Бесплатная юридическая консультация онлайн

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Законодательного запрета на совершение сделок с ипотечной недвижимостью нет, однако если заемщик хочет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ему придется получить разрешение банка.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?Только в этом случае получится провести процедуру в соответствии с требованиями ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Если пренебречь данным правилом и не согласовать все с кредитором, он может потребовать досрочного погашения задолженности.

Способы обмена ипотечной квартиры

Существует несколько вариантов обмена жилплощади на большую с доплатой, на дом или на меньшую по количеству квадратных метров:
  • Подписание договора мены с подменой залога. В этом случае стороны сначала договариваются о замене, затем заемщик оповещает кредитора, предоставив ему договор, а после получения разрешения производится замена старого заемщика на нового.
  • Составление договоров купли-продажи. Должник продает ипотечное жилище, заручившись разрешением банка. Остаток долга погашается покупателем до подписания ДКП, за счет чего с жилья снимается обременение.
  • Оформление потребительского кредита для погашения остатка задолженности с последующей реализации недвижимости.

ВАЖНО !!! По краткосрочным займам в большинстве случаев устанавливаются высокие процентные ставки (от 15 до 20% годовых), поэтому ими можно воспользоваться, если сумма задолженности небольшая и заемщик сможет выплатить кредит в максимально короткие сроки. Если пренебрегать данным правилом, сумма переплаты окажется довольно высокой.

Обмен ипотечной квартиры

Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», заемщик может менять, дарить или продавать заложенную недвижимость до снятия обременений только с согласия кредитора. Банк не обязан давать одобрение на проведение подобных сделок, т.к. для него они сопровождаются бумажной волокитой, при этом он не получает прибыли. Однако он может пойти навстречу заемщику, особенно если стоимость жилья, приобретаемого в обмен, несколько выше заложенной квартиры: здесь увеличивается цена залога, и он получает повышенные гарантии на случай неисполнения договорных обязательств должником.

ВАЖНО !!! Если заемщик хочет обменять приобретенную квартиру на другую, меньшую по стоимости, кредитор может отказать в одобрении сделки. Это объясняется уменьшением суммы залога. Когда цена жилплощади существенно ниже остатка задолженности, шанс на положительный ответ очень низок: в случае, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, кредитор сможет получить не более 80% от стоимости заложенного жилья после его продажи, соответственно, понесет существенные убытки.

Какие нюансы необходимо учитывать, планируя обменять ипотечную недвижимость на квартиру в новостройке или на вторичном рынке:
  • Если должник хочет переехать и приобрести жилье в новом городе, имея ипотеку по текущему месту жительства, это возможно лишь при наличии отделений банка в новом регионе пребывания.
  • Кредиторы более охотно идут на уступки, когда заемщик хочет поменять обжитую квартиру на недвижимость в новостройке. Такое жилье всегда ценится более высоко.
  • На стоимость жилья всегда влияет ценовая политика в регионе и адрес расположения. Например, в центре квартиры будут однозначно дороже, чем в других районах, равно как и стоимость жилья в кирпичных домах выше, чем в панельных.
  • Если цена недвижимости, которую хочет получить заемщик, ниже стоимости взятой в ипотеку квартиры, разница между остатком долга и ценой не должна превышать 20-30%. Лучше всего свое желание обменять жилье обосновать снижением уровня дохода и невозможностью вносить ежемесячные платежи в прежних объемах, но здесь есть и другой вариант – попросить кредитора о реструктуризации ипотеки, если зарплата действительно снизилась.

Чтобы совершить обмен, необходимо предоставить банку новую квартиру в залог вместо старой.

Как производится вся процедура:
  1. Заемщик находит другого человека, согласного на оформление мены. Желательно, чтобы стоимость квартир была примерно одинакова.
  2. Должник обращается к кредитору с заявлением для получения разрешения.
  3. Когда разрешение будет получено, оформляется договор мены. С ним и другими документами обе стороны обращаются в банк, где со старой недвижимости снимается обременение и накладывается на новую. Заемщик при этом остается один и тот же. Со старого жилья ограничения полностью снимаются, и его владелец не несет ответственности перед банком.

После вышеперечисленных шагов необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Для этого подается заявление, свидетельство на жилье, паспорт и технические документы.

ВНИМАНИЕ !!! Если в старой квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, обменять ее на новую можно только с согласия органов опеки. Для этого нужно получить соответствующее разрешение, для оформления которого по адресу новой недвижимости будет направлен специалист для оценки будущих условий проживания малолетнего. Если они хотя бы немного хуже, чем в жилье, находящемся в собственности на данный момент, ООиП провести сделку не разрешат.

Также стоит учитывать, что перед заключением договора все зарегистрированные на жилплощади лица должны самостоятельно выписать, если у них была постоянная прописка, в противном случае новый собственник может столкнуться с рядом сложностей, связанных с ограничением права пользования жильем прописанных граждан.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Обмен путем продажи старой и покупки новой квартиры

Этот вариант является наиболее оптимальным вариантом для банка, т.к. здесь происходит либо подмена заемщиков, либо полное погашение задолженности.

Продать ипотечное жилье можно несколькими способами:
  • Досрочное погашение. Должник находит на недвижимость покупателя, оформляет с ним предварительный договор купли-продажи после получения разрешения у банка, затем последний вносит всю сумму для ликвидации задолженности.
  • Реализация жилья через банк. В этом случае кредитор сам занимается поиском покупателя и оформлением документов.
  • Замена заемщиков. Текущий должник договаривается с покупателем о переоформлении ипотеки на него, после чего они отправляются в банк и занимаются решением данного вопроса.
Наиболее оптимальной является следующая схема:
  1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются о сделке, заключают предварительный договор купли-продажи, согласно которому покупатель обязуется внести денежные средства в счет погашения ипотеки. Делается это только после получения одобрения кредитора.
  2. Когда задолженность ликвидируется и обременения снимаются, продавец получает в банке справку о закрытии долга, а покупатель отправляется в Росреестр для переоформления права собственности.

ВАЖНО !!! Если продается квартира в новостройке по договору долевого строительства, переоформляется именно он. Составление договора купли-продажи не требуется.

Какие понадобятся документы на разных этапах сделки:
  • Заявление о желании продать заложенное жилье и купить новое. Подается в самом начале для получения разрешения от кредитора.
  • Паспорта всех сторон сделки.
  • Документы на недвижимость.
  • Разрешение ООиП (если на жилплощади прописаны малолетние или недееспособные).
  • Техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ и т.д.).
  • Выписка из домовой книги.
  • Брачные свидетельства (если продавец в браке, т.к. супруг автоматически выступает созаемщиком).

Срок переоформления всех справок может достигать 1-2 месяцев, поэтому очень важно заблаговременно подготовить документы и при необходимости предоставлять кредитору дополнительные материалы по первому требованию.

Оформление потребительского кредита

Этот способ является самым выгодным для банка и заемщика: первый получает досрочное погашение ипотеки, а у второго отпадает необходимость в оформлении разрешения.

Как это делается:
  1. Должник выбирает программу кредитования с наиболее выгодными условиями. Следует обратить внимание на процентную ставку и срок. Сумма переплаты будет существенно меньше, если берется кредит на минимальный период, но здесь возрастает размер ежемесячного платежа.
  2. Когда кредит одобрен, деньги переводятся на пластиковую карточку. Пользуясь онлайн-сервисами, заемщик осуществляет полное погашение ипотеки. Если нет личного кабинета, деньги перечисляются через кассира операционного зала или с помощью банкомата по номеру ипотечного договора.
  3. После погашения задолженности клиент берет в банке соответствующую справку.
  4. Заключается договор купли-продажи. В это время обременение с жилплощади уже снято.
На данный момент банки предлагают разные условия потребительского кредитования, которые следует тщательно изучить перед подачей заявки:

Наименование

Процентная ставка

Срок

Максимальная сумма

Подтверждение доходов

Сбербанк

От 14,9%

До 5 лет

1 500 000 руб.

Требуется

ВТБ

От 12,5%

До 7 лет

5 000 000 руб.

Зарплатным клиентам не требуется

Россельхозбанк

От 10%

750 000 руб. – без обеспечения, 1 000 000 руб. – с залогом

2-НДФЛ или справка по форме банка

Райффайзенбанк

От 10,99%

До 5 лет

До 2 000 000 руб.

Если сумма не превышает 500 000 руб., понадобится только паспорт и второй документ на выбор: водительское удостоверение, загранпаспорт, СНИЛС

Альфа Банк

До 4 000 000 руб.

Справка о заработной плате

Почта Банк

От 12,9%

1 000 000 руб.

Тинькофф (под залог квартиры)

От 9,9%

До 15 лет

15 000 000 руб.

Обмен квартиры в ипотеке – это длительная процедура, требующая большого количества документов в зависимости от конкретной ситуации. По закону производить сделки с заложенной недвижимостью до погашения долга без разрешения кредиторов заемщики не могут, в противном случае договоры мены или купли-продажи по суду будут признаны недействительными.



Бесплатный вопрос юристу

Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва
Санкт-Петербург
Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск