Бесплатная юридическая консультация онлайн

Дарение или купля-продажа квартиры: что лучше

Дарение или купля-продажа квартиры

Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?

Представим себе ситуацию — человек хочет переоформить свою собственность на другого человека и тут перед ним встает вопрос: «Дарственная или купля-продажа—что лучше?». А ведь и правда, какой вариант выбрать? Ответить на этот вопрос можно только после того, как будут определены конкретные цели, которых хочет достигнуть хозяин недвижимости от ее продажи.

Дарение или купля-продажа квартирыЧто из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»

Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.

Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.

Купля-продажа—это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает иному лицу права на собственность, и это лицо за это, передает ему оговоренную сумму денег.

Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.

Но такие сделки и имеют общие черты, среди которых стоит упомянуть:
  1. В роли участников сделок могут выступать разные лица, только кроме тех, кому не разрешено проводить сделку по закону.
  2. Сделки могут проводиться только с участием одной единицы недвижимости, а в роли покупателя или человека, который принимает в дар жилье, может выступать только одно лицо.
  3. Сделки выполняются при расчете общих желаний участников.
  4. Сделки сопровождаются документами письменного вида.
  5. Сделки могут осуществляться лично участниками и им не обязательно привлекать третьи лица.
  6. Сделки в обязательном порядке проходят регистрацию в специальных органах власти.
  7. Сделки могут проводиться только лишь с согласия супругов, в том случае, если продаваемая или передаваемая в дар жилплощадь является общим имуществом семенной пары.
  8. После сделок все обязанности и выплаты по недвижимости переходят новому собственнику.
  9. Сделки проводятся достаточно быстро.
  10. Сделки не могут происходить, если недвижимость находится в ипотеке, и банк не дал советующее разрешение.
  11. Сделки не могут изменяться или считаться недействительными после государственной регистрации. Оспорить их возможно только в ходе судебных разбирательств.

Акт дарения и какие достоинства и недостатки ему причитаются

В любой ситуации, при которой происходит изменение собственника недвижимости, можно наблюдать, как и определенные преимущества, так и недостатки.

Что касается акта дарения, то ему свойственны следующие достоинства:
  • Отсутствие налога, если сделка осуществляется с участием близких родственников;
  • Не обязательно просить помощи у нотариуса для проведения сделки;
  • Человек, который получает в дар недвижимость может не исполнять взаимные требования;
  • Недвижимость после сделки становится личной собственностью одариваемого;
Теперь стоит сказать и о недостатках акта дарения:
  • Если человек, который принимает в дар недвижимость, не приходится дарователю близким человеком, то тогда ему придется оплатить налог по ставке 13% от цены имущества;
  • Даритель не имеет права предъявлять требования по отношению к человеку, которому он дарит недвижимость;
  • Аннулировать документ практически невозможно.

Купля-продажа и какие ей причитаются достоинства и недостатки

Сделка купли-продажи имеет также довольно внушительный список своих достоинств, среди которых:
  • Каждому из участников причитается выгода;
  • Человек, приобретающий жилье оставляет за собой право вернуть себе некую сумму денег используя вычет по налогу;
  • Каждый из участников обязан выполнять свои обязанности и за ним остаются свои права;
  • Аннулировать сделку практически маловероятно
Но, а что касается минусов, то тут стоит сказать о следующем:
  • Если продавец является собственником недвижимости, которую реализует меньше чем три года, то ему придется заплатить налог по доходу;
  • Если покупатель на момент сделки состоит в браке, то после совершения сделки недвижимость будет считаться общим нажитым имуществом;
  • Если планируется продавать не всю недвижимость, а лишь ее часть, то прежде чем приступить к сделке, следует предоставить право первого выкупы ее другим владельцам.

Что запрещает закон при проведении сделок акта дарения и купли-продажи

Законодательство преднамеренно установило некоторые ограничения при проведении сделок для того чтобы, сохранить как говорится «баланс» в гражданском обороте.

Так, к примеру, заключить акт дарения не получится, если:
  • Человек, которому планируется передать в дар недвижимость по предписанию суда считается недееспособным или же относится к категории, лиц, которые, еще не достигли 14 лет;
  • Человек, который отдает в дар недвижимость, не имеет право собственности на нее;
  • Человек, который принимает в дар недвижимость, является сотрудником здравоохранительных или образовательных учреждений, или же относится к рабочему штату государственных или муниципальных заведений;
  • Оба участника сделки являются юридическими личностями, которые относятся к коммерческой деятельности;
Теперь о сделке купли-продажи. Ее не получится провести, если:
  • На квартиру наложен запрет, не дающий права проводить с ней любые регистрационные действия;
  • Во время сделки наблюдались незаконные действия, к которым относятся:
  • Отступление от предписания договора;
  • Игнорирование регистрации в государственном органе;
  • Принудительное отношение;
  • Возникновение нарушения—подписание документов человеком, у которого на это нет прав, нет согласия от супруга и другое.

«Подводные камни», которые могут встретиться при каждой из сделок

Каждая из сделок, будь это акт дарения или купля-продажи, имеет свои нюансы, и их обязательно стоит учитывать, чтобы не столкнуться с серьёзными правонарушениями.

Что касается акта дарения, то при нем следует учитывать такие нюансы:
  • Налог не платится только если в роли одариваемого выступает близкий человек—мама, папа, дети, сестры и братья;
  • Человек, который отдает в дар свое имущество автоматически становится крайне уязвимым, так как, после того, как новый владелец недвижимости произведет официальную регистрацию и станет полноправным владельцем жилья, он имеет право тут же выписать из него старого хозяина, который уже ничего не сможет предпринять.

ВАЖНО !!! Прежде чем совершать сделку купли-продажи следует подготовиться к возникновению некоторых моментов, которые могут возникнуть в ходе процесса, а именно:

  • У продавца есть ребенок, который еще не достиг совершеннолетнего возраста. После сделки, дети имеют право оспорить ее на протяжении трех лет, после заключения договора;
  • Продавец брал недвижимость в ипотеку или кредит;
  • Использовал ли продавец материнский капитал, покупая продаваемую квартиру. Если да, то дети могут претендовать на часть продаваемой квартиры

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Какие понадобятся документы для сделок

Регистрационная палата или МФЦ (Многофункциональный центр)—это два учреждения, которые проводят регистрацию сделок, связанных с реализацией недвижимого имущества.  В зависимости от того, какое учреждение будет проводить регистрацию, подготавливаются определенные документы.

Для того, чтобы изменить владельца квартиры, необходимо иметь на руках такие документы:
  1. Оригинал и копии документов, удостоверяющих личности всех участников сделки.
  2. Оригинал и копии идентификационного номера всех участников.
  3. Документ, подтверждающий вступление в брак, если имущество находится в совместной собственности с супругом.
  4. Документ, подтверждающий, что другие владельцы квартиры не против проведения сделки.
  5. Документы о проведенных платежах—квитанция об уплаченной пошлины, налог по доходам.
  6. Выписка, указывающая на количество проживающих людей в квартире.
  7. Согласие, предоставленное ООиП, если в сделке задействованы дети.
  8. Документ, показывающий оценку квартиры. Предоставляется БТИ.
  9. Документ, дающий право владельцу продаваемого жилья совершать подобное действие.
  10. Документ, в котором все участники сделки указывают, что они не против передать права собственности другому человеку.
Для сделки купли-продажи обязательно наличие следующих документов:
  1. Документ, указывающий личность каждого участника сделки.
  2. Документ, в котором указано, на каком основании у продавца квартиры появилось право на нее. Это может быть завещание или акт дарения.
  3. Все документы, устанавливающие право владеть квартирой.
  4. Паспорт на квартиру, технический и кадастровый.
  5. Документы, удостоверяющие личности иных собственников квартиры.
  6. Выписка из Федеральной Налоговой Службы, в которой указано, что квартира не облагается налогами.
  7. Выписка, в которой указывается, что квартира не имеет долгов, за пользование коммунальными услугами.
  8. Выписка из домовой книги, в которой указано, какое число людей имеет в ней регистрацию.
  9. Выписка из ЕГРП о всех бывших владельцах квартиры.
  10. Разрешение на продажу от лиц, которые имеют право на долю в квартиры.
  11. