Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

В настоящее время все больший интерес вызывает возможность приобретения квартиры в многоэтажке, фундамент которой только заложен (или она еще только в проекте). Для этого существует несколько видов договоров, одним из которых покупка квартиры по переуступке прав.

Этот привлекательный своей дешевизной вид договора приобретения недвижимого имущества влечет некоторые риски для покупателя. Что представляет собой эта разновидность договора и чем может быть опасна, расскажем в нижеследующей статье.

Почему покупатели с таким энтузиазмом приобретают жилье в только что возведенных домах?

Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:

1. современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно). Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные Услуги для привлечения покупателей;

2. немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго. Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;

3. в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;

4. покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье. Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е. не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);

5. стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию. Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.

На основании, каких договоров можно приобрести квартиру в новостройке?

Таких договоров можно выделить четыре:

1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на Право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.

2. Цессия (Договор по уступке права требования). Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.

3. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.

4. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Что собой представляет договор о переуступке права требования?

Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки. Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.

В классической уступке цессии существует три стороны:

1. кредитор (цедент);
2. тот, к кому перейдут права цедента (т.е. кто станет в будущем кредитором);
3. цессионарий (тот, кто должен выполнить свои обязательства по отношению к цеденту).

В разбираемой разновидности переуступки прав требования также три стороны. Первой выступает цессионарий, то есть компания застройщик, осуществляющая возведения многоэтажного дома. Вторая сторона (цедент, или кредитор) – это участник долевого строительства. Третьей стороной будет тот, к кому по договору перейдут права цедента.

Таким образом, предметом рассматриваемого договора будет именно переход права дольщика требовать от застройщика выполнения его обязательств касательно возведения здания.

Цессионый договор вообще вызывает у рядовых граждан массу вопросов, первый из которых: «А почему, собственно, квартира перепродается?». Основных причин такой уступки три: невозможность оплатить квартиру в строящемся доме по ипотеке, неотложная надобность в деньгах либо инвестирование средств в застройку. В последнем случае договор долевого участия уже изначально заключается с целью переуступки и получения на этом определенной прибыли. Ничего криминального в них нет. Но и мошеннические действия исключать не стоит, они тоже имеют место быть.

Следует помнить, что, помимо договора цессии, существует еще и договор долевого участия в строительстве, который является основным. Нужно быть очень внимательным, чтобы избежать переплаты, ведь у цедента тоже есть обязательства – оплатить квартиру.

Риск долгостроя или вообще неполучения недвижимости

Первый риск классический для всех договоров долевого участия в строительстве (и, соответственно, в рассматриваемом случае цессии) – это долгострой. Или вообще невозможность возведения здания по каким-либо причинам. Никаких сведений о задержках возведения многоэтажки, банкротстве компании-застройщика цедент сообщать не обязан. Поэтому нужно обратить пристальное внимание на цену, ведь если она слишком низкая даже для этой разновидности договор, то это уже повод задуматься, а все ли с квартирой в порядке. Кроме того, всегда надо самому проверять компанию-застройщика. Таких способов масса.

Например, можно обратиться к информации на интернет портале Единого реестра застройщиков, где можно ознакомиться с рейтингом строительных компаний. Он может быть от половины балла до пяти баллов. Пять баллов присваивают застройщикам, не допустившим ни единой задержки в строительстве. Чем ниже балл, тем выше нарушений было допущено.

ВАЖНО !!! Если же застройщика вообще в реестре нет, то заключать такой договор вообще не рекомендуется.

Еще в прессе и на интернет порталах органов, осуществляющих строительный надзор, публикуются списки добросовестных и недобросовестных компаний-застройщиков. Если компания имеет долги, то это будет отражено на сайте службы судебных приставов и налоговой службы. Это тоже повод задуматься, а есть ли у строительной компании средства на продолжение строительства.

Возможности сети интернет в смысле проверки застройщика вообще очень велики. Ведь почти по каждой компании можно найти отзывы. Правда, тут есть нюанс, положительные отзывы могут быть «заказными».

ВНИМАНИЕ !!! Но наличие даже одного отрицательного отзывы уже должно насторожить. Еще в социальных сетях нередко создаются группы дольщиков конкретного застройщика, где идет активное обсуждение, и все возможные проблемы обязательно найдут там отражение.

Риск неполучения квартиры

Достаточно много ситуаций, когда право требования к приобретателю перешло, и даже застройщик выполнил свои требования, но квартиру передать невозможно.

Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия. Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире. В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.

В случае задолженности дольщика, переуступающего свои права, квартира также не перейдет к новому владельцу, пока долг не будет погашен. Хотя в договоре переуступки можно прописать и перевод долгов на будущего цедента. Во всех случаях заключения цессионного договора требуется одобрение застройщика, представленное в письменном виде.

При переуступке права требования в сданном доме по ипотеке потребуется согласие банка на заключение договора цессии.

Риски, связанные с уходом от налогов

Поскольку лицо, переуступающее право требования, должно впоследствии уплатить Налог на доходы, оно старается его минимизировать путем занижения стоимости квартиры в цессионном договоре. Не стоит на это соглашаться и выплачивать оставшуюся часть в неофициальном порядке. Ведь в случае конфликтной ситуации возможен возврат только той суммы, которая указана в договоре.

Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?

Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.

К ним можно отнести нижеследующие:

1. Чтобы избежать переплаты по договору цессии, необходимо получить у цедента все документы, которые подтверждают оплату взносов за квартиру (или их части). Ценой договора цессии будет фактически уплаченное дольщиком по ДДУ. О наличии и отсутствии такой задолженности можно справиться у застройщика. При существенной задолженности квартира по решению суда может остаться у строительной компании.

2. Оригинал договора долевого участия в строительстве, который стоит на регистрационном учете в Росреестре.

3. Согласие застройщика на заключения договора переуступки права требования.

ВАЖНО !!! Законодательство не требует обязательного согласия застройщика, но, во избежание возможных проблем, лучше им заручиться.

4. Если были заключены ранее цессионные договоры, то должны также предоставляться их оригиналы. Это позволит избежать риска «двойной продажи». Узнать о наличии таких договоров можно в Регистрационной палате. Если они там не зарегистрированы, то они считаются недействительными и угрозы не представляют. Поэтому в настоящее время для внимательных граждан риски «двойных продаж» ушли в прошлое.

5. Согласие банка, если договор долевого участия был заключен по ипотеке.

6. Если осуществляется Перевод долга дольщика на будущего цедента, то он оформляется отдельным соглашением.

7. Если дольщик состоит в браке, то обязательно наличие заверенного в нотариальной конторе согласия второго супруга. Ведь распоряжение совместной собственностью возможно только по соглашению супругов. Иначе сделка недействительна.

Соблюдение всех вышеперечисленных правил и элементарная внимательность помогут приобретателю избежать возможных рисков, связанных с заключением цессионного договора.