Как дольщику расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрена защита слабой стороны, а именно расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика.

Гражданским законодательством предусмотрена свобода заключения договора, запрет на понуждение заключения договора, а также предусмотрен механизм защиты слабой стороны в случаях заключения кабальных сделок. Договоры долевого строительства не являются исключением.

ВНИМАНИЕ !!! Участие в договорах долевого строительства является рискованным для граждан, поскольку они вносят свои деньги за жилую площадь, которая появится только в будущем. Есть множество случаев, когда дольщики не проверили должным образом застройщика и оказались в западне: фирма-застройщик объявляла себя банкротом, стройка замораживалась на неопределенный срок (а может и вовсе закрывалась), деньги дольщикам не возвращались по различным причинам.

Что стоит проверить при заключении договора

Прежде чем подписать контракт, гражданам стоит обратить вниманием на следующие факторы:

1. Установить правоспособность застройщика. Под этим понимается не только проверить, не мошенники ли те люди, с которыми вы заключаете Договор. Необходимо проверить имеет ли застройщик право на проведение строительных работ, какие имеет права на земельный участок, отведенный под застройку. Не поленитесь также проверить финансовое состояние застройщика. Естественно, безопаснее всего заключать договора с фирмами, имена которых давно на слуху и которые уже успели себя положительно зарекомендовать.
2. Проверьте условия договора. Обязательно вычитайте каждый пункт договора, даже то, что написано самым мелким шрифтом, прочитайте все приложения. Не бойтесь задавать вопросы, если что-то непонятно. Не лишним будет проверить калькуляцию. В случае, если в строительных вопросах дольщик совсем несведущ, лучше заключение сделки провести под контролем опытного юриста.
3. Проверить наличие специального банковского счета. С 1 июля 2017 года средства дольщиков блокируются на специальном счете застройщика и не могут быть израсходованы до полного исполнения договора сторонами. Это правило действует и в 2023 году.

Законодательство, регулирующее отношения долевого строительства

При заключении договора долевого строительства необходимо руководствоваться следующими нормативно-правовыми актами:

Расторжение контракта, инициируемое дольщиком

Согласно статье 9 214 ФЗ дольщики наделены правом расторжения договора в одностороннем порядке при условии:

• Если застройщик просрочил передачу недвижимости минимум на 2 месяца (срок начинает течь со дня, следующим за днем, указанным в договоре для сдачи объекта);
• Если застройщик сдает объект и дольщиком выявлены нарушения порядке работ;
• Если качество работ не соответствует действующим нормативам;

Договор может быть расторгнут по решению суда в случае:

• Если стройка заморожена и из обстоятельств очевидно, что предмет договора не будет передан дольщику;
• Если проектная документация была существенно изменена;
• Если назначение помещения в ходе строительства изменено (вне зависимости жилое либо нет);

ВАЖНО !!! Однако стоит иметь ввиду, что если застройщик исполняет все условия договора, то дольщик не может без оснований в одностороннем порядке расторгнуть договор (наличие/отсутствие основание может установиться в ходе переговоров, в ответе на претензию).

Особое внимание стоит уделить дольщикам, которые взяли ипотечный Кредит при заключении договора долевого строительства. Если вина застройщика будет надлежащим образом доказана, то застройщик будет обязан выплатить сумму, которая указана в договоре. А вот сумма процентов по ипотечному кредиту будет лежать на дольщике. Также высоки риски в долевом строительстве при ипотеке, если фирма-застройщик уходит в процедуру ликвидации или признается судом экономически несостоятельной (банкротом).

Кроме того, согласно статье 79 ФЗ об ипотеке, заложенным имуществом могут являться незавершенное строительство и строительные материалы, подготовленные для постройки. Таким образом, если часть квартиры будет построена, а дольщик расторгнет договор, то банк будет иметь право на часть отстроенной квартиры.

В любом случае, прежде чем начать тяжбы с застройщиком, стоит получить профессиональную оценку ситуации. Необходимо, чтобы юристы изучили договор, выявили риски, указали, какие Судебные расходы придется понести и какие могут быть в последующем компенсированы застройщиком (государственная пошлина, Экспертиза, возмещение оплаты юридической помощи).

ВНИМАНИЕ !!! Законодательством предусмотрена выплата процентов дольщику, в случае, если договор был расторгнут по его инициативе.

Так, на застройщика возлагается обязанность в течение 10 (с момента вступления решения суда о расторжении договора в законную силу) либо 20 дней (с даты подписания соглашения о расторжении договора) вернуть на счет дольщика сумму, которая была внесена в рамках договора долевого строительства.

Неустойка рассчитывается по правилам п. 2 ст. 79 ФЗ 214: проценты на сумму внесенной дольщиком в размере одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый день с момента внесения дольщиком денег на счет застройщика.

Расчет: сумма долга / 100% * 1/300*ставка рефинансирования* количество дней (период с момента уплаты денег дольщиком до выплаты застройщиком).

Размер процентов увеличивается в два раза, если застройщик – Гражданин.