Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Нередко при возведении многоэтажных домов юридические, а также физические лица решаются заключить Договор долевого участия (ДДУ) с целью последующей перепродажи. Соответственно совершается переуступка прав по договору долевого участия в строительстве и составляется соглашение.

Процедура обладает своими нюансами, есть определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Об этом будет рассказано ниже.

Что такое, нюансы договора

Договор переуступки прав представляет собой соглашение, составляемое между дольщиком и потенциальным покупателем. Дольщик – лицо, заключившее ранее соглашение об участии в долевом строительстве с застройщиком. Он передает прерогативу требования насчет недостроенного имущества покупателю. Стоит заметить, что передается именно преференция требования, а не Право собственности, поскольку такового еще в действительности нет у самого дольщика.

При заключении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

• в соглашении должно быть зафиксировано изначальное основание переуступки, то есть указание на ДДУ;
• фиксируется определенная сумма, а также порядок расчета;
• нужно осуществить проверку документации застройщика, проследить как продвигается строительство;
• обязательное нотариальное удостоверение соглашения уступки;
• покупателю надлежит известить застройщика о подписанном соглашении. В противном случае у нового потенциального собственника строящегося жилья могут возникнуть довольно неприятные ситуации (например, по прерогативе истребования соответствия сроков возведения).

Законодательное регулирование вопроса

Процесс переуступки регламентирован в следующих НПА:

1. В главе 24 ГК РФ рассматриваются условия уступки, ее форма, прописаны права и обязанности сторон сделки. В целом отношения по сделки регулируются нормами гражданского кодекса и самим текстом соглашения.
2. Статья 11 №214-ФЗ установила порядок переуступки требований. Так, осуществить процедуру возможно во временной промежуток, начиная от госрегистрации ДДУ и до момента подписания передаточного акта сторонами. Если уступка совершается от юр лица, то оплата происходит исключительно после регистрации достигнутого соглашения.

Особенности договора переуступки и ее процедуры

Процедура и само соглашение обладают рядом характерных особенностей, которые следуют изучить перед подписанием соглашения:

• риски для приобретателя будут небольшими, если основанием нового соглашения выступает непосредственно ДДУ. Образец такого соглашения можно скачать;
• бывший дольщик несет ответственность перед будущим дольщиком исключительно по действительности переданных прерогатив, но не отвечает за качество итоговой недвижимости, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее. С такими вопросами надлежит обращаться к застройщику;
• подписанное соглашение не прерывает действительность участия в долевом строительстве, а подразумевает лишь перемену лиц. То есть меняется потенциальный будущий собственник квадратных метров;
• если уступающая преференцию сторона не оплатила расходов по ДДУ, то осуществляется и переход задолженности к новому владельцу. О перемене в данном случае в общеобязательном порядке уведомляется отвечающий за возведение здания;
• при переводе долговых обязательств могут возникнуть сложности с застройщиком, в случае если новый приобретатель собирается оплачивать посредством ипотеки;
• покупателю следует обезопасить себя от лишних расходов, а, следовательно, получить акт сверки платежей. Тогда непредвиденные долги не придется оплачивать;
• если подписан акт передачи квартиры, то дольщик сможет продать Недвижимость лишь по предварительному договору купли-продажи. Ни о какой уступке здесь и речи быть не может;
• в одних случаях требуется согласие застройщика на переуступку, в других – нет. Так, если об этом упоминается в основном соглашении, то обойти мнение застройщика не удастся, а в некоторых случаях придется и заплатить денежные средства, о чем также прописано в договоре.

Регистрация соглашения о переуступке прав требования, какие документы нужны, куда обратиться

ВНИМАНИЕ !!! Согласовав текст договора, его следует зарегистрировать в установленном законодательством порядке. Регистрация потребуется в том случае, если основанием уступки является ДДУ.

Обратиться следует в отделение Росреестра по месту проживания или в МФЦ и предоставить следующие документы:

1. ДДУ.
2. Соглашение об уступке прав (не менее чем 2 экземпляра, подписанные участниками).
3. Согласие строительной компании в письменном виде, непосредственно о самой уступке и о переводе долговых обязательств в случае их наличия.
4. Письменное согласие супруги продавца либо брачный договор, доказывающий отсутствие претензий насчет строящегося жилья.
5. Разрешение из отдела опеки и попечительства, если в договоре участником является несовершеннолетний или недееспособный индивид и у него есть прерогативы на жилплощадь.
6. Заявление сторон с просьбой о регистрации подписанного соглашения.
7. Заявка от покупателя на зарегистрирование ипотечного займа.
8. Кредитный договор с банковской организацией.
9. Доверенность в случае участия доверителя.
10. Платежный документ, свидетельствующий об уплате госпошлины.

Если продавцом выступает юр лицо, то необходимы еще и учредительные документы. Для АО может понадобится одобрение всех акционеров на совершение сделки.

Уступающему преференцию индивиду стоит помнить, что уступка требований также относится к сделкам с недвижимостью, происходит уступка материальных прав. По этой причине продавцу придется оплатить Налог.

Действия продавца, покупателя, застройщика

На каждом этапе участники процедуры выполняют определенные действия, представленные в нижеследующей таблице:

ВАЖНО !!! После совершения вышеозначенных действий составляется соглашение и в присутствии уполномоченного лица участники подписывают документ.

В бумаге обязательно указываются следующие сведения:

• предмет договора (сведения о сторонах, государственный номер ДДУ, объект передаваемой недвижимости с указанием расположения, количества комнат, метража жилплощади и прочее);
• стоимость, порядок производства расчетов, гарантии выполнения обязательств;
• права и обязанности участников;
• меры ответственности;
• подписи и реквизиты сторон.

Опасности при переуступке по ДДУ

Переуступка требований вполне легальная сделка, однако далеко не безопасная как для продавца, так и для покупателя.

Существующие риски для продавца:

1. Довольно высокая оплата за согласие застройщика. Последние, чтобы не упустить предполагаемую выгоду, включают в текст соглашения положения о стоимости переуступки в случае такой необходимости. С одной стороны, строительную компанию можно понять, поскольку нужно знать с кем имеешь дело (платежеспособен ли родственник, которому передается прерогатива требования). Избежать согласия компании возможно при полном погашении долговых обязательств, иными словами полной выплате за будущую недвижимость.
2. Отказ застройщика. Часто компания прописывает положение о невозможности уступки. Если соглашение уже подписано, то оспорить положение возможно только в судебном порядке. Или прежде чем подписывать такой ДДУ, стоит подумать о непредвиденных обстоятельствах, которые могут возникнуть и все придется прибегнуть к уступке преференции.
3. Отказ кредитной организации. Если услуги возведения были оплачены посредством займа у банка, то потребуется согласие кредитора.

ВНИМАНИЕ !!! Однако у потенциального дольщика намного больше рисков, чем у продавца.

Далее представлены опасения для покупателя:

• вероятность долгой постройки или вовсе банкротства строительной компании. Продавец уступает лишь прерогативу требования, но не отвечает за просрочку сроков. Поэтому стоит изначально найти как можно больше информации о застройщике, проверить документы, разрешающие возведение, оценить ход проведения строительных работ. И только убедившись в порядочности и законности действий застройщика, следует оформлять соглашение;
• потеря средств при расторжении ДДУ. Расторгнув договор с застройщиком, покупатель получит лишь сумму, зафиксированную в соглашении о долевом участии. Однако разницу от переуступки никто возмещать не станет;
• недействительность цессии. Когда изначально сделка будет признана ничтожной (при отказе застройщика, банковской организации);
• «двойная» переуступка. Непорядочный дольщик, решив заработать средств, уступал свои требования насчет строящегося жилья нескольким приобретателям. Такое возможно, если основанием соглашения об уступке выступает предварительный договор купли-продажи, заблаговременный ДДУ. То есть по тем основаниям, какие не требуют государственной регистрации соглашения;
• невозможность подать в суд на строительную компанию. Получив прерогативу требования и не известив застройщика такой риск вполне реален;
• признание цессии недействительной по закону и признание ее не внушающей доверия. Подозрения возникают если сделка заключена по сильно сниженной стоимости или осуществлена меньше чем за 12 месяцев до начала дела о признании продавца банкротом;
• передача налогового бремени. При регистрации сделок с недвижимостью предусмотрен сбор, который довольно немаленький. Поэтому многие дольщики, уступающие свою прерогативу, в соглашение включают пункт об оплате фискального сбора потенциальным покупателем. А наиболее часто встречается деление расходов поровну между участниками.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

1. Цессия представляет собой уступку прерогативы требования от настоящего дольщика к потенциальному.
2. На законодательном уровне согласие строительной компании не предусмотрено, однако последняя для своей безопасности прописывает пункт в ДДУ. Такое ограничение по договору не запрещается законом.

Перед оформлением переуступки нужно быть предельно осторожным как продавцу, так и покупателю. Однако для последнего существуют двусторонние опасения (со стороны строительной компании и самого дольщика).