Бесплатная юридическая консультация онлайн

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году?

Владельцы квартир в коммерчески развитых районах города задаются вопросом как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме.

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном домеС какой целью осуществляют? Ответ банально прост – из экономической целесообразности. Переведя жилище в нежилое и применяя как средство заработка действительно возможно иметь неплохую ежемесячную выгоду. Сдавая жилье в аренду таких средств не обрести, поскольку площадь под бизнес стоит в разы дороже. Наиболее привилегированное положение занимают квартиры, располагающиеся на 1 этаже, реже на втором и третьем.

Однако прежде чем переводить жилплощадь в нежилое помещение надлежит все же подыскать желающих для аренды предпринимателей, поскольку, как только процедура будет осуществлена увеличатся расходы собственника на оплату услуг ЖКХ и стоимость налогового сбора также возрастет.

Действующие ограничения

Как говорит законодательство одного желания владельца осуществить перевод недостаточно. ЖК РФ в статьях 22-24 зафиксировал предъявляемые требования к недвижимости, а также порядок проведения процедуры.

Осуществить перевод квартиры в непригодную для проживания, а только для ведения бизнеса, не разрешено в следующих случаях, проиллюстрированных в таблице:

Ограничения

Примеры

Жилплощадь, где нельзя соорудить раздельный вход

У Сидорова есть квартира в новостройке на втором этаже. Мужчина решил сам переехать жить в деревню, а жилплощадь перевести в коммерческую и сдавать в эксплуатацию. Однако ему было отказано в этом. Потому что жилье не является боковым, располагается на этаже выше первого и сделать индивидуальный  вход нельзя

Часть площади. Производится  полностью, но не по комнатам

Скворцова, обладательница четырехкомнатной квартиры в столице, захотела зарабатывать на своей недвижимости – жить с дочерью в одной комнате, а три остальные отдать под салон. Но в уполномоченном учреждении ей порекомендовали перевести либо всю площадь под данный вид деятельности, либо отказаться от этой затеи

Находящиеся в залоге или аренде

Молодая пара приобрела жилье в новом районе в ипотеку. Дабы ежемесячные платежи не были столь накладными для семьи, они сами стали арендовать жилье, а залоговое оформлять в нежилое. Но им справедливо отказали в процедуре, поскольку фактически супруги еще не являются полноправными владельцами жилплощади

Располагающиеся на этаже выше первого

Адвокат Михеева, чтобы не арендовать помещение под офис, решила перевести свою квартиру в нежилое и оформить в ней адвокатский кабинет. Но она не учла, что жилье находится на четвертом этаже многоэтажки. Это и послужило отказом

Имеются прописанные лица в жилье

Нечаев подал заявку на перевод его жилища в нежилое предварительно выписав из него всех родственников, но сам остался зарегистрированным в нем. Ответ учреждения был отрицательным

Помимо вышеперечисленного также действуют нижеследующие требования:
  • для эксплуатации площади с целью извлечения прибыли нужно обеспечить произвольный подход к инженерным коммуникациям;
  • находящийся на грани разрушения дом, определенный для сноса, не подойдет для эксплуатации на коммерческие цели;
  • памятник архитектуры не удастся перевести в нежилое;
  • назначение деятельности играет также ключевую роль. Например, производственный цех не может располагаться в жилом доме.

Таким образом, осуществить задуманное и получать выгоду удастся далеко не всем желающим. Не все жилплощади и дома отвечают зафиксированным в законодательстве требованиям.

Необходимая документация

Назвать исчерпывающий универсальный перечень документов не получится в любом случае. Поскольку каждая индивидуальная ситуация требует соответствующего подхода и нужного списка.

Однако общепринятым минимумом считаются:
  1. Нотариально удостоверенный дубликат о прерогативе обладания жилплощадью.
  2. Техпаспорт объекта из БТИ.
  3. Поэтажная планировка многоквартирного дома, взятая из того же учреждения.
  4. Разработанный план переоснащения профессиональными лицами.
  5. Заверенное нотариусом соглашение остальных обладателей жилья.
  6. Доверенность на осуществление процедуры одним из владельцев.
  7. Если жилплощадь принадлежит юридическому лицу, то понадобятся дубликаты учредительных документов.

Подача заявления

Собрав нужную документацию, заявку можно написать в МФЦ или местной администрации. Заполняется документ по специально разработанной форме. После принятия прошения и бумажного сопровождения на протяжении 1,5 месяцев выносится решение о согласии или несогласии. В последнем случае заявителю направляются все сданные документы и мотивированный отказ.

Прерогативой принятия решения обладает специальная межведомственная комиссия, находящаяся при муниципалитете. Для окончательного заключения комиссия в различные инстанции отправляет запросы - Росреестр, Пожарную службу, УФМС, ЖЭК и прочие. Ожиданием ответа от учреждений обусловлена продолжительность принятия решения.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Процесс возможно ускорить, если индивид самостоятельно предварительно обратиться с соответствующими запросами в указанные службы и получить следующие бумаги:
  • заключение МЧС о нормах пожарной безопасности (что нет нарушений);
  • Роспотребнадзор выдает бумагу об отсутствии нарушений со стороны санитарно-эпидемиологических норм;
  • справка из осуществляющей управление организации о предназначении близлежащих квадратных метров;
  • выписка из ЖЭУ, указывающая на то, что дом не считается непригодным для проживания;
  • решение ТСЖ о том, что они не имеют претензий о появлении такого рода помещения в доме;
  • справка, свидетельствующая об отсутствии прописанных лиц в жилплощади, в том числе и самого владельца;
  • если дом приравнивается к культурному памятнику, то еще понадобится одобрение органа охраны о допустимости перестройки.

Подавая прошение и пакет бумажного сопровождения немал риск получения отрицательного ответа.

Ключевыми основаниями отказа выступают:
  1. Недостающие документы.
  2. Реконструкция не отвечает санитарным, противопожарным и другим нормам безопасности.
  3. Остальных владельцев категорически не устраивает такой расклад.
  4. Жилище не соответствует предъявляемым предписаниям.

Как правило, отсутствие соглашения хозяев является основным препятствием. Любой несогласный вправе подать жалобу в Росреестр и процесс прекратится, поскольку тогда и администрация не даст своего одобрения. Профессиональные знатоки законов советуют начинать двигаться именно с этого шага, потому как получить согласие заупрямившегося соседа иной раз гораздо сложнее чем оформить его в уполномоченных официальных органах.

Также важным моментом выступает прерогатива собственности на землю под домом. Если она принадлежит владельцам квартир, то нужно их согласие, а если местного муниципалитета – то его.

ВАЖНО !!! Таким образом, сама процедура не представляет из себя ничего сложного, однако сбор необходимой документации, а главное – получение всеобщего одобрения со стороны соседей занимают немало времени и энергозатрат.

Согласование перепланировки

Если по заявке принят положительный ответ, то он направляется заявителю по почте или выдается при личном посещении отделения. Дальнейшие действия обусловлены необходимостью или отсутствием таковой в реконструкции помещения. Если владелец намерен продать бывшую квартиру, то последующие шаги не его забота.

В случае сдачи в пользование или размещения собственного бизнеса возможны два варианта развития событий:
  • перепланировка с запросом специально установленного разрешения;
  • без получения одобрения в случае ненадобности постройки дополнительных лестниц и запасного выхода.

В уведомлении к муниципалитету в обязательном порядке указывается какой из способов является подходящим в данном индивидуальном случае. Реконструкция потребует массу одобрений, о чем было сказано выше.

Если процедура уже проведена, то надлежит оповестить приемочную проверку, состоящую из лиц, трудящихся в местном самоуправлении. В обязательства комиссии входит тщательный осмотр проведенных работ и выдача своего заключения – акта приемки работ. Имея на руках этот документ уже можно смело приступать к реализации задуманных бизнес-идей.

Организация, выполняющая работы, также может порекомендовать взять дополнительные разрешения или сделать это сама.

К числу учреждений, от которых необходимо заключение относятся:
  1. Энергосбыт.
  2. Комитет по благоустройству.
  3. Служба подземных конструкций.
  4. Прочие.

В дальнейшем отсутствие хотя бы одного из разрешений может повлечь к признанию перевода недействительным и противозаконным. Как показывает судебная практика, жалоба одного из жильцов будет считаться веским основанием для отказа или признания процедуры нелегальной, неправомерной.

Оформление прерогативы владения

Благоприятное завершение предыдущих этапов в итоге приведет к последнему действию – оформлению права собственности. Перерегистрация осуществляется на основании заявления от заявителя в уполномоченное учреждение.

К обращению прилагается необходимый перечень бумажного сопровождения:
  • дубликат удостоверения личности для физлица и учредительные документы для компании;
  • документ преференции владения на квартиру;
  • акт приемки работ по перепланировке;
  • паспорт недвижимости по кадастру;
  • подтверждение осуществления платежа госпошлины (цены в 2019 году можно уточнить на официальном сайте Росреестра).

Приемочную бумагу по факту реконструкции комиссия самостоятельно отправляет в службу кадастра. И там уже вносятся соответствующие пометки.

ВНИМАНИЕ !!! В общем, осуществление перевода процедура не из легких как кажется на первый взгляд. На нее можно затратить от нескольких месяцев и до года. Получение различного рода разрешений потребует много времени, сил и денежных вложений. Основная сложность заключается в том, что изначально жилплощадь предназначена для иных целей, но никак не ведения бизнеса.

Что будет, если использовать жилье не по назначению без перевода

Многие заблуждаются, думая, что не будет последствий использования собственной квартиры не по ее целевому предназначению. Однако это далеко не так:
  1. Штрафные санкции от жилищной инспекции за факт нарушения перевода помещения из жилого в нежилое. Организации грозит штраф от 40 до 50 тыс. рублей, а ИП обойдется в 4-5 тыс.
  2. Возмущенные соседи, прокурор по их представлению или исполнительные органы вправе обратиться в суд за представлением прерогатив пострадавших индивидов. Тогда судья обязует нарушителя пользоваться жилищем исключительно для проживания. Например, что в квартире располагается офис, можно установить в ходе проведения осмотра. Наглядными примерами послужат установление специализированной меблировки, многочисленная техника, отсутствие ванной или предметов для приготовления пищи.
  3. Реализация с общих торгов. Осуществляется также исключительно по решению судебного органа. Это происходит, если владелец, получив письменное предупреждение от властей, продолжает нарушать закон. Полученные средства от реализации перейдут в итоге владельцу, но только с учетом расходов на тяжебный процесс.

Заключение

В качестве вывода по статье обозначим трудности выполнения поставленной задачи, а именно:
  • не каждая жилплощадь соответствует установленным законодательством требованиям (расположена не на первом этаже, отдельный вход установить нельзя и прочее);
  • ущемления муниципалитета на разрешенные объекты размещения в жилых домах (не разрешается организовывать магазины, торгующие взрывоопасными веществами, специализированные рыболовные, общественные туалеты, бани и сауны);
  • процесс, требующий немалых финансовых расходов (по Москве в среднем процедура обходится в 400-500 тыс. рублей. Специалисты рекомендуют осуществлять перевод только тем лицам, кому квадратные метры достались задаром – наследство или дар);
  • заручиться согласием обладателей довольно непросто. Потому как площадь для ведения бизнеса потребует переоборудования, взаимосвязанного с деструкцией части внешней стены, а очень часто и порядка эксплуатации близлежащей территорией, например, установка парковочных мест;
  • составить и согласовать со службами проект переустройства и перепланировки. Мало того, что нужно будет получать одобрение от всех необходимых организаций, но и еще грамотно разработать план. В этом обыденному гражданину вовсе не разобраться, поэтому придется обращаться в учреждение, занимающееся разработкой проектов;
  • часто при обустройстве раздельного входа требуется вырубка посаженных деревьев и кустарников. Сделать это можно и самовольно, но последствия будут далеко не из приятных. Так, штраф в Москве за такие действия для организации составляет 300 тыс., в Питере – от 100 до 250;
  • и наконец получить положительный ответ после сдачи всей документации также не всегда просто. В законе содержится достаточно много поводов для отказа. Однако самыми частыми служат категорический отказ других владельцев квартир и несоответствующий план реконструкции. Таким образом, осуществить перевод возможно, но достаточно нелегко. На это может уйти не один год и будут затрачены немалые финансы.



Бесплатный вопрос юристу

Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва
Санкт-Петербург
Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск