Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

У многих могут возникать такие ситуации, когда что-то хочется поменять. Договор обмена жилыми помещениями – это один из вариантов, который поможет решить проблему. Он подходит в том случае, когда вам не хватает денег на приобретение нового жилья. Но как, же правильно оформить сделку и что нужно предусматривать?

Какие особенности имеются?

Договора обмена помещениями – это гражданско-правовой акт, который регулируется Гражданским кодексом. Только основываясь на этих данных можно установить суть этих документов. Если говорить о договоре, то обмен может быть произведен только по условиям, которые указаны в тексте самого соглашения.

Права на использование помещений у двух участников процесса появляются только после того, как они подпишут и зарегистрируют данное соглашение в специальном учреждении. Нужно не забывать, что участники должны выполнить все действия именно в тот момент, когда подписан договор обмена помещениями.

При обмене нужно помнить и о надлежащей стоимости помещений. Они должны приравниваться по сумме, которая затратится на проведение сделки.

Но похожие по стоимости объекты найти очень сложно. Именно поэтому сделки в большинстве случаев проводятся между собственниками неравноценных объектов, что является законным при определенных условиях. Одним из них выступает внесение в договор пункта, который отражает доплату той или иной стороны, а также методику выплаты компенсации.

Если же в договоре этот пункт не указан, то договор будет действовать без применения той или иной доплаты сторон. При этом, жилье считается равноценным. После этого владелец меньшего жилья лишается возможности потребовать какую-либо доплату.

Сторонами при проведении такой сделки могут являться как обычные люди, так и организации, юридические лица. Но тут имеется одно условие, что сделка производится с непосредственным собственником того или иного помещения.

ВНИМАНИЕ !!! Когда речь заходит об обмене приватизированного жилья на неприватизированное, то в этой ситуации следует запастись поддержкой жилищных органов. Они должны выдать разрешение на признание участника полноправным собственником с передачей прав собственности.

Но бывают ситуации, когда порядок проведения процедуры может существенно различаться.

Среди таковых отмечается:

1. Если помещением владеют сразу несколько собственников, то тогда нужно добиться получения разрешения в письменном виде от каждого гражданина. Если же этого сделать нельзя, и кто-то не дает своего разрешения, то следует обратиться в судебный орган для разрешения спора.
2. Если сделка каким-то образом затрагивает интересы ребенка, то следует заранее обратиться в орган опеки для того, чтобы там рассмотрели договор и дали свое согласие.

Чем отличается договор обмена и продажи?

Если вы столкнулись ситуацией обмена помещений, то тогда нужно рассмотреть отличительные особенности договоров обмена и покупки:

1. Договор обмена – сделка с участием двух сторон, потому что оба участвуют в продаже своего помещения. В этом случае идет осуществление двух сделок.
2. При подписании происходит передача только собственности, за которую в дальнейшем предлагается аналогичный объект. При продаже вы получаете денежные средства.
3. Соглашение обмена может вступать в силу только для тех лиц, которые проживают на территории того или иного помещения по условиям договора социального найма.
4. Участники обмена – самостоятельные владельцы, а при продаже выступают наниматели.

Как составить договор?

По нормативным требованиям, договор составляется либо в письменном виде от руки, либо на печатном листе. Этот вариант подходит тогда, когда лица, между которыми производится сделка, отказались от помощи нотариуса. Ведь по новым нормам на сегодняшний день обращаться к данному специалисту необязательно. Достаточно просто оформить документ и подписать его с двух сторон. Если же произошла такая ситуация, то лучше всего заранее ознакомиться с некоторыми моментами по поводу составления. Ведь один неправильно указанный пункт или неправильное оформление может повлечь за собой в последующем недействительность оформленной сделки.

Что же должно быть в договоре?

1. В первую очередь проставляется название документа, время и место подписания.
2. Уточняются все данные по представителям обеих сторон. А если одной из сторон является юридическое лицо или какая-то компания, то указываются данные о названии фирмы.
3. Отдельно идёт раздел, в котором описываются характеристики помещений. Если здесь идут равнозначные объекты, то тогда уточняются все технические параметры. Если же идёт обмен с доплатой или с залогом дополнительных средств, то тогда описывается каждый из них.
4. Нужно прописать в цифровом формате, а также в буквенном формате стоимость каждого помещения. Помимо этого, если указывается разница, то она должна также быть прописана. Также, здесь же осуществляется решение вопроса по поводу выплаты этой разницы. Если же такого пункта не существует, то тогда помещение будут считаться равноценными по стоимости.
5. Прописываются обязанности сторон по поводу передачи имущества друг другу.
6. Нужно подтверждение того, что Недвижимость не является залогом или на неё не наложен судебный арест.
7. Имеется возможность указать такой пункт как ответственность сторон. Там описываются обычно варианты наказаний, если одна из сторон не выполняет условия договора. Также нужно обсудить порядок решения спорных ситуаций.
8. В конце документа указываются личные данные, проставляются подписи, а также печати, если в сделке участвует юридическое лицо.

