Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Большинство служащих в Вооруженных силах приобретают своё новое жилье в 2023 году по специально предоставленной программе (НИС) т.к. ее процент значительно ниже, чем при простом обращении в банк. Но в последующем возникает необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке.

В данной статье будут рассмотрены возможные варианты, а также преимущества и недостатки продажи такого жилья.

Законодательное закрепление

Вся Процедура военной ипотеки четко регулирована Федеральным законодательством РФ. При оформлении ипотеки по программе НИС военнослужащий попадает под действие 102-ФЗ и с момента заключения договора официально становиться заемщиком. На него начинают распространяться все права и обязанности, указанные в этом Федеральном законе перед банком и государственным учреждением, которое выдало разрешение для покупки новой квартиры (Росвоенипотека).

Именно в этом законе говориться о том, что военнослужащий может беспрепятственно пользоваться своим имуществом, купленном в ипотеку и проживать в нем (статья 29), и при этом имеет право продать такую квартиру, но только при получении официального разрешения от залогодержателей, т.е. от банка и Росвоенипотеки.

Особенность ипотеки у военных

Основной особенностью приобретения такого жилья является то, что оно обременяется правами сразу у двух лиц. К ним относится учреждение, которое выдавало ипотеку (банк) и государство в лице его представителя – Министерства обороны. Для того чтобы продать жилье необходимо снять с него все обременения, а в данной ситуации квартира, купленная по НИС, обладает сразу двумя. Процедура освобождения от обременения для каждого из них различная.

Как снять обременение

Для того чтобы снять обременение и купить другую квартиру в ипотеку существует несколько возможных вариантов. Первый из них самый простой и заключается в том, что если военнослужащий обладает достаточными денежными средствами, которое позволяют ему рассчитаться с банковской организацией и закрыть все долги по ипотечному договору то он производит погашение задолженности, а банк в свою очередь снимает все ограничения с жилья. Затем пишутся необходимые документы в Росвоенипотеку, и происходит снятие ограничений со стороны государства.

Гораздо труднее разрешить такую ситуацию, если у военнослужащего отсутствуют денежные средства. При таких обстоятельствах рекомендуется обратиться в банковскую организацию для получения простого кредита, благодаря которому удастся закрыть долг за ипотеку, а затем, продав квартиру с полученных денежных средств закрыть долг за Кредит. Последующая процедура со снятием обременения аналогична описанной выше.

Снять все ограничения таким способом достаточно легко, ведь большинство банков идут навстречу военнослужащим, особенно если они получают заработную плату на карту данного банка или же оформляли ипотеку по НИС у этой банковской организации. Также при совокупности этих обстоятельств банк предоставит кредит по значительно низкому проценту (для примера у Банка ВТБ ставка для держателей карты составляет около 12% годовых).

ВАЖНО !!! Другой возможной разновидностью продажи жилья является переуступка. Для такого варианта не требуется наличие денежных средств, и нет необходимости брать кредит в банке. Все что следует сделать – это найти покупателя, который согласится на покупку такой квартиры, тогда вы сможете без труда переоформить права на жильё, и квартира в залоге станет уже проблемой покупателя.

Первоначально следует обратиться в отделение банка, ведь совсем недавно они запустили специальную программу, согласно которой можно продать квартиру таким способом. Все что необходимо, это заполнить форму на сайте Росвоенипотеки о продаже жилья. За более подробной информацией можно обратиться к сотрудникам банка, которые проинформируют обо всех нюансах сделки.

Порядок продажи жилья

Для того чтобы продать жилье, купленное по НИС, необходимо выполнять следующие пункты:

• Проследовать в отделение банка и, обратившись к сотрудникам выяснить, какую сумму осталось выплатить для погашения задолженности и последующего снятия обременения;
• Дальнейшие действия зависят от выбранного варианта. Необходимо либо внести сумму в счет погашения ипотеки, взять кредит в банке и также внести сумму, тем самым сняв обременения, или же найти покупателя, который будет согласен на проведение всех процедур, связанных с переуступкой;
• Взять в отделение банка закладную и выполнить все действия направленные на снятие обременения банка и одновременно с этим снять обременение со стороны Росвоенипотеки путем написания заявления и возврату всех накоплений;
• Подать заявление о снятие обременения в пользу РФ, подтверждая факт исполнения всех обязательств;
• Обратиться в Росреестр для того, чтобы убрать запись из реестра о том, что имущество обладает каким-либо обременением.

Выполнив все пункты, описанные выше, военнослужащий получает право свободно продавать свое жилье путем подписания простого договора и последующей перерегистрации права в Росреестре.

Сама процедура занимает очень длительное время. Основное время приходится тратить на то, чтобы все организации сняли обременение. Дольше всего это происходит при рассмотрении заявления в Росвоенипотеке, которое обрабатывается около 30 дней. С банковской организацией все немного быстрее, но тоже занимает продолжительное время (около 3 недель).

Каждая из процедур и вся сделка в целом требуют индивидуального подхода. Описать единый вариант, по которому будет происходить процедура невозможно. Каждая сделка будет обладать своими особенностями и иметь различные варианты развития событий.

ВНИМАНИЕ !!! Для успешной продажи жилого помещения рекомендуется обратиться за специализированной помощью. На данный момент существует множество организаций, которые помогают военнослужащим в оформлении необходимой документации для снятия всех наложенных обременений. Для привлечения их в качестве помощников необходимо внимательно изучить заключаемый Договор и отзывы о компании. Лучшим решением будет получение помощи у юристов, которые обладают знаниями и практикой в решении данных вопросов.

Преимущества и недостатки продажи

Преимущества:

• При осуществлении сделки указанными способами в ней участвует банковская организация, которая обеспечит безопасность и надежность ее проведения;
• Происходит снятие всех наложенных обременений с жилого помещения;
• Не требуется собирать большое количество документов, что сократит сроки продажи.

Недостатки:

• При переуступке прав покупатель может отказаться от оформления сделки ввиду сложности процедуры;
• Цена жилья при продаже таким способом будет значительно ниже рыночной.

Подводя итог можно сделать вывод, что продажа квартиры купленной военнослужащим по программе НИС возможна. Всё что необходимо сделать, это снять все наложенные обременения или найти покупателя готового приобрести жилье путем переуступки. Выбор варианта зависит от самого военнослужащего, его потребностей в быстрой или выгодной продаже.