Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

Очень важно правильно оформить аванс при продаже квартиры, поскольку подписанный документ впоследствии выступает гарантией безопасности для участников сделки. Соглашения по реализации недвижимости осуществляются ежедневно и их сопровождение является наиболее востребованной юридической услугой.

Процедура передачи прерогативы обладания от одной стороны к другой производится, как правило, тем профессионалом, который трудится в том же агентстве недвижимости, в которое обратились клиенты.

Полное представительство и сопровождение на всех стадиях является надежным и безопасным. Однако не всегда участники правоотношений обращаются за квалифицированной помощью, а напротив, желают провести всю процедуру самостоятельно. Таким пользователям и посвящена статья. В ней рассказывается, что лучше избрать аванс или Задаток, законодательное регулирование вопроса, на каких именно моментах заострить свое внимание при заключении соглашения об авансе, какие положения надлежит включить в текст, ответственность сторон сделки, возможные риски для каждого участника.

Аванс или задаток – что лучше?

Необходима ли регистрация документа в нотариальном порядке? Какой объем суммы следует запросить с приобретателя? Если после просмотра жилплощади и проведения беседы промеж потенциальным приобретателем и продавцом зашел разговор о предоплате, то можно считать, что процедура по реализации объекта собственности запущена и в скором времени квартира обретет нового собственника. Небыстрые поиски приобретателя, постоянные объявления о желании приобрести жилье, звонки, просмотры вариантов остались не безуспешными, и совсем скоро понравившееся помещение перейдет во владение.

ВНИМАНИЕ !!! Внесение авансового платежа за жилище свидетельствует о преднамерениях участников в скором времени составить и подписать текст соглашения о переходе преференции собственности. И на этом этапе логично возникает замешательство – какую из возможных форм предоплаты лучше выбрать продавцу? На данный период времени действует два таких вида: аванс и задаток. Какой из имеющихся вариантов предпочесть?

Данный вопрос – камень преткновения, споров и недопониманий промеж реализатора и приобретателя, поскольку понятия включают в себя немаловажные различия по мерам ответственности участников.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается объем средств, вносимый в качестве предоплаты за Недвижимость.

Ст. 381 регламентирует довольно жесткие последствия неисполнения обеспеченных уплаченной суммой обязательств, а именно:

• если до начала исполнения обязательств между участниками правоотношений было достигнуть соглашение о невозможности исполнения, то выплата возвращается приобретателю (потенциальный покупатель узнал о срочном переводе на службу в другую местность и отпала необходимость в приобретении жилья в данном регионе);
• в случае наличия вины по не удавшемуся заключению договора со стороны приобретателя, последний не получает обратно своих средств (отдав некую сумму за квартиру в новостройке, Сидоров просмотрел после этого еще несколько вариантов и решил купить жилье во вторичке в районе с более развитой инфраструктурой);
• Если консорциум не был достигнут по вине реализатора, то он отдает обретенные средства в удвоенном объеме (Петров долгое время искал клиентов на обретение его однокомнатной квартиры. Спустя полгода такие люди нашлись, в обеспечение своих обязательств они оставили сумму задатка в 50 тыс., договорившись о старте процедуры с середины следующего месяца по причине оформления кредита, требующегося времени на расторжение договора аренды жилья. Приобретатели разрешили поставленные задачи и обратились к собственнику, на что последний сообщил, что передумал продавать жилплощадь. Возмутившись таким поведением владельца, семья Рылеевых подала на него в суд с требованиями возмещения понесенных убытков и возврата уплаченной суммы в двойном объеме).

1. На законодательном уровне не регулируется вовсе и при возможном срыве сделки стороны не несут никакой ответственности.
2. Соглашение аванса фиксирует исключительно взаимоотношения участников по поводу расчета.
3. По своей сущности представляет только оплату за жилплощадь и в случае последующей невозможности перехода прерогативы собственности в другие руки, получатель средств возвращает их законному владельцу.

Итак, аванс наименее регламентирован и ограничен рамками законодательства. Является это положение положительным или отрицательным моментом, для кого из участников более рискованно можно выяснить в следующем пункте статьи.

Договор аванса: ключевые положения и подводные камни

Итак для произведения взаиморасчетов был избран авансовый платеж. Для этого потребуется составить и подписать авансовое соглашение. Из каких пунктов оно должно состоять, что предусмотреть?

Данный документ изначально ставит в жесткие рамки непосредственно приобретателя. Отличаясь от регламентированного законом задатка, в договор об авансе разрешено внести самые разнообразные положения относительно возврата уплаченной сумму в случае невозможности заключения сделки.

ВНИМАНИЕ !!! Сейчас к самым распространенным явлениям относится указание в тексте штрафных мер ответственности для потенциального покупателя, но не идет речи о санкциях в отношении обладателя имуществом. Для безопасности владельца недвижимости фиксируется положение об обычном возврате полученных ранее средств, если последний передумает заключать сделку. Желающий приобрести данное жилье не теряет в деньгах, но упускает время, за которое мог бы подыскать реального продавца с определившимися намерениями. Однако претенденту на покупку только и остается, что надеяться на добропорядочность собственника.