Это общепринятый вариант договора. Но в зависимости от каждой сделки он может изменяться. Помимо этого, сюда могут включаться и дополнительные сведения, которые будут регулировать сделку.

Нужно ли регистрировать?

На сегодняшний день по законодательным актам договор обмена жилыми помещениями должен регистрироваться в обязательном порядке.

При этом, основными этапами будут являться следующие:

1. Вам необходимо подготовить документы, которые будут нужны в обязательном порядке при передаче прав.
2. Составляется заявление, к которому прикладывается весь пакет документов. Он относится в отделение Росреестра по вашему месту регистрации. Помимо этого, можно обратиться и в МФЦ.
3. Оплачивается пошлина, которая для физических лиц составляет2000 руб., а для юридических 22000 руб.
4. Работники Росреестра производят сверку всех документов, которые должны соответствовать определенным стандартам. После этого на протяжении от 10 до 30 дней происходит регистрация. Если же этого сделать нельзя по каким-либо причинам, то вам направляется письменный отказ с указанием причины.
5. В результате, при положительном решении вы получите свидетельство о том, что можете распоряжаться новым помещением объекта.

Если вы не хотите получить отказ при проведении процедуры, то лучше всего тщательно собрать все документы и подготовить заявление. При этом, нужно помнить о наличии разрешения органов опеки, если присутствует несовершеннолетний ребёнок, а также о получении согласия от других владельцев жилья, если идет долевое разделение имущества.

Какие документы нужно предоставить?

Для того, чтобы регистрация обмена помещениями прошла положительно, нужно позаботиться о сборе пакета документов.

В него включаются следующие бумаги:

1. С каждой стороны составляется заявление для того, чтобы провести процесс регистрации.
2. Составляется 3 копии договора обмена, каждая из которых предоставляется каждой стороне.
3. Подтверждающие документы по поводу оплаты пошлины.
4. Подается паспорт, либо учредительный документ каждого участника.
5. Документация на то, что вы владеете правами на Жилое помещение.
6. Документы на жилье.
7. Передаточные акты, которые будут свидетельствовать об обмене помещениями.
8. Доверенность, если вдруг сделка производится не с собственником жилья.
9. Если у какого-то имущества имеется несколько владельцев, то нужно приложить разрешение от каждого из них.
10. Если в сделке участвуют дети, которые не достигли определённого возраста, то тогда нужно получить согласие органов опеки и приложить его в остальной пакет.

Нужно ли платить Налог?

По установленным законодательством правилам, обе стороны должны оплачивать налоговый сбор. Это связано с тем, что каждая из сторон продаёт и приобретает новое жильё.

При этом, по поводу налога имеется несколько особенностей:

1. Если помещения равноценны, то налог не взимается.
2. 13% взымается от того лица, которое продает недвижимость по меньшей стоимости.
3. Если собственность находится у распорядителя менее 3 лет, то должен оплачиваться налоговый сбор.
4. Если имущество находится в собственности более 3 лет, то владельцы могут отказаться от вычета.

ВНИМАНИЕ !!! Если вы вдруг решите указать недостоверные данные, то в последующем это может привести к недействительности сделки. При указании стоимости нужно приложить некоторые достоверные данные, которые будут указывать на правильный расчёт. Если вы вдруг решите скрыть какую-то информацию, то вас могут привлечь к ответственности.

Как расторгнуть договор?

Когда вы обнаружили, что какая-то из сторон ведёт себя ненадлежащим образом или соблюдает какие-то нарушения, то вам нужно расторгнуть соглашение. Но при этом, вы должны иметь основания, которые подтверждают вашу позицию.

Среди оснований можно отметить:

1. Сторона несвоевременно передала имущество в пользование вам.
2. Были скрытые недостатки помещений.
3. Невыплачены дополнительные денежные средства.
4. Другие несоблюдения условий.

Вопрос регулируется либо до суда, либо в судебном порядке. Если вы не хотите прибегать к проведению судебного заседания, то порядок действий будет для вас следующим:

1. Вы направляете письмо второй стороне и разъясняете свою позицию.
2. Получатель должен ознакомиться с содержанием и предоставить свое положительное решение в течении 10 дней после того, как он получил документ.
3. Вы составляет договор по расторжению предыдущих условий. Данный документ подписывается обеими сторонами и, тем самым, вы мирно регулируете весь спор.

Если же получатель не хочет идти вам навстречу, то тогда нужно подумать об обращении в суд. Вы прикладываете Исковое заявление к пакету документов, а также к собранным доказательствам неправомерных действий второй стороны. После этого назначается судебное заседание, и вы уже регулируете вопрос именно там.

Как видно, вопрос с договором обмена жилыми помещениями достаточно прост, если знать некоторые нюансы и соблюдать их. Лучше всего воспользоваться помощью опытного юриста, который поможет вам и направит на правильный путь урегулирования конфликта.