Бесплатная юридическая консультация онлайн

Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Условия долевого строительства

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Условия долевого строительства – выдвигаемые требования строительной компании, для получения денежных средств от дольщиков строящегося объекта недвижимости.

С 01.01.2014 в Российской Федерации начал действовать Федеральный закон №214-ФЗ, согласно которому строительные фирмы несут ответственность за свои действия по возведению объекта недвижимости перед инвесторами, вложившими средства в указанную стройку.

ВАЖНО !!! Государство, стремясь защитить интересы своих граждан при банкротстве строительной организации, ввело процедуру защиты – обязательное страхование рисков и ответственности застройщика.

29.07.2017 появился еще один Федеральный закон под номером 218-ФЗ, которым уточнялся порядок привлечения дольщиков, а также их защиты как участников строительства.

Условия долевого строительстваВиды страхования

Согласно ФЗ №214 установлено три возможности застраховать свою ответственность перед дольщиками:
  1. поручительство банка;

Существует список ЦБ РФ, где представлены сведения обо всех функционирующих в РФ банках. Из большого разнообразия включенных в перечень учреждений не более десятка захочет работать с рисками строительных фирм.

В случае если фирма выбирает этот способ страховки, то ей необходима поддержка определенного банка, отвечающего заявленным требованиям:
  • функционирование на рынке банковских услуг не менее 5 лет;
  • уставной капитал не менее 200 000 000 рублей;
  • огромный оборот (не менее миллиарда).

Получение банковской страховки не выгодно ни одной из сторон. Застройщику предстоит простаивание в длинных очередях, сбор пакета документов, в то время как банку проще выдать кредит и получать с него хорошие проценты, чем заниматься подстраховкой рисков строительной фирмы. Кроме этого на банк в случае наступления страхового случая ложится ряд обязательств. Например, погашение не только стоимость жилья, но и возмещение пени, штрафов и т.д. Еще одним минусом для банка можно считать малую вероятность возврата возмещенных средств, так как зачастую финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего.

ВНИМАНИЕ !!! Что касается дольщика, то для него вариант с банковской гарантией является наиболее приемлемым и надежным.

  1. получение рекомендаций от заслуженной компании, имеющей значительный вес на строительном рынке, а также получение страховки через нее;

Такой вариант считается наиболее приемлемым для субъекта хозяйствования, так как сулит быстрое оформление договорных отношений, приемлемые тарифы на услуги, фиксированную ставку на весь гарантийный срок, оплату услуг после их выполнения. Правда, в последнее время отмечается отсутствие желания крупных строительных компаний, уполномоченных Центробанком на работу в долевке, участвовать в финансировании в связи с высокими рисками, отсутствием возможности перестраховать свои резервы, а также отсутствие должной прибыли.

Количество компаний, все еще способных предоставить услуги по страхованию застройщика, постоянно уменьшается. Так, в 2021 году их только 14, хотя еще год назад озвучивалась цифра в 19. Сокращение количества увеличивает долю вероятности, что уже в ближайшем будущем юридические лица, способные страховать застройщиков, не смогут справиться с возложенным на них грузом ответственности в связи с нехваткой резервов.

  1. членство в Потребительском обществе взаимного страхования (далее – ПОВС).

В случае банкротства одного из членов ПОВС действует принцип солидарной ответственности. В настоящее время членами общества является порядка 420 застройщиков.

Не каждая строительная организация может позволить себе членство в данном обществе, так как вступительный взнос довольно высок, также имеется обязанность регулярно вносить определенный процент в качестве отчислений.

Тарифы по страховке

Процедура страхования для застройщика – дорогое удовольствие. Так, в текущем году среднестатистическая ставка составляет от 0,5 до 0,8%. Но, при длительном строительстве крупных объектов риски снижаются, что соответственно влечет и понижение тарифов до 30%.

Тариф рассчитывается согласно выставленным ставкам страховой компанией с поправками на повышающие и понижающие коэффициенты.

Расчет производится с учетом годового процента, так как есть риск полного уклонения застройщика от исполнения обязанностей по договору.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

На процентную ставку при страховке оказывают влияние следующие показатели:
  • участие в ПОВС, а также другом крупном холдинге;
  • наработанная практика положительного результата оконченных сделок;
  • финансовая стабильность;
  • качественное оформление документации, т.е. наличие всех сертификатов, ПСД, разрешений;
  • сроки окончания работ;
  • количество вступивших в финансирование дольщиков.

