Приобретение квартиры – серьезное и достаточно емкое в плане финансов и времени мероприятие, требующее максимальной концентрации внимания. А в случае, когда осуществляется покупка квартиры у юридического лица – следует быть предельно бдительным и лучше всего обзавестись дополнительными знаниями в области юриспруденции.
Конечно, в сделке купли-продажи квартиры есть определенные стандартные пункты, выполнение которых обязательно к выполнению, независимо от того с юридическим или физическим лицом данная сделка заключается. Однако, заключение данной сделки с физическим лицом является процедурой более простой по сравнению с той же сделкой, в которой продавцом выступает юридическое лицо. Связано это с тем, что особенности заключения сделки с юридическим лицом влекут за собой гораздо большие временные затраты, что и усложняет данную процедуру.
Также значительно отличается и пакет документов, предоставляемый юридическим лицом. В целом, основные сложности, связанные с документами, ложатся на плечи юридического лица.
Физическому же лицу важно внимательно и грамотно изучить документы и принять решение о заключении сделки или отказу от нее. Также физическое лицо подвергается серьезным рискам.
Однако, не стоит впадать в панику, ведь сделка по приобретению квартиры у юридического лица может быть даже лучше аналогичной сделки с физическим лицом. Данная статья направлена на помощь покупателю, столкнувшемуся с такой ситуацией, и разъясняет возможности, при которых риски будут сведены до наименьших показателей или исключены полностью.
Важные особенности
Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно Продавец должен получить документы, подтверждающие Отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.
Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.
ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.
Возможные риски
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
Последовательность осуществления покупки
Этапы сделки практически полностью совпадают с этапами такого плана сделки с физическим лицом, то есть покупатель подбирает наиболее подходящий вариант, самостоятельно или при помощи специалистов осуществляет проверку документов и самой квартиры, заключает Договор и производит расчет, государственная регистрация собственности. Конечно, отдельные пункты могут менять свою последовательность или исключаться, все зависит от индивидуальных особенностей каждого отдельного случая. В некоторых случаях могут появляться дополнительные этапы, которые также потребуют определенных временных затрат, к этому необходимо быть готовыми и не волноваться при их возникновении. Данные сложности обуславливаются заключением сделки с юридическим лицом, которое практически постоянно занято своей основной деятельностью, что может повлечь перенос определенных этапов и их сдвиг во времени.
Звони! +7 (800) 350-56-12
Довольно часто покупка квартиры у юридического лица обусловлена приобретением жилья в новостройке. Таким образом, договор может быть составлен с условием по переуступке прав собственности, то есть приобретение на последнем этапе строительства. Однако, это не обязательное условие. Процедура сделки происходит по стандартной схеме.
ВНИМАНИЕ !!! Однако, для того, чтобы не стать жертвой обмана следует внимательно изучить все документы организации, заявленной в качестве продавца. Важно изучить и предыдущий опыт работы в данном направлении, так, важно выяснить, были ли ранее у данной организации аналогичные проекты и чем они завершились, отличным доказательством, удостоверяющим добросовестность работы организации является общение с ранее заключившими аналогичный договор покупателями. Бдительность должна присутствовать и во время оплаты по сделке, а именно: оплата возможна лишь после внесения сделки в ЕГРН, но ни в коем случае не ранее. А для этого потребуется собрать определенные
Документы для регистрации
Также, важно, во избежание недоразумений и конфликтов, а также, с целью самозащиты от махинаций и мошенничества, стоит потребовать у предприятия заверенную копию выписки из ЕГРП, благодаря которой легко будет отследить Право собственности, узнать дополнительную кадастровую информацию и тому подобное. Также важно ознакомиться с уставными документами акционерного общества, действующие в период заключения сделки. В уставных документах обязательно прописывается лицо, которое уполномочено от имени юридического лица заключать сделки данного вида, и наделяет данное лицо правом подписи.
Однако, не всегда сделки, заключаемые с юридическим лицом, являются куплей квартиры в новостройке. Возможны такие сделки и на вторичном рынке жилья.
Особенности вторичного рынка
В данном случае риски значительно снижаются, относительно рисков с вышеизложенным вариантом. Главным правилом, которое в обязательном порядке должно быть соблюдено при покупке на вторичном рынке – это адекватная оценка недвижимости, для которой можно пригласить агента по недвижимости и детальная проверка документов и прав собственности. Удостоверившись в подлинности документов и сойдясь в цене – можно смело приступать к обычной и подходящей для такого случая процедуре сбора нужных документов и законной регистрации покупки жилья.
Ипотека
Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.
Скрытая опасность
Покупка может считаться не действительной, если это признано в суде, в случае, если продавец на время осуществления сделки являлся недееспособным и сможет доказать данный факт в суде. Это достаточно высокий риск, связанный с тем, что покупатель имеет высокий шанс остаться и без квартиры и без денег, так как в таком случае вернуть средства ему будет некому. Также необходимо быть внимательным при заключении сделки, чтобы не попасть на крючок опытных мошенников и подетально прорабатывать все возможные нюансы.
Заключение сделки
В основе лежит стандартная последовательность оформления договора покупки, фактически существенную разницу в сборе документации для сделки и ее оформлении ощущает организация. Именно последнему предстоит получение необходимого разрешения на осуществление сделки, а также сбор пакета документов для успешной продажи. Оплата по договору осуществляется исключительно безналичным способом. Поэтому так важно знать данный факт еще до начала заключения сделки, ведь в последний момент такой вопрос попросту может стать причиной расторжения договора или отказом от его заключения юридическим лицом.
Избежать обмана
Максимально защитить себя от ловушки мошенников поможет выполнение простых правил, которые следует запомнить:
- Категорический отказ заключения договора купли-продажи жилья по доверенности. Покупатель вправе требовать паспорт и признавать действительным документом только и исключительно его.
- Требование о том, чтобы сделка была оформлена соответственно и заверена нотариусом, это не может и не должно вызывать у юридического лица возражения.
- Покупатель в обязательном порядке должен убедиться в ом, что лицо, подписывающее договор действительно имеет полномочия на данную операцию.
- Не стоит идти на поводу у стереотипов и доверять предприятию, с которым договор заключается.
- Перед тем, как подписывать договор следует убедиться в том, что с момента его последнего изучения не было внесено дополнительных пунктов и подпунктов.
Благодаря выполнению данных правил физическое лицо сможет минимизировать угрозы и тем самым защитить себя от противоправных и мошеннических действий.
Однако, покупателю сложно не запутаться в аспектах и некоторых частях сделки. Также особую сложность может составлять ознакомление и тщательное изучение документов организации.
ВАЖНО !!! Чтобы избежать обмана и своевременно выявить все несоответствия лучше всего прибегнуть к помощи специалиста в области юриспруденции, это может быть Юрист, Нотариус или даже профессиональный риелтор с большим опытом работы.
Ведь всякое несоответствие может стать объективной и весомой причиной отказаться от заключения данной сделки. Однако, может случиться и подкуп выбранного специалиста юридическим лицом, поэтому не станет лишним обращение к еще одному специалисту, помимо того, к которому уже обращались. Также повторный анализ документов поможет устранить недочеты, которые мог упустить первый.
Естественно, что Услуги специалистов обойдутся в определенную сумму денег. Однако не стоит скупиться на них, ведь если сделка будет аннулирована или неправомерна (мошенничество) тогда покупатель потеряет значительно больше.
