свою Недвижимость, должны каждый месяц вносить оплату по предоставляемым им коммунальным услугам. Расчет платежей производится до 26 числа прошлого месяца, а оплачивать квитанции нужно до 10 числа настоящего.

При продолжительном неисполнении своих обязанностей перед организациями поставщиками, законодательством предусмотрены такие способы влияния на собственников жилых помещений:

• Начисление пени за все дни просрочки;
• Временное приостановление услуги, по которой появился долг;
• Истребование долга в судебных органах;
• Выселение из жилого помещения (если жилье не состоит в приватизации).

Зачастую управляющая компания стремится потребовать уплату долгов у новых хозяев. Они убедительно заявляют, что задолженность после приобретения жилого помещения всецело ложится на них, но это мнение ошибочно. Жилищное законодательство утверждает, что все задолженности закреплены не за жилым помещением, а за его хозяевами, которые не вносили платежи за потребление коммунальных услуг.

Если лицо, имеющее задолженность, не имеет возможности полностью выплатить задолженность по существенной причине, то между должником и организацией может быть составлено мировое соглашение.

Реструктуризация происходит посредством переноса срока платежей, аннулирования пени или списания определенной суммы долга. Но совершить её оформление можно лишь с дозволения управляющей организации, поскольку по закону никто не может принудить организацию реструктурировать долг, если она с этим не согласна.

ВАЖНО !!! Если рассуждать о реализации квартиры без выплаты задолженности по коммунальным платежам, то это действие может вызвать некоторые трудности, но всё-таки представляется возможной.

Существуют некоторые методы, посредством которых можно реализовывать собственную квартиру с долгом, каждый из данных способов будет более уместным в определенной ситуации.

Как лучше всего действовать продавцу

При существенном объеме долга сложность с продажей возможно разрешить по определенному алгоритму:

• Попросить коммунальную организацию реструктурировать долг;
• Оформить заем под Залог квартиры (на уплату ЖКУ);
• Оплатить задолженность из переданной приобретателем жилого помещения суммы;
• Постараться осуществить продажу, не уплачивая долги, осведомив о них покупателя.

Что касается реструктуризации, то, чтобы получить ее, необходимо направиться в саму организацию, которая поставляет услуги, по которым появилась задолженность. Если, в частности, не выплачена задолженность по электроэнергии и водоснабжению, тогда и производить перерасчет долгов нужно в конкретной организации поставщике.

С помощью реструктуризации появляется возможность совершить выплату всей суммы долга до того, как будут найдены приобретатели квартиры. Иначе придётся направить обращение за целевым займом на погашение долга по ЖКХ, который не слишком удобен ввиду присутствия процентов.

О чем нужно помнить

Наиболее выгодным и комфортным для продавца и покупателя будет выплата задолженности из средств, выплаченных в виде авансового платежа. Подобным способом в большинстве случаев пользуются в ситуации со срочной реализацией квартиры, которая связана с определенными жизненными ситуациями, и непременно привлекают в процедуру нотариуса.

Можно еще предпринять попытку продажи жилого помещения без самостоятельной выплаты задолженности. Осуществить это вполне реально, совершив передачу обременения потенциальному приобретателю, но только с его позволения. Данный метод будет приемлем в той ситуации, когда у продавца нет денег для того, чтобы рассчитаться с коммунальщиками, а покупатель не может уплатить аванс.