ВАЖНО !!! В бухучет строительной организации в обязательном порядке должны быть внесены сведения о страховых отчислениях и тарифах.

Оформление договора

Для регистрации договора необходимо собрать пакет документов для предоставления его в Росреестр.

К документам, необходимым для оформления страховки, относятся:
  1. проектная декларация;
  2. разрешение на производство тех или иных работ;
  3. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  4. договор долевого строительства на каждого дольщика в отдельности;
  5. регистрационные документы субъекта хозяйствования;
  6. финансовая отчетность;
  7. документ, подтверждающий отсутствие просрочек по кредитным займам;
  8. данные об имеющихся кредиторах;
  9. технико-экономическое обоснование.

ВНИМАНИЕ !!! Страховка обязательно оформляется до того, как будет создан договор долевого строительства. Согласно 10 статье Федерального закона №218 от каждого соглашения, планируемого к заключению в дальнейшем, застройщик должен внести на расчетный счет Фонда отчисление в сумме 1,2%. Деньги вносятся за счет собственных средств. Только после этого можно привлекать к участию в строительстве дольщиков и заключать с ними договоры на строительство объекта.

Страховой случай

Страховым случаем признается неисполнение застройщиком договорных обязательств либо же представление дольщику для приемки объект ненадлежащего качества.

Кроме этого страховка распространяет свое действие на случаи:
  1. банкротства;
  2. отказа в исправлении недочетов либо отказа в возврате денежных средств при отказе дольщика принимать объект;
  3. замораживания строительства либо полной остановки строительных работ;
  4. непредставление объекта обозначенного договором.

ВАЖНО !!! Подтверждающими наступление страхового случая документами является решение суда либо же определение арбитражной инстанции, подтверждающее объявление субъекта хозяйствования банкротом.

Выплаты по страховке

Минимальная и максимальная сумма выплаты определяется исходя из договорной цены, установленной страховкой.

Возможность получения компенсационных выплат определена 13 статьей Федерального закона №218. Что касается порядка исчисления и выплат, то он регулируется Постановлением правительства №1233.

Решение о выплате компенсации принимается коллегиально на общем собрании дольщиков, после чего подписывается и направляется в Фонд. Решение собрания признается действительным только после того, как вступит в силу решение суда о признании компании-застройщика несостоятельным (банкротом).

В течение 14 дней после признания строительной компании банкротом на его официальном ресурсе и в печатных изданиях публикуется объявление об открытии конкурсного производства.

Заявления принимаются до окончания срока, совпадающего с окончанием ликвидационного производства.

ВАЖНО !!! Выплата денежных средств должна быть осуществлена в течение 10 суток с момента передачи Фонду всех необходимых документов. Максимальный срок производства выплат – 30 дней (пункт 33, 47-49 статьи 25 ФЗ №218).

Проблемы и особенности страхования

Данный вид страховки является крайне специфическим. Главная цель – защита финансовых рисков организации-застройщика.

ВНИМАНИЕ !!! Что касается дольщика, то выплата страховки для него не всегда решение всех проблем, так как максимальный метраж, охватываемый страховкой – 120 квадратных метров по цене среднерыночного долевого строительства, в то время как размер компенсации в регионах может падать ниже среднего по стране исходя из среднерыночной стоимости объекта строительства в конкретном регионе.

Государственный фонд отказывает в компенсационных выплатах в случаях, когда дольщик хочет выйти из строительства, а на общем собрании потенциальных жильцов было принято решение о том, чтобы передать дом для окончания строительства другому застройщику. Отзывы из интернета подтверждают данный факт, поэтому попытки взыскать свои деньги с Фонда при смене застройщика не дают никаких результатов: выходите из числа дольщиков и теряйте свои деньги либо же  ждите окончания строительства и продолжайте финансирование объекта.



Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва и Московская область,
Санкт-Петербург и область
Вся Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Официальный сайт: jurists-online.ru

Москва и Московская область,

Санкт-Петербург и область

Вся Россия, тел. +7 (800) 350-56-12

Заказать звонок юриста бесплатно

Задать вопрос юристу бесплатно

Образцы документов

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск