Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Иногда случается, что после реализации недвижимости, прежний владелец желает оспорить сделку купли-продажи квартиры. Это вполне достижимо, но недостаточно иметь только желания. Должны наличествовать предусмотренные действующим законодательством основания.

Статья расскажет, в каких случаях стороны вправе аннулировать заключенный Договор, законодательное регулирование вопроса, на какие доказательства следует опираться, куда обращаться за помощью.

Основания для ликвидации соглашения

Сделка считается заключенной после совершения ряда действий сторонами, а именно:

1. Подписание составленного текста соглашения.
2. Произведение взаимных расчетов (обмен ключей на деньги).
3. Регистрации фактического перехода преференции собственности от одного участника к другому в реестре.

Если перерегистрация уже осуществлена, то вернуть все на прежние места получится исключительно в судебном порядке. Однако с обращением в суд не стоит затягивать, поскольку для такого рода дел действует срок исковой давности.

Он варьируется при различных обстоятельствах:

• на протяжении 1 года можно обратиться с исковым заявлением для оспоримых сделок. То есть при проведении процедуры произошло Правонарушение одного или нескольких положений гражданского законодательства. Отчет времени стартует с того момента, когда заявителю стало известно, что сделка может быть оспорена по тому или иному основанию. Причину оспаривания надлежит доказывать, опираясь на документы;
• в течение 3-х лет для ничтожных сделок. Признаются таковыми, если стороны совершили сделку лишь на бумаге. Например, если деньги не получались продавцом;
• 10-летний возможный период обращения установлен для третьих лиц ( третьему лицу ), которые не являлись участниками правоотношений сторон. Так, после смерти продавца родственники умершего обнаруживают недействительность проведенной сделки и обращаются за ее оспариванием.

Однако проставление подписи под документацией, говорящей о намерении и согласии с подписываемым текстом говорит не в пользу желающего расторгнуть договорные обязательства.

Для признания сделки недействительной должен присутствовать хотя бы один из нижеперечисленных факторов, зафиксированных в ГК РФ:

1. Согласно ст.168 кодекса, если сделка нарушает какой-либо из законов или преференции третьих лиц, то она признается ничтожной. Типичная ситуация – со стороны продавца не были учтены жилищные права несовершеннолетнего ребенка и не было получено разрешение на совершение процедуры от органов опеки.
2. Мнимая или притворная (ст.170). В первом случае ярким примером послужит осуществление реализации, если не получены деньги на самом деле. Второй случай более охарактеризует прикрытие дарения куплей-продажей за материнский капитал с целью его обналичивания. Так, семья, получившая сертификат вправе воспользоваться средствами на определенные цели, в том числе улучшение жилищных условий. Получив квартиру бесплатно за присмотр и уход престарелого человека, семейству потребовались финансы на ремонт в жилье. Поэтому была проведена притворная купля-продажа недвижимости.
3. Если у продавца имеется ограничение дееспособности или ее полное отсутствие. Совершенная сделка с таким индивидом признается сразу ничтожной (ст.171).
4. Несовершеннолетние лица вправе приобретать Недвижимость и становиться ее собственниками. Однако отсутствие разрешительной подписи в тексте соглашения может стать поводом для судебного процесса(ст.172).
5. Подписанные под угрозой, шантажом, обманом или на кабальных условиях. Например, продажа дома по символической сумме. Часто прибегают к данному положению при обнаружении существенных недостатков в жилище, не обнаруженных ранее до подписания акта приема-передачи. Поскольку наличие заключения независимого эксперта сыграет неплохую роль в процессе.
6. Мошенничество продавца. Когда вводят в заблуждение о ценности жилплощади.

Всегда нужно помнить о преференциях заинтересованных лиц, которые должны одобрить совершение сделки.

К таким индивидам можно отнести:

• супруг (нельзя единолично, без одобрения супруга, продать квадратные метры, приобретенные в период брака и на общие средства);
• несовершеннолетних детей (без предоставления альтернативной жилплощади и разрешения опеки реализовать квартиру бесполезно).

Как доказать недействительность сделки

В ходе судебного разбирательства придется свои слова подкреплять документальной доказательственной базой:

1. В случае нелегальной, противоречащей закону сделки, надлежит указать положение НПА, которое подверглось нарушению вследствие совершенных действий.
2. Недееспособность участника сделки или ее ограниченный характер доказывается наличием копии судебного решения, приложенного к исковому заявлению истца.
3. При опротестовании сделки, заключенной с не достигшим совершеннолетия лицом, в зал слушаний предоставляется паспорт последнего, а также соглашение, в котором нет подписи законных представителей ребенка.
4. Доказать отсутствие согласия супруга на реализацию жилища возможно при предоставлении и сравнении трех разных чисел – приобретения квартиры реализатором, вступления в союз и расторжения брачного союза.
5. Любые беседы предпочтительнее проводить под запись. Так как аудиозапись или видеосъемка служит реальным доказательством в суде.

Куда обращаться

Проанализировав функционирующее законодательство и выискав причину и основание недействительности проведенной процедуры, не следует растягивать со временем.

ВАЖНО !!! Нужно сразу обращаться в суд. Поскольку признанием недействительности сделок занимается исключительно служитель правосудия и с учетом установленных сроков давности спешить действительно есть куда.

Положительное решение в пользу истца является правомерным основанием для отмены перехода прерогативы собственности от одного субъекта к другому. В результате недвижимость вновь переходит к бывшему обладателю, а затраченные на нее финансы возвращаются приобретателю.

Подается исковое обращение в городской или районный суд в зависимости от месторасположения недвижимого объекта. При наличии исключительных обстоятельств заявление разрешено подавать по месту проживания или регистрации как ответчика, так и заявителя. При обнаружении мошеннических действий параллельно с иском подается обращение и в полицию.

Тонкости составления судебного обращения

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста. Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено. Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

В обращение следует включить нижеследующие пункты:

1. Сведения об участниках, с указанием контактов и адресов проживания или регистрации. Нужно приложить дубликаты паспортов обеих сторон.
2. Данные о предмете сделки, адрес расположения, метраж как общий, так и жилой, номер этажа, количество комнат и иные сведения. Обязательно предоставить выписку из реестра о нынешнем состоянии.
3. По каким причинам заявитель считает, что заключенный договор не является действительным.
4. Информация о лицах, которые могут подтвердить правдивость вашей позиции и слов.

Ключевым моментом также выступают верно, сформулированные исковые требования. Как правило, истцы намерены осуществить возврат предыдущего состояния, то есть – жилище ответчику, а финансы – истцу. Однако возможно и несколько расширить список требований, включив в него судебные затраты – оплату госпошлины, Услуги представительства в суде, а также расходы на транспорт. Дубликаты всей упомянутой документации прикладываются к заявлению в обязательном порядке.

Как происходит рассмотрение

Составлять обращение самостоятельно и в общем, представлять собственные интересы в зале судебного заседания реально при полной уверенности в правоте своей позиции и достаточности знаний и доказательственной базы для ее отстаивания. Если же дело обстоит иначе, то предпочтительнее обратиться к юристу за помощью.

Подготовительный этап состоит не только в сборе необходимой документации для аргументации позиции. Также следует обдумать заранее действия и поведение другой стороны, суметь подготовить адекватный ответ. Например, при несогласии проигрыша в процессе, ответчик вправе подать возражения на Суд первой инстанции.

ВНИМАНИЕ !!! Пока не будет завершено разбирательство в вышестоящих инстанциях, не произойдет и ликвидации сделки. Кстати, ее может и вовсе не последовать. Результатом процедуры считается вынесенное решение. По факту получения документа на руки, необходимо обратиться в реестр для внесения корректировок и поправок.

Если судебное заключение содержит информацию о взыскании неких средств с проигравшей стороны, то выдается Исполнительный лист. По нему производится оплата указанных расходов. Однако если обязательства не выполняются, то индивид вправе начать исполнительное производство в ФССП.

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Часто бывает, что при оформлении и передаче собственности ни у той, ни у другой стороны не возникло конфликтов и сделка прошла успешно. Однако впоследствии она может оказаться недействительной.

Действующее законодательство называет причины ничтожности:

• без одобрения уполномоченных органов или заинтересованных лиц (например, приобретенное в ипотеку жилье разрешено реализовать до истечения ликвидации займа только с согласия банковской организации);
• участии несовершеннолетнего индивида (отсутствие согласия опеки и родителей);
• один из участников недееспособен;
• подписано соглашение под давлением. Например, ввод в заблуждение. Бабушка выступает продавцом для пары, которые обещали ее содержать и ухаживать в обмен на жилье.

Не избежать судебного разбирательства при нарушении преференций несовершеннолетнего или появления нового наследника умершего, ранее не знавшего и по уважительным причинам пропустившего срок принятия наследственной массы. Не попасть в такие ситуации реально при внимательном и ответственном отношении.

Как расторгнуть договор купли продажи

Если заключенная договорённость была оформлена в нарушении закона, то участники возвращаются к изначальному состоянию.

Расторжение может произойти:

1. В зале суда.
2. Стороны договариваются по обоюдному согласию.

Алгоритм осуществления механизма прописан в главе 29 ГК РФ. Участвующие лица вправе настаивать на возврате в прежнее состояние, а также возмещения понесенных расходов проигравшей стороной.

Таким образом, вопрос как оспорить договор купли-продажи квартиры вполне закономерный, если у сторон или заинтересованных лиц возникают сомнения. Однако при отсутствии реальных оснований и доказательств по ним сделать это будет практически невозможно. Проставление подписи участником говорит об осознанности его намерений.

ВНИМАНИЕ !!! Оспорить разрешено любой из сторон, как приобретателю, так и продавцу.

Первый в основном идет на такой шаг при выявленных позже недостатках в квадратных метрах. А последний по самым разным причинам и даже, не всегда Продавец. Например, судебная практика изобилует оспариванием сделок умерших лиц, когда выясняется, что родственники остаются ни с чем после смерти наследодателя. Частым явлением выступает обращение кредитора для доказывания факта квартиры как предмета залога. Однако в этом случае возможен мирный исход событий, при договоре оплаты или доплаты со стороны приобретателя.