Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия: сроки, стоимость

Приобрести квартиру в новостройке можно в уже сданном доме, либо еще на стадии постройки, заключив Договор по долевому участию в строительстве. Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия — Процедура, обладающая массой юридических тонкостей. Именно им и будет посвящена данная статья.

Что представляет собой договор долевого участия в постройке многоквартирного дома?

Договор долевого участия объединяет две стороны – застройщика, обязующегося возвести многоквартирный дом, и покупателя, на которого возложена обязанность, во-первых, принять указанную квартиру, а во-вторых, внести за нее установленную договором цену. Квартира принимается покупателем после того, как застройщиком были получены соответствующие документы, разрешающие ввод многоэтажки в эксплуатацию. Права и обязанности участника долевого строительства переходят в порядке наследования.

Регулированию данной разновидности договора посвящен отдельный федеральный Закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года (с изменениями на 29 июля 2018 года). Отдельные положения определяются Гражданским, Градостроительным и Жилищным кодексами, а также законами о государственной регистрации прав на Недвижимость, о содействии развитию жилищного строительства, о защите прав потребителей.

Договор всегда заключается в письменной форме, но не в простой, а в подлежащей постановке на государственный регистрационный учет.

Каковы основные условия договора на долевое участие в постройке многоквартирного дома?

Вышеуказанный федеральный закон четко очерчивает круг сведений, в обязательном порядке подлежащих включению в договор долевого участия.

К ним относятся:

1. Полное описание квартиры – количество комнат, площадь, высота от пола до потолка, материал стен и перекрытий, наличие балконов, лоджий и т.д., присвоенный класс энергоэффективности и сейсмоустойчивости, этаже, на котором расположено Жилое помещение, общая этажность дома, и иная существенная для характеристики предмета договора информации (например, парковка или подземный гараж, детская площадка). Помимо описания, прилагается также план объекта недвижимости.

Указывают также точный адрес недвижимого объекта и кадастровый номер участка.

2. Срок, в течение которого застройщик должен выполнить свои обязательства, т.е. передать участнику долевого строительства его недвижимость.

3. Порядок уплаты цены квартиры.

4. Чтобы застройщик надлежащим образом выполнил свои обязательства, указанные в соглашении, предусмотрено три основных способа — банковское поручительство, Залог недвижимости (то есть того земельного участка, на котором возводится строение) и страхование гражданской ответственности в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязанностей. Эти изменения были внесены относительно недавно, в связи с большим количеством случаев обманов дольщиков.
5. Срок, в течение которого сохраняется гарантия на объект недвижимости.
6. Сведения об участниках соглашения.

7. Порядок разрешения споров.

8. Ответственность сторон.

9. Основания для расторжения соглашения.

Если в договоре долевого строительства будет участвовать только один из супругов, то к соглашению и при его последующей регистрации необходимо приложить согласие второго супруга, прошедшее процедуру заверения у нотариуса.

Договор существует в двух экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой. Соответственно, на руках у покупателя должен быть оригинал соглашения, а не его копия, иначе, в случае каких-то споров с застройщиком могут возникнуть существенные трудности. Отдавать свой экземпляр категорически нельзя.

ВАЖНО !!! Если есть возможность, то, при заключении договора лучше проконсультироваться по его условиям с независимым юристом. Но это повлечет дополнительные расходы, поэтому можно обойтись и своими силами, но договор стоит читать очень внимательно.

Обратить внимание нужно на характеристики самой квартиры и здания, срок сдачи объекта, порядок и сроки осуществления выплат, на то, кем соглашение было подписано со стороны застройщика. В идеале, подписи сторон должны стоять под каждой страницей, это существенно затруднит возможность подмены страниц. Представителем компании-застройщика является ее руководитель (генеральный директор), но подпись под договором может поставить и иной сотрудник застройщика. Главное условие для такого сотрудника – это наличие действующей доверенности, в которой прописана возможность совершения подобных действий от имени организации. В противном случае, соглашение является ничтожным.

С какими проблемами могут столкнуться участвующие в долевом строительстве?

В настоящее время абсолютно все договоры по долевому участию ставятся на регистрационный учет в Регистрационной палате, что существенно снижает риски для дольщиков, но не искореняет их полностью.

Например, государственная регистрация никак не исправит серьезных нарушений строительных норм, допущенных застройщиком, который не проявятся сразу, либо от изменения проектной документации и, соответственно, самого объекта недвижимости в процессе постройки.

Также встречаются мошеннические схемы по продаже одной квартиры нескольким покупателям. Еще дольщик не застрахован от объявления застройщика банкротом. Нередки случаи, когда в процессе строительства вырастает стоимость квартиры, что влечет для дольщика дополнительные доплаты, помимо уже внесенной суммы.

Возможно ли получить ипотечный Кредит на приобретение жилья по договору долевого строительства?

Да, возможно. Сейчас это довольно распространенная банковская практика. Как правило, при таком договоре размер первого взноса колеблется в пределах от 10 до 15 %. Срок ипотеки составляет от 25 до 30 лет в среднем. Проценты по кредиту разнятся на этапе строительства и после перехода квартиры в собственность дольщика. В процессе постройки процент по кредиту выше, после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности выплаты снижаются. Это связано с тем, что после оформления права собственности квартира находится в ипотеке, т.е. в залоге, у банка до момента погашения кредита.

Возможно ли оформление права собственности по рассматриваемому договору на обоих супругов?

Да, это абсолютно законно. Правда, не всегда целесообразно. Ведь все приобретенное в браке имущество и так поступает в совместную собственность. Но это при законном режиме имущества супругов. В брачном договоре вполне возможно установить иной порядок владения, пользования и распоряжения собственностью. Но сама форма договора долевого участия не меняется в зависимости от того на двоих супругов он заключается или только на одного.

Какие действия необходимо совершить на этапе подготовки к регистрации собственности на квартиру в новостройке?

Без выполнения застройщиком ряда необходимых действий, дольщик не может приступить к постановке квартиры на регистрационный учет в МФЦ или Росреестре.

На застройщике лежит обязанность не только в срок возвести многоэтажку, но и надлежащим образом оформить ввод ее в эксплуатацию. Любому гражданину, заключившему договор долевого участия в строительстве, нужно знать, что ввод подобного строения в эксплуатацию – процесс трудоемкий, он никак не может быть менее 3-4 месяцев, а чаще и полугода. Это зависит не только от застройщика, но и от соответствующих государственных органов и организаций. Поэтому не стоит через месяц после окончания стройки нестись с исковым заявлением о невыполнении застройщиком договора в суд. А вот если прошло более полугода, то уже стоит задуматься, как минимум, о написании застройщику претензии.

ВНИМАНИЕ !!! Итак, закончив непосредственно возведение многоквартирного дома, подключив его к коммуникациям и благоустроив прилегающую территорию, застройщик переходит к оформлению документации по вводу объекта в эксплуатацию.

Перед этим тоже есть ряд необходимых процедур:

1. закрепление за возведенным строением почтового адреса;
2. разграничение в многоэтажке помещений жилого и коммерческого предназначения;
3. обращение в Бюро технической инвентаризации за выдачей на возведенный объект недвижимости технического паспорта. Здесь будут указаны все параметры многоэтажки, включая планы и площади всех квартир, а также помещений служебного, коммерческого и иного предназначения.

Документ, разрешающий ввод новостройки в эксплуатацию, после ее освидетельствования специальной комиссией, выдается региональными подразделениями Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. Именно к ее функциям сейчас отнесено осуществление государственного строительного надзора.

Только после прохождения всего вышеуказанного процесса застройщик может поставить на кадастровый учет возведенное им здание, после чего дольщики приступают к оформлению документов о праве собственности. Причем на кадастровый учет ставится не только дом в целом, но и каждая квартира и помещение коммерческого назначения в отдельности. То есть застройщик должен в обязательном порядке передать каждому дольщику кадастровые документы на его помещение.

Если застройщик не оформил кадастровый паспорт на квартиру, дольщик вправе совершить это сам. Но это повлечет дополнительные денежные и временные затраты, ведь сначала в БТИ должен быть оформлен технический план. Стоимость оформления составляет 1200 рублей, если недвижимый объект не превышает 1000 кв.м (на 2018 год).

Затем обращаются в Росреестр за получением кадастрового паспорта – плюс еще 1400 рублей (на 2018 год).

Затем уже можно переходить к процессу регистрации права собственности.

В каком порядке регистрируется Право собственности на участника долевого строительства?

Для оформления права собственности на такую недвижимость необходимо обратиться либо в ближайший МФЦ, либо непосредственно в Федеральную регистрационную службу с заявлением.

Какие документы необходимо приложить к заявлению о постановке на регистрационный учет?

1. Документы, на основании которых можно удостоверить личности будущих собственников (паспорта, свидетельства о рождении – в случае малолетних владельцев).
2. Непосредственно договор долевого строительства со всеми его приложениями.
3. Надлежащим образом оформленный приемо-передаточный акт на объект недвижимости.
4. Технический план квартиры.
5. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
6. Если квартира будет оформляться в собственность одного из супругов, то требуется нотариально удостоверенное согласие на это от другого супруга.
7. Если средства на участие в долевом строительстве получены от банка по договору ипотеки, то необходимо представить и сам кредитный договор, и закладные документы на недвижимый объект.
8. При оформлении недвижимости на несовершеннолетнего потребуется также согласие на это со стороны органов опеки и попечительства. Оно также требует заверения у нотариуса.
9. В некоторых случаях может понадобиться предоставления разрешения на ввод многоэтажки в эксплуатацию. Но чаще всего его предоставляет застройщик.
10. Если сам дольщик не может сам подать документы, то он может уполномочить на это третье лицо. Для этого потребуется Доверенность, где перечислены действия, которые правомочен совершить поверенный. Также заверяется у нотариуса.
11. Квитанция по уплате государственной пошлины. Размер такого пошлины составляет 2000 рублей на 2018 год. Оплатить ее можно в отделении банка, при помощи банкомата, через онлайн-банкинг либо же непосредственно в кассу МФЦ или Росреестра.

ВАЖНО !!! Все документы предоставляются в оригиналах. Сотрудник регистрирующего органа составит опись представленных документов и выдаст расписку в их получении. Документы, удостоверяющие личность, ни при каких условиях не забираются. Впоследствии данные документы будут возвращены собственнику.

Срок оформления составляет порядка 14-18 дней, но возможно и его увеличение или сокращение. По истечении этого срока дольщик получает на руки свидетельство о праве собственности. Для этого достаточно лишь представить паспорт и расписку сотрудника в МФЦ или Росреестра о передаче дольщиком пакета документов. После этого дольщик признается полноправным собственником и получает все права владения, пользования и распоряжения квартирой.