Приобретение жилья, в частности квартиры, для каждого является довольно крупной инвестицией в Недвижимость, которая порой оказывается гораздо объемнее в плане финансовом, чем в данном случае «вкладчик» предполагал. Для таких ситуаций получила применение разновидность приобретения жилья – покупка квартиры в долях.
Как производится заключение такой сделки? Что она в себя может включать? Нужен ли Нотариус в 2023 или иной помощник? На данные вопросы поможет ответить данная статья. В ней также будут рассмотрены основные варианты приобретения доли жилища и возможные связанные с ними сложности или особенности.
Как оформить Договор?
Оформление сделки покупки доли жилого фонда можно лишь тогда, когда доли четко прописаны и зафиксированы документально. Если же доли условные, а жилье является общим – такая сделка невозможна. Подтверждает наличие долей запись в ЕГРН.
После подтверждения всех необходимых условий, документального и нотариально заверенного подтверждения прав продавца на осуществление сделки – начинается Процедура приобретения покупателем и продажи продавцом.
- Обсуждение. Покупатель и Продавец оговаривают все условия и пункты предстоящей сделки, уточняют интересующие каждую сторону моменты. Особое внимание уделяется той части, которая была оговорена в уведомлении, направленном совладельцам. Ведь данные условия изменять нельзя. Если покупатель хочет данные условия изменить, то процедура продлевается еще на месяц, так как придется вновь оповещать всех долевых собственников и ждать их вердикта. Так, покупатель собственно лично затягивает период заключения сделки.
ВНИМАНИЕ !!! Однако, если ему действительно важно изменение вышеуказанных пунктов, а отказываться от сделки он не желает, так как все остальные условия его устраивают, то придется набраться терпения и подождать еще месяц.
Но, покупателю, следует быть готовым к тому, что изменения могут подойти и кому-то из пайщиков, которые имеют преимущественное право на приобретение доли, а это уже риск потерять и время, и саму сделку.
- Заключение сделки. Образец договора стандартный, поэтому найти его не составит труда. А вот приложение к договору – акт. Естественно, договор заверяется, акт при этом является его обязательным приложением и предоставляется вместе с договором для регистрации в государственном реестре. При этом регистрация может производиться лишь одной из сторон договора, второй стороне можно не присутствовать.
ВНИМАНИЕ !!! Обязательными реквизитами для такой сделки становятся не только подписание обеими сторонами двух экземпляров договора, но и обязательное заверение этих экземпляров нотариусом.
Данное условие наделяет оба экземпляра одинаковой юридической силой. Конечно, для обеспечения максимальной объективности проведения проверки документов продавца на соответствие всем требованиям, можно привлечь дополнительного специалиста. Таким специалистом может стать нотариус или Юрист, знакомый исключительно покупателю, а не советуемый продавцом. Благодаря этому покупатель сможет обезопасить себя от поддельных документов и мошенничества.
Оформление или переоформление собственности может быть произведено либо в процессе заключения договора, либо по его завершении. При регистрации по завершении основанием становится договор с обязательным приложением к нему акта, составленного предварительно также в двух экземплярах.
Общие черты сделки
Приобретение или продажа части квартиры – самые сложные подвиды сделок с недвижимостью, которые могут включать в себя довольно большое количество сложностей и особенностей. Чаще всего осложнений добавляет совладелец, то есть владелец второй части квартиры, который зачастую ставит палки в колеса «соседа» и всячески мешает заключению сделки.
Недоразумения могут возникнуть на фоне:
- совладелец не хочет ничего менять;
- владелец второй части квартиры против продажи так как сам желал выкупить эту часть;
- «пайщики» просто находятся в недоброжелательных отношениях и так далее.
Причина в данном случае отходит на второй план. А на первый план выходит сам период заключения договора и его протекание. Также довольно сложным обстоятельством в данном случае становится составление документов, в котором часто допускаются ошибки. Также сложности возникают тогда, когда владелец одной из частей передает свою долю в качестве объекта «дарения». Данные факторы наталкивают будущего покупателя на то, что изучить все возможные варианты развязки и возможных путей решения вопроса заблаговременно, чтобы обезопасить себя и впоследствии успешно получить во владение часть квартиры, а не «кусать локти» и страдать о потерянном времени и деньгах.
Что такое доля квартиры?
С юридической стороны – это право на владение долей имущества, Право собственности. Гражданский Кодекс говорит, что считаться таковым может имущество, которым владеют двое человек. Наиболее часто встречаемый случай это когда будучи супругами двое приобрели квартиру. Если такая пара больше не в браке, то оба имеют равные доли данной квартиры, так как это совместно нажитое имущество. Такая сделка требует регистрации всей квартиры на одного из членов семьи, поэтому при продаже своей доли вторая сторона должна дать свое согласие первой на осуществление такой сделки. При этом важным элементом становится именно нотариальное заверение полученного разрешения или согласия второго совладельца. Однако, для того, чтобы иметь возможность продать свою законную долю ее сначала необходимо оформить. То есть супруги должны законно и документально закрепить за собой право владения и распоряжения своей долей жилища.
В 2023 году приобретение части квартиры стало довольно популярным, так как э отличный способ вложения инвестиций. Самым большим преимуществом служит то, что приобрести долю гораздо легче, чем купить целую квартиру. Новому владельцу это дает неограниченные возможности, ведь он сможет не только продать свою часть, но и, подождав немного, выкупить вторую часть жилья, получив при этом целую квартиру.
ВАЖНО !!! Последнее обусловлено тем, что совладелец, в обязательном порядке, согласно жилищному кодексу, должен вначале предложить выкупить свою часть второму совладельцу. А дальше – либо заключается договор, либо со второго владельца берется согласие на то, что первый свою долю будет продавать.
Звони! +7 (800) 350-56-12
Таким образом, имея сумму лишь на часть квартиры, человек может приобрести такую часть и получить дополнительное время на то, чтобы собрать необходимую сумму для покупки второй ее части. Условно это можно назвать рассрочкой. Принять решение о покупке второй части совладелец должен в течение тридцати дней. Если он промолчал, то второй может спокойно размещать свою часть на продажу. Однако, при таком варианте, появляются первые «сучки в древесине» сделки.
ВАЖНО !!! Сложностью становится само уведомление так называемых пайщиков, ведь иногда найти их не так то и просто. Важно, в такой ситуации, подтвердить факт оповещения. То есть такое оповещение можно отправить заказным письмом.
Однако, второй совладелец может избежать или умышленно отказаться от получения такого уведомления, а это усложняет дело. Однако, есть возможность обойти данную сложность. Это возможно благодаря составлению договора дарения, ведь отдать даром квартиру можно и без согласия собственников. Данная процедура может помочь обойти уплату налогового вычета. Однако, при таком варианте, покупателю следует внимательно изучить все стороны договоренности. Это и детальное изучение документов продавца, и его личности, и документов на долю квартиры, и просьба у нотариуса подтверждений также не станет лишней.
Опасность в том, что продавец может оказаться мошенником, после получения от покупателя денег он может обратиться в суд с обращением о признании его не дееспособным. И если суд такой факт признает – сделка будет аннулирована.
Последовательность
Как и другие виды сделок, данная имеет ряд особенностей, поэтому далее представлена пошаговая инструкция того, что следует выполнить для заключения договора.
Первый шаг предусматривает не простое уведомление второго совладельца жилья, при этом само уведомление обязательно должно содержать стоимость, за которую первый планирует продать свою часть. После данного уведомления продавец должен дождаться письменного отказа второго пайщика от покупки его доли. После этого можно производить продажу посторонним людям, но стоимость продаваемого жилья не должна быть ниже той, которую продавец указал в уведомлении. Закон проговаривает аспекты такой сделки в статьях 244-259 гражданского кодекса.
После изменений шестнадцатого года в сделке долевого имущества изменена часть, касающаяся оформления такой недвижимости, а именно – теперь такая договоренность в обязательном порядке должна быть заверена нотариально.
Сам процесс продажи осуществляется по стандартному алгоритму, при этом сама сделка должна быть оформлена в соответствии с гражданским кодексом, а именно – со статьями 554-556. В них оговорены следующие моменты: а) передача доли должна быть зафиксирована в акте (стандартная форма акта приема-передачи); договор такой в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию.
ВНИМАНИЕ !!!! При заключении сделки в обязательном порядке проверьте отсутствие прописки в квартире несовершеннолетних детей, ведь выписать их принудительно невозможно, до момента наступления их совершеннолетия. Конечно, если совладелец прописан в квартире с ребенком – тут ничего не поделаешь, однако, если прописан ребенок продавца, то обсудить вопрос выписки следует до момента передачи денег, иначе после данного акта добиться решения вопроса будет невозможно.
Особенности сделки с несовершеннолетними
Если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, и с несовершеннолетними детьми и их представителями покупатель должен быть крайне бдителен. Ведь закон запрещает продавать такое имущество, в случае если этому ребенку негде больше жить. А это означает, что возможна махинация или мошенничество. Если же все в порядке, то необходимо будет получение удовлетворительного решения органа опеки. Естественно, что заключается сделка не с ребенком непосредственно, а с его опекунами. Опекунами могут быть не только родители, но и ближайшие родственники. Опекун является так сказать исполняющим обязанности родителя до момента исполнения ребенку восемнадцати лет, то есть до его совершеннолетия.
При заключении сделки с такими условиями потребуется время на сбор продавцом дополнительного пакета документов для получения разрешения на осуществление сделки от органа опеки.
Ипотека
Приобретение такого жилья в ипотеку в принципе возможно, так как законом не оговорено иного. Однако, данный вид ипотеки является случаем индивидуальным и должен соответствовать программе ипотечного кредитования, которую предоставляет банк. В принципе, пройдя необходимые процедуры и предоставив банку пакет нужных документов вполне высока вероятность получения ипотеки под приобретение доли в квартире.
Наиболее предпочтительной для банка будет ситуация, при которой покупатель приобретает вторую часть квартиры и получат возможность, благодаря сделке, стать полноправным владельцем всей квартиры. Это практически всегда Залог того, что банк даст одобрение на Кредит.
Однако, бывают случаи, в которых банк может категорически отказать:
- Во-первых, если сторонами сделки выступают родственники.
- Во-вторых, если сторонами выступают недавно разведенные супруги. Особое внимание банк уделяет наличию новых браков у разведенных супругов.
- В-третьих, банк может отказать, если покупатель собирается приобрести долю имущества, с которым никак не связан и собирается впервые получить права на владение частью квартиры.
Таким образом, процесс приобретения квартиры в долях не кажется больше чем-то страшным и неизвестным. Представляет собой данный процесс стандартную сделку приобретения жилья, за тем лишь исключением, что в данном случае это не целая квартира, а лишь ее часть.
