Бесплатная юридическая консультация онлайн

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Приобретение различной недвижимости на вторичном рынке таит угрозу купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. В идеале о данном факте в первую очередь приобретателя извещает продавец, в таком случае неожиданностей не бывает. Но очень часто случается и такое, что неясности в плане и в документах выявляются после произошедшей сделки. Поэтому полезно знать, какие риски предполагает покупка квартиры с неузаконенной планировкой, как миновать возможные неприятности и что делать, если такая недвижимость все-таки была приобретена.



Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкойНеузаконенная планировка в ипотечной квартире

Неузаконенная перепланировка сегодня уже не является преградой для приобретения недвижимости в ипотеку в Сбербанке. Да и многие другие банковские организации способны выдавать ипотечные средства на приобретение квартир с перепланировкой. Однако, взять на себя координирование осуществленных работ со всеми необходимыми структурами все же необходимо. Но теперь эта обязанность ложится на плечи новых хозяев жилья. Но не все знают, чем грозит подобная особенность. И это совершенно напрасно, поскольку покупка подобного жилья в ипотеку тоже таит в себе риски.

Еще совсем недавно у покупателей в ипотеку не было возможности купить себе недвижимость, в которой осуществлялись даже малейшие, но не узаконенные модификации. Банковские организации выражали отказ в предоставлении кредита, даже когда в жилом помещении, в частности, взамен дверного проема была поставлена арочная конструкция либо демонтировались ненужные шкафы. Данной точки зрения до настоящего времени предпочитают придерживаться банки с некоторым объемом государственного участия.

Данная идея появилась всего лишь несколько лет назад. Банковские организации выдавали ипотечный кредит на покупку квартиры с незаконными изменениями, однако при этом необходимо было придерживаться некоторых предписаний. Устанавливается некоторый промежуток времени (до полугода), чтобы покупатель квартиры, т.е. потенциальный заемщик, устранил все незаконные изменения.

ВАЖНО !!! В противном случае банк, где была взята ипотека, может провести собственную проверку и установить, были ли произведены требуемые действия. И если это не подтверждалось, он имеет право требовать досрочной выплаты суммы по ипотеке. Кроме того, чаще всего, страховые компании тоже отказывают в компенсациях.

Чем опасна неузаконенная планировка

Необходимо помнить о том, что за неузаконенные технические изменения собственник недвижимого имущества может понести наказание вследствие применения мер административной ответственности (например, на него накладываются штрафные санкции, размер которых зависит от правового статуса нарушителя), но только в том случае, если никто - обитатели данного жилья или те, кто проживают по соседству, не понесли ущерб от итогов этой данных изменений. Иначе, в зависимости от степени результатов может быть применено и более суровое наказание, даже уголовное.

Какие изменения считаются незаконными

Не любые технические преобразования можно признать правомерными. В частности, когда речь идет о демонтаже несущих конструкций, переносе санузла и ванной на новую территорию, либо других изменениях технических критериев квартиры, узаконить подобную планировку невозможно заранее и недопустимо оформлять на предыдущие даты. Не нужно при этом перепутывать повторную планировку с переустройством. В частности, смена батарей из чугуна на алюминиевые, или смена батарей с одного литража на другой - это переустройство, а например, переделка дверного проема между жилыми помещениями - это смена планировки.

ВНИМАНИЕ !!! Переустройство не предполагает формального заверения, а повторная планировка даже небольшая сама по себе предполагает включения ее в бумаги на недвижимое имущество.

Согласно жилищному законодательству нашей страны, перепланировка должна быть осуществлена лишь после оформления собственником недвижимого имущества всех необходимых документов, а после того уполномоченные лица осуществляют осмотр помещения и подтверждают, что осуществленный ремонт осуществлялся в соответствии с намеченным планом. Присутствие изменений, не согласовавшихся ранее, вынуждает владельца проводить изменения под другими датами, что не всегда допустимо.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Какой ущерб будет нести владелец квартиры

Все самые важные технические показатели жилого помещения отображаются в ее документации, а кроме того - в кадастровом документе. Данные документы в обязательном порядке составляются в процессе вступления в права собственности. Без них недопустимо совершение, каких бы то ни было договоров с недвижимым имуществом. Когда показатели недвижимости изменяются, это сразу же влечет недействительность ее документов. Отсюда следует, что владелец при всяком притязании на владение недвижимым имуществом может попасть в неприятную ситуацию.

Если ничего не менять и не заводить новые паспорта, то впоследствии не удастся легко распоряжаться имуществом. Если приобретатель даже пожелает и в таком виде совершить соглашение, то будет требовать объемную скидку, чтобы на эти данные средства впоследствии самостоятельно согласовать изменения. Проще говоря, жилье становится экономически невыгодным, теряет в цене и может продаваться лишь с дисконтом, что владельцу квартиры, который вложил в нее собственные средства, совершенно нерентабельно. В то время как надлежаще отражены в документах изменения экономическую привлекательность квартиры стремительно увеличивают, поскольку недвижимость с удачными переделками обычно вырастает в стоимости, в отличие от обыкновенных вариантов с обычным комплектом недочетов.

Как может быть определена неузаконенная смена планировки

Множество собственников вовсе не волнуются о том, что бумаги на недвижимое имущество не идеальны, искренне убеждая себя в том, что это ни для кого не важно. В действительности угроза нахождения противоправных имеется при любых обстоятельствах. Как правило, определение происходит так:

ВНИМАНИЕ !!! В ходе смены планировки могут произойти изменения показателей смежных сооружений. В частности, звукоизоляция пересекающейся с соседями стенки возрастет, либо станет хуже вентиляция или в противном случае соседи будут иметь возможность предположить, что в соседней квартире произошла смена планировки, и будут жаловаться в жилищную инспекцию.

После обращения в недвижимое имущество направят специальных людей, которые должны произвести сверку плановых показателей жилого помещения с ее настоящим состоянием, а при нахождении не состыковок предпишет штрафную санкцию и назначит удалить не состыковки в документацию в период до полугода либо привести жилье в его исходное положение.

Из-за множественных нарушений технических нормативов и предписаний случится аварийная ситуация, либо перебои в функционировании придомовых коммуникаций, что может предполагать интерес коммунальных служб, а после того прошлый эпизод повторится, отличие лишь в том, что сумма штрафной санкции будет наибольшей, сами изменения, может быть, устранить будет невозможно, точно так же, как и утвердить. В процессе сличения показаний приборов учета изменения планировки могут проявиться сотрудником коммунальных служб, после этого заявление будет получено от коммунальщиков в жилищную инспекцию.

Почему необходимо узаконивание перепланировки

В общих чертах, подавляющее множество произведенных модификаций, даже если они не выражены в инспекционных и право определяющих документах – не критичны: из квартиры за них точно никто не выгонит.

Однако, случаи в жизни бывают самыми различными. В частности, если чьи-либо соседи снизу посчитают, что не значащаяся в нормативной документации ванна или душевая кабина (установленная когда-либо над их кухонной зоной, но своевременно не оформленная) способна ухудшить их условия жизни в данном жилом помещении, они будут иметь право направить обращение в судебный орган. Результат судебного разбирательства легко предугадать: произведенные изменения будут признаны противоречащими закону, собственника обяжут выплатить большую денежную сумму и предпишут вернуть возвратить все в исходное положение. В результате выходит так, что покупатель оплачивал недвижимость с ванной, а приобрел жилище без необходимых элементов и со сложностями.

Итак, если недвижимый объект с незаконной ванной предлагается к продаже по стоимости жилого помещения с «зарегистрированными» условиями, это дает основание что-то заподозрить и начать торги. «Самовольный захват» коридора – это также основание для пересмотра стоимости.

По какой причине новую планировку необходимо узаконить, вопреки тому, что это весьма затруднительно? В первую очередь на такие ситуации, когда жилье все же нужно будет когда-нибудь выставить на продажу.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо напомнить, что незаконная перепланировка – не преграда для продажи, но перечень вероятных приобретателей будет очень узким (таким образом, и на стоимости квартиры это будет видно). Ведь подавляющее множество сделок на недвижимом рынке в настоящее время осуществляется с использованием средств ипотечного кредитования, а банковские организации, как все знают, никогда не одобряют займы под залог недвижимости с обременением.

Возможные сложности

Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.

ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.

Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.

В частности, в стандартной ситуации – несколько недель будет требоваться на оформление «бывшего» документа недвижимости (для этого требуется осмотреть квартиру). Сколько будет занимать приготовление обновленного проекта (который должен заключать различные технические моменты), будет зависеть от того, кто обращается к специалисту. После этого нужно будет получить документальное подтверждение пожарной инспекции. Обычно, на это уходит примерно месяц.



Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва и Московская область,
Санкт-Петербург и область
Вся Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Официальный сайт: jurists-online.ru

Москва и Московская область,

Санкт-Петербург и область

Вся Россия, тел. +7 (800) 350-56-12

Заказать звонок юриста бесплатно

Задать вопрос юристу бесплатно

Образцы документов

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск