Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке одно из важных действий потенциального приобретателя. Поскольку приобретение жилплощади дело не каждодневное и впоследствии потребует много терпения, если жилье окажется в залоге или на него есть претензии третьих лиц.

Главное не спешить с покупкой квартиры, которая начинает вызывать сомнения. Основанием для настороженности может послужить поведение продавца – постоянная забывчивость, предоставление неполного пакета документации, уговоры о быстрой реализации.

Какие пункты включить в проверку

При осуществлении проверки жилья на юридическую чистоту нужно заострить внимание на следующих моментах:

1. Число индивидов, зарегистрированных в жилплощади, кто ранее проживал и пребывает в настоящее время.
2. Есть ли среди прописанных лиц такие, которые не проживают по различным причинам – отбывает наказание по преступлению, служит в ВС, обучается в другом регионе, пребывает в доме престарелых и прочее.
3. Проживали или проживают в квартире не достигшие совершеннолетия, не были ли нарушены их жилищные интересы.
4. Преференции других индивидов на Недвижимость.
5. Не снятые обременения – находится в залоге по кредиту, заключен Договор аренды, действует арест.
6. Была ли в жилье перепланировка. Ее проводили легально, с оформлением разрешения и всей документации.
7. Общие сведения о доме – год ввода в пользование, относится ли к аварийному жилью, не подлежит ли сносу, о проведенном или предстоящем капремонте.
8. Информация о наличии/отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Возможные последствия покупки без проверки

Купля-продажа недвижимости является самым лакомым кусочком для «черных» риелторов и мошенников. Поэтому стоит быть очень осторожным, связываясь с каким-либо агентством или почувствовав некое давление со стороны продавца.

Не проводить предварительную проверку перед покупкой вовсе рискованный шаг, который может привести к:

• лишению прерогативы владения на обретенное имущество и потраченных средств. Например, при реализации имущества, принадлежащего несовершеннолетнему и не предоставления последнему другого жилища;
• возникновению преференции у третьих лиц. Молодой человек пребывал в тюрьме и был снят с учета на это время. По возвращении узнал о смене владельцев, мать умерла, тетка продала жилье. В судебном порядке выселил новых жильцов;
• пустой трате времени. За время ожидания оформления можно реально найти неплохой вариант без всяких негативных обстоятельств.

Приобретая жилье по ипотеке, стоит также задуматься о проверке. Поскольку финансовое учреждение хоть и проводит ее, но формально. Если есть все документы, то банк не обращает внимания больше ни на что. Так может объявиться ранее неизвестный наследник и оспорить действительность сделки в суде.

Просмотр документации

Анализ чистоты сделки можно проводить и самостоятельно, без участия юриста или риелтора. Будет легче, если Жилое помещение приобретается после одних владельцев, но придется потрудиться в случае приобретения квартиры после нескольких сменившихся собственников. Самый хороший вариант – покупка в новостройке от застройщика. Здесь уж точно можно не волноваться.

Итак, ключевым документом для демонстрации является свидетельство о праве собственности. После его изучения стоит просмотреть основания смены собственников – дарение, соглашение о купле-продаже, наследственный сертификат. Все бумаги не должны содержать каких-либо помарок, исправлений. Их отсутствие доказывает подлинность предоставляемой документации.

ВАЖНО !!! Все соглашения или договоры должны быть оформлены по требованиям законодательства. Если есть предписание о нотариальном удостоверении, то оно должно быть. В основном в тексте зафиксированы условия соглашения. На них стоит обратить особое внимание, поскольку может оказаться, что собственник еще не полностью произвел расчеты за жилье.

Наиболее осторожно следует отнестись к недвижимости, приобретенной по жилищному займу во вторичке. А также должна насторожить быстрая реализация имущества после получения наследственной массы.

История квартиры

Для проверки истории необходимо попросить у продавца предоставить расширенную выписку из реестра. В ней можно найти информацию о собственнике, запретах и ограничениях, судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ !!! Если обнаружатся судебные тяжбы, то нужно смотреть на их временной промежуток. Так, срок исковой давности по недействительным сделкам составляет 3 года согласно ст.181 ГК РФ. То есть если на протяжении указанного времени споров в отношении имущества не происходило, то о притязаниях бывших владельцев можно забыть.

Если владелец обрел квартиру в результате принятия наследственной массы, то здесь на протяжении 3-х лет также могут появиться на горизонте другие претенденты и оспорить сделку. С целью прояснения всей картины нужно обратиться в нотариальную контору, оформлявшую процедуру. Нужно уточнить есть ли среди наследников те, кто отказался и написан соответствующий документ и те, кто не объявлялся вовсе. В случае наличия вторых, стоит отказаться от затеи приобретения такого имущества.

При наличии ареста, залога и иных ограничений регистрационное учреждение вправе отказать в проведении процедуры или есть вариант обретения жилища вместе с обязательствами по нему.

Если собственник обязуется разрешить вопросы преференций посторонних лиц, например, по аренде или залогу, то следует получить от него бумагу об отсутствии претензий на жилье других индивидов. Затем попросите заказать свежую справку из реестра для обновления сведений.

В ситуации с рентой нужно просить проиллюстрировать свидетельство о смерти предыдущего обладателя.

Проверка личности продавца

При приобретении недвижимости не через знакомых и родственников, а у совсем постороннего лица, необходимо проверить не только качество жилплощади, но и самого продавца по следующим критериям:

1. Достоверность паспорта. Можно осуществить на специальном интернет ресурсе миграционной службы или при личном обращении в паспортный стол.
2. Тщательно изучить Доверенность при продаже представителем. Документ должен быть заверен у нотариуса и не быть отменен. В нем содержатся сведения о прерогативах доверенного лица. Например, вправе ли он получать оплату при покупке.
3. Дееспособность продавца. Можно попросить предъявить водительское удостоверение, которое докажет отсутствие ограничений по этому вопросу. Если такового нет, то стоит просить справки из диспансеров или приглашать независимого доктора-эксперта при подписании соглашения.

В целом заинтересованное в реализации лицо самостоятельно предоставит все справки и не будет уклоняться.

Третьи лица и их права

Помимо обладателя квадратных метров, преференции пользования и проживания могут иметь другие лица, неизвестные покупателю. Чтобы выяснить факт нужно попросить предоставить выписку из домовой книги, которая будет содержать сведения о прописанных людях в квартире, а также тех, кто сохранит прерогативу проживания вне зависимости от смены собственника.

Так, предъявить впоследствии претензии вправе без вести пропавшие, но не признанные таковыми в официальном порядке. Например, отбывал тюремный срок или находился на длительном лечении родственник, а владелец в это время решил продать жилье, надеясь никогда не узнать о существовании сородича.

Также неохотно многие приобретают недвижимость с владельцами несовершеннолетними или зарегистрированными в жилище. Под удостоверения чистоты сделки необходимо разрешение органов опеки.

Интернет поможет выяснить

Часто активные пользователи глобальной сети задают вопрос – где проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно. К сожалению, без желания продавца осуществить полноценную проверку на официальных сайтах служб будет проблематично.

Единственно, что может самостоятельно проверить потенциальный клиент – выписку из реестра. И то документ не выдается в расширенном плане, как при обращении самим владельцем. Бумага расскажет информацию о владельце, правда, без оснований возникновения прерогативы и наличии зарегистрированных ограничений и запретов.

Рекомендации по правильной проверке бумаг

Простые обыватели часто осматривают предоставленный документ поверхностно, просто взглянув на него. Но это неправильная позиция при покупке недвижимости, поскольку несет в себе много рисков.

Тактика поведения при осмотре бумаг:

• смотреть исключительно оригиналы, но не дубликаты;
• все свидетельства распечатываются на специализированных форматах с гербовым отличием;
• проверять наличие росписей и печатей в нужных графах;
• попросить у владельца сделать копии;
• при наличии исправлений в бумаге, заверяются уполномоченными лицами и никак более;
• сверяйте информацию на разных документах. Иногда именно этот шаг позволяет избежать мошенничества;
• для собственного спокойствия можно сделать запрос в реестр о предоставлении дубликатов бумаг;
• общение с соседями, нотариусом, удостоверявшим сделку ранее помогут избежать неприятностей;
• при работе с представителем внимательно изучите пункты доверенности, период ее функционирования и условия;
• не лишней будет личная беседа с хозяевами и другими жильцами квартиры;
• прочитайте документ о бракосочетании. В данном случае также необходимо разрешение мужа или жены на реализацию;
• не стоит забывать о датах, поскольку большинство установлен ограниченный срок действия;
• если когда-то существовало ограничение, то нужен документ об отсутствии претензий на данное время;
• проанализируйте платежную документацию по коммунальным услугам. При невнимательности можно приобрести недвижимость с немаленькими долгами по ЖКХ, которые лягут на плечи приобретателя.

Осторожность и внимательность способствуют удачной покупке. Даже если доверили дело риелтору или приобретаете по ипотеке, то заинтересованность с вашей стороны не станет лишней. Поскольку жить в квартире покупателю и отвечать впоследствии по обязательствам.