Бесплатная юридическая консультация онлайн

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Такая процедура, как продажа доли в квартире без согласия других собственников предполагает неукоснительное следование всем предписаниям, которые определяются ГК РФ. Кроме того, иногда собственнику приходится продавать свою долю непосредственно совладельцам.  Поэтому очень важно представлять, что необходимо делать, когда они не дают своего позволения на реализацию.

Продажа доли в квартире без согласия других собственниковПорядок действий при реализации собственной доли в квартире

В 2019 году законодателем строго определен алгоритм действий собственника, который желает совершить отчуждение собственной доли в жилом помещении.  Сначала необходимо известить о своем желании остальных владельцев долей. Это нужно по той причине, что у совладельцев имеется преимущественное право выкупа доли. Если кто-либо из них согласен приобрести долю на условиях, определенных продавцом, нужно оформить договор и совершить продажу.  Если же был высказан отказ от приобретения, он тоже должен составляться в письменном виде.  Его впоследствии нужно будет предоставить в орган, осуществляющий регистрацию.

В договоре купли-продажи должны присутствовать личные данные контрагентов, а кроме того подробности о доле: адрес жилого помещения, число выставленных на продажу комнат, общий метраж, цена реализуемой доли. Помимо прочего, в документах должны присутствовать данные о других собственниках, их правах, обязательствах, а кроме того, отказ от этой доли.

Как определяется размер доли в квартире

На практике существует два метода определения:
  • По договоренности – таким образом, применяется лишь компромисс между совладельцами. Достигнуть его можно с помощью диалога и договоренности с остальными владельцами в соответствии с ГК РФ. Если собственник сможет достичь компромисса с ними, можно составить письменную договоренность, и с нею совершить зарегистрировать права на собственную долю.
  • Через судебный орган – если прошлый способ потерпел неудачу, либо в нем отказали. Тогда правильным решением будет судебное обращение, не стоит забывать, что существует судебная практика. Но, надо заметить, что выдел доли может осуществляться тогда, когда это можно совершить, не нанося ущерб остальным владельцам. Подразумевается, что все части должны наделяться санитарным узлом, кухонной зоной и входом. Судебная практика в подобных спорах стремительно набирает обороты.

Очень важно, выделяется ли доля в натуре.  В частности, это критерий определяет права хозяина на жилое помещение. Кроме того, возможность владение остальными долями.

Если другой владелец возражает против продажи

Иногда имеют место такие ситуации, при которых кто-либо из хозяев хочет осуществить продажу собственной доли, но другой решительно возражает. Первый поступает в соответствии с законодательством, стараясь передать оповещение о собственном желании, но совладелец даже не хочет принять его. Этим он не позволяет сделать так, как это положено по закону. Тогда остается лишь начать судебные тяжбы.

Лицо, желающее совершить продажу доли, обязано толково и аргументированно объяснить повод, по которой намерена совершить продажу.  Может, это нежелание уживаться с другим жильцом, цена, либо затруднения с деньгами.

Суд внимательно исследует всю информацию по делу и вынесет решение, проанализировав необходимые факты. В частности, принимаются во внимание и объемы долей во владении сторон. В ходе рассмотрения судебный орган может вынудить осуществить продажу доли не выразившего согласие владельца другому, когда у него есть на это денежные возможности. Однако, если он живет в данном помещении все время, то принудить его продать собственную долю не способен и судебный орган.

ВНИМАНИЕ !!! Впрочем, если другой владелец возражает против продажи и тверд в своей точке зрения, можно прибегнуть к другому законному методу – совершить продажу доли, формально подарив ее. В подобной ситуации никакого подтверждения других владельцев получать не нужно. При этом подарить долю, возможно, совершенно любому человеку.

Не потребуется подтверждение и при составлении договора займа. Суть состоит в такой схеме: собственник занимает деньги, представляя собственную долю в качестве залогового имущества. После этого выясняется, что должник заем не отдаёт и залоговое имущество достается заимодавцу в счет ее уплаты.

Как совершить реализацию доли, когда второй владелец – несовершеннолетний

Самыми непростыми на практике принято считать случаи, в которых одним из сособственников жилья является ребенок. В подобной ситуации необходимо заключение органов опеки о том, что несовершеннолетний не пострадает, если доля будет выставлена на продажу. Впрочем, известно множество ситуаций, когда орган опеки выносит отказ собственнику в реализации его доли.

ВНИМАНИЕ !!! В частности, может иметь место случай, когда собственник владеет долей, но не может там жить по каким-то основаниям, и намеревается ее продать. Но когда он отправляется в органы опеки, то ему отказывают, вследствие того, что другой владелец собирается там жить постоянно, а, это означает, что он может ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.

Тогда возражать им будет сложно и, в общем-то, бессмысленно. Именно по этой причине будет легче совершить продажу доли в квартире посредством соглашения о дарении, либо под видом залога. Ведь ни для одного из них, согласие представителей ребенка не нужно.

Извещение других хозяев долей

Как говорилось ранее, извещение остальных владельцев – непременный критерий для объявления договора купли-продажи недвижимого имущества правомерным. Вне зависимости от того, имеются ли между собственниками родственные взаимоотношения либо нет, какие между ними взаимоотношения и что намерен делать продавец нормативным предписаниям не следовать опасно.

После отправления посланий с осведомлением о желании совершить реализацию доли в квартире и обозначением ее цены, владельцу вручаются документы о том, что извещения были доставлены адресатам. Их надо хранить. При судебном рассмотрении со стороны других владельцев они будут служить аргументом в пользу того, что они правда были поставлены в известность о продаже. Если бумаги пропадут, вернуть их будет нельзя.

