Отказ от покупки доли в квартире. Образец заявления

При отчуждении части объекта недвижимости она вначале должна предлагаться к покупке другим собственникам. Если сособственники не желают приобретать отчуждаемую часть, они должны отказаться от покупки доли в квартире в письменном виде. Как правильно оформить подобный отказ, чтобы не создавать проблем ни себе, ни продавцу, будет рассказано в настоящей статье.

Каковы способы отказа от преимущественного права покупки доли в квартире?

Не всегда совладельцы желают приобрести выставленную на продажу долю в квартире. Причин тому масса: и отсутствие необходимой денежной суммы при нежелании оформлять ипотеку, и ненужность данной доли и т.д. В любом случае, заявить отказ от такой покупки необходимо, поскольку иначе возникнут существенные сложности при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре.

При этом необходимо обратить внимание совладельцев, что отказ должен быть не просто в письменной форме, но и заверен нотариусом. Это максимально упростит жизнь продавцу, так как нему не возникнет вопросов со стороны Федеральной регистрационной службы.

Сама Процедура не представляет никаких сложностей, если совладелец совершеннолетний.

Сделать это можно несколькими способами:

1. Самый надежный способ – заявление отказа через нотариуса. Особенно если Продавец и так обратился в нотариальную контору для отправки извещений о продаже.

2. Иногда еще передача заявления об отказе от приоритетного права покупки возможна через Регистрационную палату. Но эта процедура самая сложная, поэтому пользуются ей крайне редко. Сложность ее заключается в том, что заявление об отказе оформляется не каждым из собственников в отдельности, а всеми ими совместно. В связи с большой загруженностью, редко выпадает возможность собрать всех собственников вместе.

3. И, наконец, можно заявить «молчаливый отказ». То есть просто ничего не предпринимать. Когда истечет месяц с момента получения совладельцем уведомления об отчуждении доли, он автоматически утратит право на приобретение этой части недвижимости.

Что собой представляет долевая собственность?

Изначально Общая собственность возникает на тот объект, который при разделе утратит свои полезные свойства. Т.е. такой предмет является неделимой вещью. Как правило, общая собственность является следствием получения наследства или заключения брака.

Разновидностями общей собственности выступают совместная и долевая. Между ними есть существенная разница, особенно касательно распоряжения. Совместная собственность предполагает абсолютное равенство прав каждого владельца на квартиру в целом. Общая совместная собственность, при необходимости и с согласия каждого собственника может быть легко преобразована в долевую. По умолчанию, доли будут признаны равными. Если только в законе или договоре не зафиксированы иные положения касательно разделения квартиры.

Даже если изначально доли сособственников признавались равными, это не значит, что так будет всегда. Тот собственник, который, например, осуществил за свой счет капитальный ремонт жилого помещения, вправе требовать равнозначного увеличения своей доли. Но все равно для этого необходимо достижение компромисса.

Ни один из владельцев не может распорядиться квартирой полностью, он вправе определять юридическую судьбу только своей доли. Но и тут есть ограничения.

ВАЖНО !!! Задумав продать свою долю, собственник не может обойтись без уведомления каждого из совладельцев. Совладельцы обладают преимущественным правом покупки. Это делается с целью защиты прав других сособственников. Ведь появление в квартире чужого человека может создать существенный дискомфорт совладельцам недвижимого объекта.

На обдумывание, стоит ли приобрести отчуждаемую долю, у сособственников есть один месяц. Если они не продемонстрируют желание заключить соглашение о купле-продаже, то продавец вправе продать долю иному лицу. Закон запрещает продавцу повышать для сособственников цену. Условия должны быть равными для всех потенциальных покупателей. Также владелец имеет право на досрочное отчуждение недвижимого объекта, если каждый из сособственников изъявит отказ в письменной форме.

В том случае, когда желание купить долю проявят несколько совладельцев, то право избрания покупателя принадлежит продавцу. Оспорить этот выбор невозможно.

ВНИМАНИЕ !!! Если владелец доли решит обойти приоритетное право, то обиженные сособственники в течение трех месяцев могут обратиться в суд о признании сделки недействительной и переводе правомочий покупателя на одного из совладельцев.

Приоритетное право покупки отчуждаемой доли не будет действовать только в одном случае: если в отношении данной доли судом принято решение о продаже в порядке публичных торгов. Такое решение может быть принято для удовлетворения требований кредиторов из стоимости проданной части недвижимости.

На дарение условие о преимущественном праве не распространяется.

По какой схеме осуществляется извещение сособственников о продаже недвижимого объекта?

Существует несколько способов, как уведомить сособственников о желании заключить сделку купли-продажи:

1. Собственноручно вручить такое извещение. Этот способ хорош, если точно известно местоположение всех совладельцев. Здесь нужно быть внимательным и получить от сособственника расписку в получении. Иначе недобросовестный сособственник может заявить, что его не уведомили. Особенно много проблем возникает у владельца доли в коммунальной квартире, когда сособственники абсолютно посторонние друг другу люди. Часто продавец даже не знает своих совладельцев. Получить сведения можно в Росреестре, уплатив небольшую пошлину (200 рублей). Эти данные будут самыми достоверными.

2. Почтовое отправление. Здесь лучше выбрать тип отправления «заказное письмо с уведомлением о вручении». Обязательно должна быть составлена опись вложений в письмо. Это тоже работает в случае уверенности в нахождении совладельца по указанному адресу. Кроме того, сособственник может не получить извещение в связи с не самой надежной работой Почты России. Либо он просто не проживает по данному адресу. В последнем случае письмо вернется к отправителю, по истечении срока хранения. Но такой возврат и будет подтверждением отправки извещения.

3. В 2016 году (17 ноября) был принят Приказ Министерства экономического развития № 724, предусматривающий порядок онлайн-извещения сособственников на официальном сайте Регистрационной палаты. Здесь указывается вид недвижимости, ее адрес, кадастровый номер, цена продажи, фамилия, имя, отчество и почтовый адрес (адрес электронной почты) продавца. Извещение будет размещено на сайте не менее трех месяцев.

4. Самым надежным считают передача извещения через нотариуса. За определенную плату тот, кто продаёт доли перекладывает свою обязанность по извещению об отчуждении доли на нотариуса.

ВНИМАНИЕ !!! Нотариус, в свою очередь, осуществляет рассылку владельцам других долей этой недвижимости писем с предложениями приобрести отчуждаемую часть квартиры (само уведомление о продаже должно быть за подписью владельца отчуждаемой доли).

В том же письме может содержаться образец отказа от приобретения либо согласия на покупку. О своем желании согласиться на покупку или отказаться от нее сособственник ставит в известность данного нотариуса. Поскольку письмо заказное, то всегда будет известно, получил ли его адресат. И, после истечения законодательно установленного срока, продавец получает от нотариуса свидетельство о соблюдении требований касательно преимущественного права покупки.

Каково содержание уведомления об отказе от преимущественного права покупки?

Прежде всего, в таком уведомлении будут перечислены все персональные данные покупателя. Далее следует указание на то, что извещение о продаже получено и прочитано (желательно указать дату получения). Прописываются характеристики продаваемой доли (размер и адрес), а также ее стоимость. Из личных данных продавца достаточно указать фамилию, имя и отчество (полностью).

Обязательно фиксируются дата и место составления отказа. Под заявлением об отказе ставится собственноручная подпись сособственника, а далее следует ее расшифровка.

ВНИМАНИЕ !!! Независимо от способа заявления (через нотариуса либо непосредственно в регистрационную палату) необходимо иметь с собой паспорт и документы, подтверждающие существующее Право собственности на иную долю в этой квартире, а также само извещение о продаже.

Следует помнить, что заявленный отказ отозвать нельзя. Приоритетное право на приобретение части недвижимости восстановлению в этом случае не подлежит, оно возможно лишь в случае несоблюдения продавцом порядка уведомления сособственников либо заведомого завышения цены для них.

Может ли несовершеннолетний совладелец отказаться от преимущественного права покупки?

В соответствии с законодательством, самостоятельно совершить отказ от преимущественного права приобретения доли может только лицо, достигшее 18-летнего возраста. До достижения совершеннолетия такой отказ за ребенка должные сделать его родители или иные законные представители. Для обеспечения прав несовершеннолетних такой отказ потребует одобрения со стороны органов опеки и попечительства. Получить его непросто, так как нужно привести веские доказательства невозможности покупки. Без приложенного согласия органов опеки такой отказ будет недействительным.

Соблюдение всех вышеуказанных несложных правил позволит и продавцу, и его совладельцам затратит минимум времени и нервных клеток на продажу части недвижимого объекта.