В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

Покупка квартиры довольно сложный процесс, с юридической стороны. Поэтому в данной статье попытаемся разобрать, что же такое переуступка или чистая продажа: разница, преимущества, недостатки и нюансы, которые ожидают при оформлении сделки.

Чистая продажа

Данная Процедура приобретения квартиры происходит путем подписания договора в простой письменной форме и означает, что покупатель приобретает у продавца Недвижимость, внося за это определенную плату. После чего происходит регистрация квартиры в регистрационной палате и лицо становиться собственником квартиры, что подтверждает выдаваемое свидетельство. Такая сделка может быть совершена только с квартирой, находящейся в доме, который уже сдан и зарегистрирован.

Переуступка

ВАЖНО !!! Главное отличие между переуступкой и чистой продажей состоит в том, что Договор переуступки заключается только в тех случаях, если жилье находится в не достроенном доме, или же он не сдан и не зарегистрирован.

В данном случае приобретатель получает не Право собственности, а право требовать фактической передачи имущества после того, как дом, в котором находится жилье, будет введен в эксплуатацию. Нормативное закрепление Переуступки находится в Федеральном законодательстве № 214- ФЗ.

Пошаговая инструкция 2023 приобретения по договору переуступки.

1. Для начала следует выбрать будущую квартиру и сообщить в строительную компанию о желании ее приобрести.
2. Проверить и собрать все необходимые документы для подписания договора. Основными при проверке являются акты сверки и договор долевого участия. Их необходимо проверить с особой внимательностью или же вовсе обратиться за помощью в юридическую фирму. Приобретателю также следует подготовить пакет документов, перечень которых закреплен в законодательстве.
3. Заключение договора. После проведения всех проверок и подготовки документов следует подписание договора переуступки. Здесь важно знать, что если жилье приобреталось по ипотеке, то сделку будет невозможно провести без согласия банка.

В данном случае необходимо собрать комплект документов (он очень схож с теми, которые требуются для оформления кредита) и предоставить их банку. Также необходимо зарегистрировать в Росреестре соглашение о передаче прав и обязанностей. Данную процедуру часто выполняет сам застройщик, ведь только после регистрации весь договор переуступки вступит в законную силу.

ВНИМАНИЕ !!! Особого внимания заслуживает статья 389 ГКРФ, которая гласит, что если в сделке уступаются права, которые регистрируются в особом правовом порядке, то и сам договор обязательно подлежит регистрации. Ведь если этого не сделать, как отмечалось выше, договор не вступит в законную силу.

4. Передача денег. Чтобы обезопасить себя при совершении такого вида соглашений, рекомендуется воспользоваться банковской ячейкой. В данном случае Продавец сможет забрать деньги только после того, как все документы будут зарегистрированы, а, следовательно, договор вступит в свою законную силу. Некоторые продавцы предлагают некоторые поощрения (скидки), когда покупатель передает деньги в момент подписания договора, чтобы не дожидаться момента регистрации договора.

В данной ситуации имеется шанс того, что договор не будет зарегистрирован в Росреестре по определенным причинам (ошибка в документации, неправильное заполнение и др.) и покупатель останется без права на свою квартиру.

Основания, при которых договор переуступки будет недействительным:

1. Сделка совершена с нарушением норм законодательства. (статья 168 ГКРФ).
2. Сделка совершена без намерения создать правоотношения (мнимая) или же повторно оформлена (статья 170 ГКРФ).
3. Сделка совершена с несовершеннолетним лицом на момент сделки, или же с недееспособным. (статья 171-172 ГКРФ).
4. Сделка совершена на невыгодных условиях для одной из сторон или же под угрозой, обманом, насилием и т.д. (статья 179 ГКРФ).

Признать договор переуступки недействительным можно только через суд и по основаниям, приведенным выше и указанным в законодательстве.

Преимущества, недостатки и нюансы переуступки.

Недостатки:

• сложная процедура проведения сделки. Большое количество документов часть, из которой следует согласовывать с банком (или же вовсе привлекать банк для участия в сделке при ипотеке). Существуют моменты, на которые следует обратить пристальное внимание и обратиться за помощью к экспертам, что влечет определенные затраты;
• вероятность рисков. Вся сделка происходит под контролем Росреестра, но возможно признания договора недействительным. Чтобы избежать дальнейших проблем, рекомендуется во всех документах указывать стоимость, которая была уплачена или же получена. В данном случае в судебном порядке будет возможность вернуть всю сумму обратно, а не часть ее;
• при переуступке одна квартира может неограниченное количество раз переходить от одного собственника к другому собственнику.

Преимущества:

• приобретения жилья переуступкой гораздо дешевле.
• большая правовая база, регулирующая отношения в данной сфере.
• безопасность такой сделки.

Нюансы:

• существует вероятность приобретения жилья с недостатками. Достаточно частым является переход права на другого дольщика из-за найденных проблем.
• продавец обязан оплатить Налог после совершения сделки (статья 224 НКРФ), но существует исключение, когда произошла уступка прав родственнику (муж, жена, сын, бабушка и т.д.).
• необходимость обязательного заверения договора нотариально.