Как продать неприватизированную квартиру?

Приватизация квартиры довольно долгий и трудоемкий процесс (начиная от сбора документов и заканчивая регистрацией договора в ЕГРП) из-за чего не все люди хотят его выполнять. Именно поэтому многие задаются вопросом, как продать неприватизированную квартиру.

Также данный вопрос интересен и тем, кто уже воспользовался своим правом и приватизировал квартиру, вследствие чего упустил возможность на приватизацию другого жилья. Ведь в соответствии с Законодательством №1541-1, в котором говориться о том, что зарегистрировать своё право на собственность можно только один раз. Ответ на все эти вопросы попытаемся рассмотреть в данной статье.

С юридической и правовой точки зрения ответ на этот вопрос очевиден. Продажа квартиры без проведения процедуры приватизации в РФ не возможна. Это вытекает из ряда причин, которые указаны в законодательстве. Но существуют лазейки, зная которые все же можно продать квартиру без приватизации и даже с долгом.

ВНИМАНИЕ !!! Для их успешной реализации необходимо получить грамотную помощь от квалифицированного юриста или риелтора, который обладают необходимыми знаниями и опытом в решении данной задачи.

Итак, рассмотрим эти лазейки:

Договариваемся с покупателем

Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!

ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить Договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.

При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.

Прописка покупателя

Данный способ предполагает, что Продавец договаривается с покупателем и прописывает его в не приватизированной квартире, а сам из нее выписывается. За это он получает оговоренную сумму денег. Дальнейшая приватизация квартиры ложиться уже на плечи покупателя.

Осуществление обмена

Осуществление обмена очень ненадежный способ продажи неприватизированной квартиры. Для его осуществления необходимо будет обратиться в агентство по недвижимости, которое осуществляет такие манипуляции. Агентство найдет покупателя, который будет не против выполнения такого обмена, ведь цена на неприватизированное жилье значительно меньше и у покупателя могут возникнуть какие-либо подозрения. Поэтому рекомендуется выбирать агентство с очень высокой репутацией, которая поможет подобрать квартиру приблизительно равноценную продаваемой.

После в районной администрации составляются необходимые документы и, когда получено разрешение, происходит обмен. В Российском законодательстве процесс обмена регулируется главой 31 Гражданского кодекса.

ВАЖНО !!! Заключительным этапом является продажа полученной квартиры агентству. Вы получаете деньги за продажу жилья, а агентство берет за проделанные Услуги комиссионные. Но здесь существует момент, который делает всю процедуру обмена ненадежной. Он заключается в том, что агентство может не купить обратно квартиру. Попытаться доказать что-либо в судебном порядке не удастся, ведь никак невозможно зафиксировать обязанность агентства купить у вас квартиру после совершения обмена.

Обмен на “буфер”

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем Процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.

Достоинства и недостатки продажи квартиры без приватизации

Недостатки:

• очень большие риски. При совершении обменов присутствует возможность остаться без денег и жилья, ведь вероятность выполнения обещаний держится на честном слове агентства. Судебные органы не будут рассматривать дела, связанные с такими обменами, ведь с юридической точки зрения он происходит без каких-либо нарушений;
• только наличный расчет. Банки не поддерживают совершение сделок, происходящих такими способами, поэтому производить оплату придется только наличными деньгами. Также банк откажет в предоставлении кредита для совершения данных сделок;
• признание сделки мнимой. Любое заинтересованное лицо в вашей сделке сможет подать Иск в суд и признать совершенную сделку мнимой (статья 170 ГКРФ), ведь она действительно заключается лишь для создания вида;

Достоинства:

• неприватизированное жилье удастся продать;
• все способы за исключением описанного в первом пункте, возможно завершить в очень короткие сроки;
• сам процесс обмена (до момента выкупа жилья агентством обратно) является с правовой точки зрения полностью законным;
• при договоренности с покупателем оформление всех документов происходит в государственных органах, что исключается возможность обмана или аферы;
• если неприватизированное жилье с долгами в России, то его также можно продать, воспользовавшись предложенными способами.

Особое внимание хотелось обратить на то, что продажа жилья без приватизации — это определенные риски и затраты. Если же возникает необходимость воспользоваться одним их способов, то следует очень тщательно проверять все документы и пользоваться юридической помощью. Для того, чтобы избежать всех этих рисков и затрат рекомендуется просто приватизировать жильё и на основании закона его продать.