Для претендента на обретение гибридное авансовое соглашение представляет опасность, поскольку, в основном, присутствует положение о штрафных санкциях. В соответствии с ними приобретатель при срыве сделки по его инициативе лишается ранее уплаченных средств владельцу в превалирующем большинстве ситуаций. Конечно, вместе с этим положением общеобязательно включают немаленький список уважительных оснований для отказа в приобретении. И если произошел именно подпадающий под условия случай, то Продавец обязуется осуществить возврат суммы.

К корректным основаниям разрешено отнести ситуации, о которых приобретатель не знал до старта процесса заключения договорных обязательств:

• наличие не объявившегося ранее наследника (прошел год после оформления Аникеевым квартиры, перешедшей по наследству от бабушки. Мужчина выставил ее на продажу, нашелся претендент, был получен аванс. Однако объявился ранее находившийся на лечении брат Аникеева, который также является легальным правопреемником и стал претендовать на свою долю);
• фигурирование недееспособных индивидов (реализатор имущества оказался алкозависимым и ограниченным в дееспособности. Отданные деньги желающему обрести жилье пришлось возвращать в судебном порядке) ;
• невозможность выписать некоторых лиц из жилья (решив реализовать однокомнатную квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, потребовалось разрешение органов опеки и попечительства. Однако зарегистрировать по новому адресу несовершеннолетнего не удалось);
• наличие интересов третьих лиц (Сидоренко внес предоплату за двухкомнатную квартиру в новостройке. Однако впоследствии оказалось, что Ипотека за жилплощадь еще не выплачена. Претендент сразу же отказался от такой покупки);
• другие обстоятельства.

Если договор аванса заключается при фигурировании риэлтора, то в содержании общеобязательно упоминается о третьем заинтересованном лице, поскольку при отсутствии сведений об агенте, последний может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому платеж осуществляется в пользу агента, а иногда и самого продавца.

Подписывая авансовое соглашение, реализатору имущества стоит учесть все значительные моменты, которые впоследствии уберегут его от возможного отказа приобретателя. И в то же время предоставят шанс довольно свободно отказаться от подписания ДКП именно с этим приобретателем без указания на то оснований.

Не рекомендуется забывать, что текст документа должен отражать значительные и наиболее важные положения основного ДКП.

К перечню существенных моментов надлежит отнести:

1. Конкретные сведения и характеристики объекта (точное описание предмета договора – месторасположение, этаж, год ввода в эксплуатацию, строительный материал и прочее).
2. Точно определенную сумму недвижимого объекта.
3. Список исполнения обязательств, касающихся квартиры (выписка зарегистрированных индивидов, одобрение ипотечного займа и тому подобных факторов, препятствующих переходу прерогативы собственности от одного субъекта к другому единоразово).
4. Период подписания ключевого соглашения.
5. Затраты по сделке (кто оплачивает и в каких пропорциях пошлину при регистрации, Услуги нотариуса).
6. Условия по произведению расчетов (в какой момент, каким способом, наличными или банковским переводом).
7. Паспортные данные участников правоотношений.

Соглашение призвано исключить все проблемные моменты, которые могут появиться на любом этапе и каким-то образом помешать сделке. Скачать образец составленного текста можно запросив его у дежурного юриста. Однако заключение договора о предоплате не всегда касается только непосредственных участников.

Так случается, что в негласном порядке еще одной заинтересованной стороной выступает банковская организация. Как правило, так происходит при обретении недвижимости на заемные средства. В данном случае у финансового учреждения могут возникнуть собственные претензии. Стоит заметить, что кредиторы в основном подстраиваются под условия, но не всегда безоговорочно. Бывает и так, что заемная организация выступает с резким протестом против заключения такого рода соглашений и внесения предоплаты. И здесь уже принимать решение продавцу – стоит ли связываться с таким приобретателем.

Потребуется ли нотариальная регистрация?

Обязательства регистрировать данный вид договора на законодательном уровне не существует. Однако процедуру проводят для большей подстраховки. Цены у нотариусов невысоки, поэтому не повлекут больших расходов и более того, собственника недвижимости это не коснется вовсе. Уполномоченное лицо может посодействовать в разрешении спорных задач, возникающих между участниками, грамотно составит положения, помимо прочего будет относиться к свидетелям передачи суммы средств от одной стороны другой. Не запрещено привлекать и посторонних лиц присутствовать при передаче денежных средств для большей гарантии.

Оптимальная сумма предоплаты

Величина платежа, которая вправе быть запрошена, никаким НПА не зафиксирована и нет рекомендаций на этот счет. Итоговая цена обусловлена материальной целесообразностью приобретателя и пожеланиями реализатора.

ВАЖНО !!! Требуемая сумма являет целое количество как в 50 тыс. рублей, так и 5 или 10% от всей стоимости приобретаемого объекта. Главное здесь заинтересовать приобретателя. Чтобы он не хотел потерять эту сумму и не отказался от сделки.

Если реализуется жилплощадь эконом-класса, то следует учесть, что ее приобретатели – люди, не обладающие обширными финансовыми возможностями, и, как правило, обретение производится на деньги от реализации предыдущего жилья или вовсе по кредиту. А, следовательно, что и 30 тысяч для них довольно немаленькая сумма.

Но, например, на жилье повышенной комфортности, авансовая сумма составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства не вызывают затруднений. Но все же не рекомендуется завышенные суммы авансового взноса, поскольку в итоге вся стоимость отойдет реализатору, только немного позже.