Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Приобрести жилье, которое будет являться совершенно новым не только приятно, но и достаточно выгодно. В особенности если его приобретение планируется на ранней стадии строительства дома, покупатель может оформить сделку, как с застройщиком, так и с инвестором, но более выгодной считается покупка квартиры у подрядчика.

В чем же выгода приобретения жилья у подрядчика и существуют ли риски при покупке недвижимости таким образом, ответы на эти вопросы стоит знать.

Возможные риски

Решив воспользоваться подобным предложением, как приобретение жилья от подрядчика, стоит знать, что существует несколько способов:

• оформление будущей квартиры по договору цессии (переуступке прав и обязательств), оформление подобным образом дает возможность в дальнейшем вступить в права владения приобретенной собственности, то есть после того как закончится строительство самого дома. В договоре цессии указывается наличие сделки с самим застройщиком и все необходимые сведения касающиеся сделки. Соглашение подобного рода возможно лишь только когда дом находится на этапе строительства;
• переоформление недвижимости в связи с переуступкой прав, наверное, самый не удачный способ приобретения недвижимости, так как в данном случае строящееся жилье передается от застройщика подрядчику, а от него к более мелким субподрядчикам. Но так, как прав собственности ни у одной организации нет, а помещение является в своем роде оплатой за Услуги, то риск достаточно велик из-за того, что одна из организации подрядчиков может обанкротится ранее чем выполнит работы по договору. Соответственно жилье будет возвращено владельцу, то есть застройщику;
• ну и самым безопасным вариантом является, приобретение жилого помещения по договору купли продажи, в данном случае это приобретение осуществляется уже в сданном доме, соответственно и стоимость квартиры уже будет на порядок выше.

Что же можно отнести к рискам приобретения у подрядчика, в данном случае это могут быть:

• дом, в котором приобретена квартира не достоится;
• при получении жилья после того ка достоится дом достанется квартира иной планировки, метража или не на том этаже, по факту это не так страшно тут даже можно воспользоваться ситуацией и просить дополнительно скинуть стоимость, ну а если нет, то вложенная часть средств будет возвращена и жилье снова выставят на продажу;
• столкнуться с мошенниками, тут конечно все будет зависеть от того, как внимательно подойти к покупке, то есть не стоит приобретать квартиру у подрядчика, о котором ничего не слышали раньше и тем более вносить задатки не проверив его.

Риски конечно велики, особенно если наткнуться на мошеннические схемы, поэтому не стоит пренебрегать и экономить на юристе.

ВНИМАНИЕ !!! В связи с имеющимися рисками приобретение квартиры в ипотеку у подрядчика скорее всего будет невозможно. Так, как службы безопасности внимательно изучают строительные организации, что может занять много времени, а как правило подрядным организациям необходимо, как можно раньше реализовать жилье и поэтому они не соглашаются на продажу по ипотеке.

Нюансы приобретения

Решившись на такой шаг как сделка с подрядчиком, следует подготовиться к ней с особой внимательностью, учесть все нюансы и особенности, итак, начать следует с того, что:

• нужно обязательно проверить все сведения о компании занимающейся строительством дома, выяснить о том своевременно ли проводится сдача объектов, нет ли у них финансовых долгов (об этом можно почитать в интернете или по отзывам дольщиков). Зайдя на сайт компании ознакомится со все имеющейся у них документацией, разрешение на строительство, лицензии и т.д.
• выбрав объект и помещение для покупки стоит посетить Росреестр, для того чтобы исключить факт наложения на дом или жилой комплекс ряда возможных ограничений или обременений;
• если присутствует ДДУ при покупке у подрядчика, то должна быть обязательная регистрация его, таким образом покупатель оградит себя от двойных перепродаж;
• лучше всего если подрядчик так же предоставит документ о том, что жилье передано за уже выполненные работы, то есть претензии со стороны застройщика нет;
• самым прекрасным вариантом является покупка у подрядчика жилья находящегося в его собственности, соответственно необходимо, чтобы документ подтверждающий данный факт был предоставлен;
• при проведении сделки необходимо проверить в договоре у подрядчика наличие пункта, в котором сказано, что застройщик дает право перепродажи выданных в качестве расплаты за работу метров.

Но лучшее что, можно сделать, собираясь приобрести жилье у подрядной организации — это обратиться за помощью к квалифицированным лицам юристам. Он самостоятельно проверит все необходимые документы удостоверится в надежности сторон, ну а если подобная сделка окажется сомнительной, то предупредит покупателя сохранив тем самым его бюджет и нервы.

Порядок оформления и необходимые документы

Оформление недвижимости, приобретенной у подрядчика подлежит обязательной регистрации, как при любой другой покупке.

Если приобретение происходит уже оформленного во владение помещения и сторона собственник имеет на руках свидетельство, подтверждающее право на Недвижимость, то:

• между сторон составляется Договор о купле продаже;
• далее должен быть составлен акт регулирующий процедуру приема передачи;
• документальное подтверждение оплаты сделки.

От стороны подрядчика дополнительно потребуется предоставить такие документы, как:

• подтверждение о том, что на продающейся площади отсутствует регистрация каких-либо лиц, предоставляется в виде справки;
• бумагу, удостоверяющую отсутствие каких-либо долгов по предоставляемым жилищно-коммунальным услугам;
• выписку из общего реестра, фиксирующего недвижимостью (ЕГРН), о том, что на помещение не было наложено каких-либо обременений или арестов взять ее можно в Росреестре.

При покупке у организации подрядчика, не владеющей правом собственности на помещение, но имеющим договор долевого участия, то есть недвижимость находится на стадии строительства в таком случае сторонам придется:

• оформить по договору уступки прав и обязанностей стороны подрядчика, как дольщика на покупателя, по соответствующему данной процедуре договору.

От продавца, в роли которого выступает подрядчик потребуются такие бумаги как:

• документальное подтверждение отсутствия различного рода обременении или ареста из ЕГРН;
• подтверждение о погашении суммы за период, в который подрядчик являлся владельцем.

ВНИМАНИЕ !!! Проведение сделки по переуступке не является договором о купле продаже, составленный при такой сделке документ необходимо зарегистрировать.

Итак, несмотря на то что цена на Жилое помещение от продавца подрядчика является очень заманчивой, следует помнить о том, что данная сделка сопровождается наличием определенных рисков и нюансов. Если все-таки покупатель решается приобрести квартиру таким путем, то безопаснее всего прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, таким образом можно избежать потери финансовых средств из-за неудачного их вложения. Следует также учитывать то что, собираясь приобрести квартиру по договору переуступки, риски увеличиваются в несколько раз, поэтому если уж и рассматривать подрядчика как продавца, то лучше, чтоб он являлся уже собственником продаваемой недвижимости.

Подрядчики и подрядные квартиры

Как правило, в строительстве инвесторы вкладываются свои средства, застройщики занимаются возведением объектов недвижимости, а различного рода работами по облагораживанию помещении и территории прилегающих к объектам, занимаются организации подрядчики.

Не редко в качестве оплаты услуг, оказываемых подрядчиками, предоставляются квартиры, оформление их на подрядчика проводится путем:

• заключения договора долевого участия между исполнителем работ (подрядчиком) и компанией занимающейся строительством дома (застройщиком);
• так же возможен вариант бронирования помещений с последующей их передачей во владение подрядчику, то есть по факту выполнения работ.

Получив в качестве оплаты услуг строящуюся или уже готовую недвижимость, подрядчики стараются ее как можно быстрее реализовать и в связи с этим выставляют на продажу по цене на 10-15% ниже от той, которая установлена за помещения в этом доме.

Жилые помещения, полученные подрядчиком от застройщика, могут быть двух видов:

• отработанные, те, за которые подрядчик ничего не должен застройщику, то есть она переданы в счет уже выполненных подрядных работ. На проведенные работы должны иметься все документы, подтверждающие факт их окончания. В этом случае у подрядчика будет договор ДУ, который должен быть зарегистрирован;
• неотработанные в этом случае они забронированы подрядчиком и перейдут ему по ДУ после окончания предусмотренных договором подряда работ.

Но подрядчики не всегда стремятся к регистрации ДДУ это лишняя трата времени и оформление ненужных им бумаг. В таком случае имеющийся договор ДДУ при продаже будет разорван с организацией подрядчиком и составлен новый на потенциального покупателя.

В этом случае от застройщика потребуется подтвердить:

• факт отсутствия долговых обязательств у подрядчика перед ним;
• все требующиеся работы проведены.

При такой схеме считаться покупателю можно будет по ДДУ с застройщиком.

Вексель

Заказчики не всегда рассчитываются с подрядчиками жилыми квадратами, иногда они выписывают в качестве расчета векселя на сумму равную стоимости квартиры. Векселем называется бумага, выписываемая на определенную сумму и обязующая заказчика выплатить ее в течении какого-то определенного срока, конкретных дат обычно не указывают. Оформление документа происходит в соответствии с требованиями ГК РФ и Закон допускает перепродажу имеющегося документа иным гражданам.

Итак, в некоторых случаях, чтобы не составлять договора ДДУ застройщики прибегают к такой схеме:

• выписывают вексель на сумму равную стоимости помещения;
• когда срок выплат по нему подходит, то данный документ заменяется на квартиру.

И вот эти векселя подрядные организации продают лицам, желающим купить квартиру в новостройке. Но стоит знать, что покупка квартиры через вексель всегда может состояться. В самом векселе не указывается никакой информации о том, что застройщик обязуется предоставить квартиру в обмен на данный документ, там речь идет только о размере финансовой выплаты в определенны период, таким образом приобретя вексель у подрядчика можно столкнуться с тем что место жилого помещения застройщик выплатит лишь денежные средства.

Но если исключить такой исход, то приобретение квартиры по векселю вполне возможно и будет сопровождаться таким порядком действий:

• застройщику потребуется предоставить сам вексель от покупателя, бумаги, подтверждающие факт расчета с подрядчиком за этом документ;
• в офисе производится обмен векселя на ДДУ;
• окончательное подписание договора ДУ на нового владельца.

Если исключить риск того что место жилья от застройщика покупатель получить только деньги, то приобрести квартиру по сниженной цене через вексель вполне реально и безопасно, так как все действия совершаются в присутствии всех участников сделки.