Если кто-нибудь из собственников отказался от получения письма, оно может быть отправлено курьерской доставкой. Если его нельзя отыскать по каким-нибудь причинам или же вследствие иных преград, процедура будет несколько затруднительнее. Тут нельзя получить ни официальный отказ владельца, ни направить ему извещение, в связи, с чем разрешать подобный необходимо в судебном порядке.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Какие налоги и кто выплачивает

Другой владелец жилья обязательном платит налоговые отчисления в сумме тринадцати процентов, при наличии факта, того что считается совладельцем в течение 3 лет и продает часть имущества в большем размере, чем была затрачена на приобретение. Налог нужно заплатить сразу при вручении, или обнаружении в личном кабинете официального сайта инспекции.

Налогообложение не относится к хозяевам доли, к тем, кому эта доля перешла по процедуре наследования. Не столь важно, пришествие периода жилье находится в его распоряжении. Если доля была пода, налог на доход физлиц уплачивать не придется.

Сделка по реализации доли

Осуществить регистрацию совершения сделки нужно в регистрационном органе.

Для осуществления регистрационных действий в Росреестре необходимы:
  • Документы, определяющие право собственности предыдущего собственника на имущество;
  • Техническая документация на продаваемую долю;
  • Документ, который удостоверяет, что о предполагаемой продаже извещены другие собственники;
  • Платежный документ об уплате государственной пошлины.

Ввода данных о соглашении в реестр, покупателю предоставляется право владеть долей по собственной воле.

ВАЖНО !!! Перед тем, как приобретать жилое помещение, нужно тщательно изучить его, узнать, какое количество метров жилья будет получено после заключения договора. Появляющиеся неоднозначные ситуации лучше разрешать с помощью юриста.

Произвести реализацию доли в жилом помещении без позволения иных владельцев можно с исследованием всех правовых деталей определенной ситуации, при этом нужно заблаговременно осведомить об этом других владельцев жилого помещения, чтобы предотвратить конфликтные ситуации и изнурительные судебные тяжбы.

Заверение соглашения у нотариуса

Непременным условием процедуры купли-продажи доли считается удостоверение соглашения у уполномоченного лица.

Необходимо предоставить несколько документов:
  • Паспорта сторон, заключающих соглашение;
  • Соглашение о продаже, купле;
  • Из Реестра выписка недвижимого имущества;
  • Оповещение о реализации части имущества другим владельцам жилья;
  • Информация от владельцев на оповещение (в случае его наличия).

Нотариат анализирует предъявленные документы, совершает требуемые пометки в договоре и фиксирует сведения о договоре в нотариальный перечень. По окончании в Росреестре законно будет зафиксирован факт купли-продажи.

Как составляется оповещение

Извещение о продажи части имущества, составленное письменно, отправляется совладельцам по месту их постоянного жительства. В случае если требование будет проигнорировано, то в дальнейшем появятся сложности с регистрацией в регистрационном органе.

По итогам отправки уведомления могут быть несколько путей развития ситуации:
  1. В случаях отсутствия получения в тридцатидневный срок оповещения, они возражают против реализации, то процедура может совершиться в отсутствии разрешения;
  2. Если совладельцы пожелают использовать свое право преимущественного выкупа доли, то могут потребовать покупку условиях, что обозначены в уведомительных документах.
Документ непременно включает в себя:
  • Цену выставленной на реализацию доли;
  • Детальное указание моментов соглашения;
  • Предложение другим хозяевам использовать право преимущественного выкупа доли.

Другие хозяева долей вправе отказаться от преимущественного выкупа, тогда для совершения соглашения не требуется ожидать месяц.

На сегодняшний день, орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, осуществляет прием в виде документа, который подтверждает уведомление других владельцев о праве преимущественной покупки, удостоверенный почтовым отделением текст сообщения, из которого можно сделать вывод, что прочим владельцам было предложено купить долю непосредственно на условиях, на которых ее в дальнейшем планируют продать.

ВАЖНО !!! При этом в почтовом отделении обязательно ставят пометку об отказе от получения этой телеграммы или же о том, что невозможно доставить телеграмму по обозначенному адресу совладельца.

Возможно ли принудить владельца продать долю

Вынудить кого-то из хозяев совершить продажу собственной доли кому-либо нельзя

Допустимость принудительной уплаты финансового возмещения за его долю возможен по постановлению судебного органа при синхронном присутствии таких критериев: доля совладельца мала, не может быть определена в натуре, сособственник не заинтересован в пользовании совместным имущества. В подобных обстоятельствах судебный орган может и при отсутствии позволения данного владельца вынудить других сособственников выплатить ему денежное возмещение. Подобных ситуаций в судебной практике большое количество. По обыкновению, владелец большей доли совершает выкуп меньшей. Тогда через суд осуществляется специализированная экспертиза рыночной цены доли.

Так, если, в частности, говорится об очень маленьких долях, например, одной сотой части, то владелец обладает практически квадратными сантиметрами, можно направить заявление в судебный орган с обращением о выкупе этой маленькой доли. И тогда судебный орган может принудить его совершить продажу этой доли.

Совместные собственники в равных со своей долей размерах принимать участие в уплате налоговых платежей, коммунальных услуг. Выяснить, кто сколько должен платить они могут без посторонней помощи, а при несогласии - в определенном судом порядке.



Бесплатный вопрос юристу

Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва
Санкт-Петербург
Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск