Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Рынок недвижимости постоянно увеличивается за счет новостроек и вторичного жилья. Покупка квартиры у застройщика является наиболее популярной сделкой: такая жилплощадь считается наиболее надежной, к тому же строится по самым современным стандартам. Однако здесь могут быть подводные камни, поэтому перед оформлением документации и внесением оплаты рекомендуется тщательно ознакомиться со всеми деталями.

Как купить квартиру у застройщика

Существует два способа приобретения недвижимости у застройщика – заключение договора долевого участия в строительстве либо оформление предварительного договора купли-продажи.

В первом случае предметом договора выступает незавершенный объект, и покупатель несет немалые риски:

• Есть вероятность, что стройку «заморозят» на неопределенное время, и дольщики останутся и без жилья, и без денег.
• Законодательство в области регулирования отношений по ДДУ несовершенно, и основные нюансы описываются сторонами в самих договорах. Если в них не указана ответственность застройщика при задержке сдачи объекта, обнаружении технических недочетов и другие немаловажные для покупателя нюансы, взыскать ущерб или неустойку будет проблематично. Поэтому перед подписанием документации необходимо внимательно ознакомиться с содержанием.

Важно! стоимость квартиры по ДДУ в незавершенном доме зачастую значительно ниже рыночной, что позволяет сэкономить приобретателям. После завершения строительства цены возрастают, поэтому, если жилье не требуется срочно, лучше оформить ДДУ, предварительно проверив застройщика на благонадежность.

Договор долевого участия

ДДУ – это документ, оформляющийся между сторонами (покупателем и застройщиком) в ходе строительства дома, пока оно еще не завершено. Это может быть как во время создания котлована, так и при монтаже крыши – пока нет акта о принятии дома, он считается незавершенным.

ВАЖНО !!! Особенности заключения ДДУ регулируются ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, согласно которому договор должен быть зарегистрирован в Росреестре – только после этого у покупателя появляются права дольщика.

На какие моменты стоит обратить внимание перед подписанием ДДУ:

• Технический план квартиры. Если после сдачи покупатель обнаружит, что реальность ему не соответствует, и план его не устраивает, деньги придется возвращать только в судебном порядке – застройщики редко признают свои ошибки. Если же техплан отражает реальное расположение помещений в жилье, оспорить сделку не получится.
• Итоговая стоимость объекта. Она прописывается в договоре в обязательном порядке. При наличии данного условия застройщик не сможет поднимать цены. Если такого пункта в ДДУ нет, у дольщиков есть шанс заплатить за жилье значительно больше, чем оговаривалось изначально.
• Срок сдачи дома в эксплуатацию. Прием осуществляет специальная комиссия, которая проверяет объект на предмет нарушений, допущенных в ходе строительства.
• Срок передачи прав собственности дольщику. Для покупателей это самое важное. Если застройщик не успевает сдать квартиры вовремя, ему придется заплатить неустойку за каждый день просрочки. Также с него придется взыскивать деньги через суд на затраты, вызванные нарушением сроков: аренда жилья и пр.

ВНИМАНИЕ !!! Важно учитывать, что юридическую силу имеет только договор, зарегистрированный в Росреестре.

Как оформить ДДУ: порядок действий

Процедура оформления ДДУ выглядит так:

1. Покупатель выбирает застройщика, знакомится с предлагаемыми объектами недвижимости, выбирает квартиру в конкретном месте.
2. Заключается ДДУ. Унифицированного образца договора нет. Как правило, его составляют юристы компании, но покупатель может самостоятельно внести свои правки при согласии другой стороны.
3. Регистрация ДДУ в Росреестре. В ходе процедуры присутствуют обе стороны – представитель застройщика и покупатель. Предоставляются заявления, сам договор, паспорта, доверенности, разрешительная документация на строительство, квитанция об оплате госпошлины. Если приобретатель состоит в браке, понадобится удостоверенное нотариусом согласие супруга на покупку квартиры.
4. Оплата ДДУ. Деньги рекомендуется перечислять через банк, сделав в комментариях к платежу соответствующую пометку. Также можно взять справку о внесении средств в бухгалтерии компании-продавца.

Покупка квартиры в сданном доме: что нужно знать

Помимо ДДУ, можно приобрести квартиру по договору купли-продажи, именуемому «предварительным». Он оформляется после завершения строительства до передачи прав собственности.

Банки отдают предпочтение именно таким договорам при желании заемщиков купить жилье в ипотеку. Дело в том, что объекты ДДУ являются незавершенными, что представляет для кредитора большие риски невозврата денег.

ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего банки самостоятельно проверяют и заемщиков, и застройщиков, что очень выгодно для покупателей: ни одно финансовое учреждение не выдаст деньги на покупку жилья в неблагонадежной компании.

При составлении предварительного договора купли-продажи важно учесть несколько моментов:

• Когда будет заключен основной договор. В документе должны быть указаны точные сроки, в противном случае покупатель может столкнуться с проволочкой при оформлении документации и не въехать в квартиру в запланированный период. При отсутствии точной даты застройщику дается 1 год на получение паспортов и технических документов, и до этого времени получить Право собственности покупателю не удастся. Если по прошествии 12 месяцев основной договор так и не составлен, сделка оспаривается через суд.
• Характеристики недвижимости и окончательная стоимость. Это немаловажные детали. Если в соглашении будет указано, что застройщик вправе при наличии определенных обстоятельств повысить цену, это ставит покупателя в невыгодное положение.

Учитывая вышеприведенные нюансы, можно исключить подводные камни при приобретении недвижимости по предварительному договору купли-продажи.

Как выбрать застройщика

Соблюдение инструкции по оформлению документации несколько снижает риски покупателя, однако немаловажным является и выбор застройщика.

На что нужно обратить внимание на начальном этапе:

• Документация компании. Застройщик должен работать легально и иметь учредительную документацию. Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ, ознакомиться со свидетельством о регистрации юридического лица и протоколом о назначении руководителя. Также у предприятия должно быть разрешение на строительство, проектная документация на дом, документы о праве собственности на земельный участок, где производится строительство.
• Репутация застройщика. Хорошая реклама не указывает на благонадежность, а вот поискать отзывы о компании никогда не будет лишним.

ВАЖНО !!! Покупателей должно насторожить, если цена квартиры значительно, ниже стоимости аналогичных объектов. Также настороженность вызывает неоднократное продление сроков сдачи недвижимости, смена застройщика, работа компании в статусе ИП (должно быть ООО), либо выставление недвижимости на продажу не компанией, а частным инвестором от ее имени.