Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

До момента фактического погашения задолженности приобретенное в Кредит имущество находится под обременением. Тем не менее, продажа ипотечной квартиры в залоге у банка вполне возможна несколькими способами, но для каждого из них требуется письменное согласие кредитора.

Особенности продажи ипотечной квартиры

Основные нюансы реализации приобретенной в ипотеку недвижимости оговариваются в ФЗ от 16.07.1998 года. В ст. 37 говорится, что должник может продать ипотечную Недвижимость только с оформленного в письменном виде согласия кредитора, если договором не предусмотрены иные условия.

Например, в ипотечных договорах может оговариваться невозможность отчуждения имущества до ликвидации долга в полном размере, и тогда вопрос проведения сделки будет разрешаться через суд. Дело в следующем: заемщик после покупки жилья становится его собственником, однако до закрытия кредита оно будет находиться под обременением у кредитора. Его согласие не требуется лишь в том случае, если собственник решит сдавать жилище в аренду или пустить туда, жить родственников.

В большинстве случаев причинами продажи становятся следующие факторы:

• Ухудшение материального положения. Заемщик понимает, что больше не может вносить обязательные платежи в прежних объемах, и ему проще продать купленное жилье, а вырученные средства пустить на погашение задолженности.
• Возможность купить более дорогую недвижимость. Это прямо противоположная ситуация: у должника появляются большие деньги, и приобретенная квартира его больше не интересует для проживания.
• Увеличение семьи. Это происходит, когда изначально покупается 1-2-комнатная квартира, но в процессе погашения ипотеки у заемщика появляются дети, и с этого момента семья нуждается в улучшении жилищных условий – расширении жилплощади.
• Расторжение брака. Здесь супруги могут либо самостоятельно решить, кому достанется квартира вместе с долговыми обязательствами, либо разделить имущество и ипотеку через суд или кредитора. Например, Сбербанк при разводе в 2023 году допускает раздел ипотечных кредитов по взаимному соглашению – достаточно только явиться в банк и предоставить заявление.
• Желание заработать на ипотеке. Чаще всего это встречается у тех, кто покупает жилье по договору участия в жилищном строительстве. Изначальная стоимость таких квартир минимальна, но она возрастает перед сдачей собственникам, и нередко у заемщиков получается при продаже не только погасить заем вместе с процентами, но и заработать немалую сумму денег.

Вне зависимости от причины продажи от заемщиков в первую очередь требуется получение разрешения от кредитора. Он может отказать в проведении сделки, т.к. ему в любом случае придется участвовать в ней (подготавливать и переоформлять документы, оценивать жилье, заключать договоры), что ему крайне невыгодно.

Способы и условия продажи ипотечной квартиры в разных банках

На данный момент существует несколько вариантов реализации заложенного жилья, которыми может воспользоваться каждый собственник. Однако для этого ему необходимо ознакомиться с условиями банка-кредитора.

Например, ВТБ24 список требований выдвигает такой:

• Отсутствие просроченных задолженностей по платежам. У заемщиков, вносящих обязательные взносы своевременно, шанс на одобрение заявления существенно выше.
• Можно продать жилье только путем полного погашения задолженности самостоятельно, либо посредством смены собственника.

Для проведения сделки в ВТБ24 должнику необходимо посетить отделение банка, взять справку об остатке задолженности, написать заявление с просьбой одобрить продажу и дождаться письменного решения.

В банке Дельта кредит условия реализации несколько иные:

• У заемщика есть возможность поручить продажу риелторскому агентству. Здесь важно учитывать, что риелторы дополнительно увеличат стоимость жилья на 15-30%, чтобы получить комиссионные. Это может сказаться на скорости поиска покупателя.
• Возможно использование всех вариантов реализации жилплощади.

Процедура получения одобрения здесь такая же, как и в ВТБ24.

Газпром банк действует в такой ситуации практически аналогично: он может одобрить сделку, если меняется заемщик, либо при полном погашении долга текущим должником. В остальных случаях вопрос решается индивидуально.

Продажа путем досрочного погашения

Это самый простой вариант, не требующий оформления разрешения у банка: заемщик находит денежные средства и досрочно погашает ими ипотеку. Если денег нет, можно попробовать договориться с покупателем перечислить их, чтобы собственник мог ликвидировать задолженность, но для него это большой риск и мало кто пойдет на такие уступки.

ВНИМАНИЕ !!! Есть и альтернатива: если сумма долга небольшая, можно оформить потребительский кредит, чтобы закрыть ипотеку. Здесь стоит учитывать проценты по таким займам – они всегда выше, чем по ипотечным, но это более выгодно для тех, кому нужно быстро реализовать недвижимость.

Продажа с погашением в процессе сделки

Здесь все очень просто: собственник изначально устанавливает приемлемую цену на жилье и находит покупателя. Впоследствии арендуются две банковских ячейки: в одну последний кладет сумму для погашения долга перед банком, а во вторую – остаток для продавца. После этого кредитор снимает с жилища обременение и подает документы в Росреестр, чтобы владелец мог его продать.

Как это выглядит на примере:

Стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб. Остаток задолженности – 2 000 000 руб. Заемщик и покупатель договариваются, что 3 000 000 руб. тот поместит в ячейку для собственника, а оставшуюся часть – в другую ячейку для банка. Кредитор получает денежные средства и выводит квартиру из-под залога.

Смена заемщика

Этот способ является наиболее приемлемым для владельца: он получает часть денежных средств и избавляется от долговых обязательств – они переходят к покупателю.

Например:

Квартира стоит 3 000 000 руб., заемщику остается выплатить еще 1 000 000 руб. Покупатель перечисляет собственнику 2 000 000 руб., а остаток переоформляется банком на него, и уже он погашает ипотеку.

Здесь важно иметь в виду, что при переоформлении ипотечного кредита для нового заемщика могут устанавливаться другие условия и более высокие процентные ставки. Банки идут на это неохотно, т.к. им приходится заново делать проверку благонадежности гражданина, на которого переоформляется долг.

Продажа путем реализации недвижимости на публичных торгах

Продажа недвижимости посредством выставления на публичные торги реализуется в рамках ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ. Это самый неприемлемый вариант для заемщика, т.к. процедура производится по решению суда, если подается Иск о признании его банкротом и взыскании задолженности.

В таком случае реализуется любое ценное имущество, находящееся в собственности у заемщика, в том числе и ипотечная недвижимость, однако есть один нюанс: банк может получить только 80% от суммы, поэтому ему придется остаток взыскивать повторно. Для заемщика это очень невыгодно: можно не только остаться без жилья и испортить кредитную историю, но и «запастись» долгами на несколько лет.

Покупка более дешевого жилья

Данный способ является для банков самым неприемлемым, ведь здесь они действуют на свой страх и риск: дают одобрение на продажу ипотечной недвижимости, не получая при этом дополнительных гарантий погашения долга. Если заемщик окажется благонадежным, он купит более дешевую квартиру, а остаток с разницы отдаст кредитору для ликвидации задолженности. Если же этого не происходит, приходится решать проблему взыскания в судебном порядке, и суды обычно занимают сторону кредиторов, т.к. разрешение дается при условии, что обременение будет снято только при отсутствии у банка претензий.