Что такое обременение права собственности на квартиру?

Каждый приобретающий квартиру Гражданин должен знать, что он может столкнуться с такой проблемой, как обременение права собственности на квартиру. Наличие обременения повлечет ограничение собственника в правах пользования и распоряжения. Поэтому важно точно знать, как проверить, есть ли на приобретаемой недвижимости какое-либо обременение, чем оно опасно и как его снять.

Что собой представляет обременение?

Термин «обременение объекта недвижимости» подразумевает под собой установление специального режима владения, пользования и, главное, распоряжения квартирой, земельным участком и другим подобным имуществом.

С какими видами обременений может столкнуться потенциальный покупатель квартиры?

Таких обременений немало.

К ним можно отнести:

• наложение ареста на объект недвижимости, независимо от его оснований;
• заключенный Договор аренды;
• долги по капитальному ремонту;
• попытка продажи совместно нажитого имущества одним из супругов;
• рентный договор;
• постоянная регистрация в данном жилом помещении малолетнего ребенка;
• передача квартиры в Залог (Ипотека);
• квартира приобреталась на средства материнского капитала;
• Сервитут на квартиру. Ранее сервитуты применялись, в основном, к земельным участкам, но изменения гражданско-правовых отношений приносят с собой новые виды вещных прав на Недвижимость;
• право преимущественной покупки доли в квартире иными ее собственниками;
• доверительное управление.

Все эти ограничения прав собственника не носят постоянного характера и, так или иначе, могут быть сняты.

ВНИМАНИЕ !!! В каждой из указанных ситуаций необходимо действовать отдельным образом.

Ниже будет указано, что нужно знать для проверки и снятия данных ограничений на распоряжение имуществом, а в каких случаях лучше и вовсе отказаться от заключения сделки.

В каких случаях применяется арест квартиры и как действовать в случае покупки арестованной квартиры?

При наложенном на объект недвижимости аресте большинство традиционных прав собственника ограничены. Прежде всего, ограничены все возможности на распоряжение недвижимостью: это не только продажа и дарение, но и сдача в аренду, представление в качестве залога в банк и даже передача по завещанию.

В каких случаях возможно подвергнуть квартиру аресту:

1. в случае судебного разбирательства по имущественному спору, когда требуется обеспечить выполнение ответчиком имущественных требований. В таком случае арест накладывают, если существует опасность срочной продажи ответчиком своей недвижимости. Эта разновидность ареста возможна только на основании изданного судьей определения. Осуществляться данный порядок будет через службу судебных приставов;
2. задолженность перед государством: коммунальных платежей, штрафов и т.д. Применять арест будет сотрудник Федеральной службы судебных приставов;
3. непогашение имущественных обязательств перед другими лицами: Алименты детям и супругам, возмещение причиненного вреда и т.п.

ВАЖНО !!! Как правило, после того, как отпадут основания наложения, запрет на совершение регистрационных действий с жилым помещением снимается без участия сторон договора купли-продажи недвижимости. Но если вдруг Процедура снятия ареста затянулась, то покупатель квартиры должен подать заявление об отмене тому органу или должностному лицу, которое его наложило (т.е. тому судье или тому судебному приставу, который его применил).

Если же запрет на совершение регистрационных действий остался в силе, процедура его снятия еще не начата, а Продавец уже пытается продать свою недвижимость, то его действия Закон расценивает как мошенничество. Такая купля-продажа будет считаться ничтожной сделкой.

Как действовать в случае покупки жилого помещения, на которое заключен договор аренды?

Договор аренды предусматривает ряд действий, который существенно ограничивают права покупателя квартиры с данным обременением.

Во-первых, арендный договор всегда является срочным. Причем если наем жилого помещение осуществляется на срок более одного года, то договор должен пройти регистрацию в Регистрационной Палате (Росреестре). Поэтому наличие такого обременения легко проверить на соответствующем сайте указанной регистрационной службы.

Во-вторых, арендатор вправе пользоваться этой квартирой для проживания в течение срока действия соглашения с арендодателем. Таким образом, права нового собственника и арендатора могут войти в конфликт в том случае, если покупатель настаивает на освобождении жилого помещения нанимателем.

Целесообразнее всего в этом случае расторгнуть арендный договор заблаговременно. Расторжение договора впоследствии также возможно, но только в судебном порядке. Процедура такого расторжения будет сложной и дорогостоящей, поскольку придется прибегнуть к помощи адвоката. Поэтому большинство юристов советуют отказаться от приобретения подобного жилья, какой бы привлекательной цена не казалась.

Являются ли обременением непогашенные платежи по капитальному ремонту?

Да, в отличие от платежей за поставленные коммунальные Услуги, которые закреплены за собственником, взносы за капремонт привязаны именно к квартире. И, вслед за правом собственности на квартиру, они переносятся на нового собственника. И квитанция по оплате для нового собственника придет уже с долгами.

ВНИМАНИЕ !!! К сожалению, узнать об имеющихся долгах может только собственник. До перехода права собственности покупателю такой информации не предоставят. Поэтому добросовестный продавец должен проинформировать об имеющейся задолженности приобретателя и снизить цену квартиры.

Купля-продажа квартиры, являющейся совместно нажитым имуществом

Прямым ограничением перехода права собственности к новому владельцу будет покупка им квартиры, находящейся в совместной супружеской собственности, если второй супруг не дал на это разрешение в письменной форме. Такая сделка недействительна.

Наличие рентного договора как обременения квартиры.

Рента, чаще всего, бывает пожизненная. В этом случае пожилой собственник квартиры обязуется передать данный недвижимый объект плательщику ренты за то, что он будет содержать престарелого владельца до конца его жизни. После смерти собственника квартира полностью перейдет во владение, пользование и распоряжение плательщика ренты.

Поэтому договор ренты расторгается до заключения купли-продажи квартиры, ведь иначе возникнет странная ситуация, когда обязанности плательщика ренты перейдут на нового собственника.

Регистрация в квартире малолетнего ребенка как препятствие к ее продаже

Очень трудной является процедура продажи квартиры, если там прописан малолетний ребенок. Законодательство идет по пути максимальной защиты прав ребенка, поэтому здесь необходимо соблюсти много условий. Это и согласие обоих родителей, и разрешение органов соцзащиты, и мгновенная регистрация малолетнего жильца по другому адресу. Причем условия проживания никоим образом нельзя ухудшать, ни по площади, ни по благоустроенности и т.п.

Без соблюдения указанного порядка действий квартира не может быть передана по договору.

Ипотека как однозначное условие запрета отчуждения квартиры

Не может быть продана квартира, являвшаяся залогом в банке, до исполнения должником всех обязательств перед указанным финансово-кредитным учреждением. При заключении такой сделки она объявляется ничтожной.

Приобретение жилья на материнский капитал как обременение права собственности.

Если квартира приобреталась на средства материнского капитала, то ее совладельцами будут являться Малолетние дети. И здесь необходимо соблюсти тот же порядок, который был указан выше, в пункте про регистрацию в квартире несовершеннолетнего.

Обременения для доли в квартире

Таким обременением будет право преимущественной покупки доли в квартире иными ее собственниками. Если собственник доли не уведомил в порядке, зафиксированном в нормах гражданского права, совладельцев квартиры, о желании ее реализовать, то сделка будет признана недействительной.

Доверительное управление

Последний вид обременения – это заключенный договор доверительного управления, который при переходе права собственности расторгается автоматически. Специальной процедуры здесь не предусмотрено.

Как узнать обо всех обременениях квартиры?

Таких вариантов три:

1. Если обременение зарегистрировано в Регистрационной палате, то можно прямо на ее сайте заполнить заявление о предоставлении выписки по всем ограничениям права собственности на данную квартиру. Предоставление сведений – платное.
2. Обо всех зарегистрированных жильцах, в том числе несовершеннолетних, потенциальному покупателю подскажет выписка из Домовой книги, предоставляемая по заявлению управляющей компанией.
3. И, наконец, сбором всех необходимых сведений может заниматься агентство недвижимости. Но услуга стоит немалых денег.

Снятие обременения в Регистрационной палате

При отпадении оснований к существующим обременениям (выплате кредита банку, расторжения договоров ренты и аренды, погашение задолженностей и пр.) необходимо зарегистрировать в Росреестре снятие этих ограничений.

Заниматься этим будет новый собственник, после представления всех необходимых документов (паспорта, документов о праве собственности, доказательств снятия обременения, квитанции, подтверждающей внесение пошлины за услуги и само заявление). Также обязан явиться прежний собственник. Срок рассмотрения заявления и внесения изменений – от 3 до 10 дней.

В любом случае, покупателю стоит быть очень внимательным при заключении сделки, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и избежать лишних расходов.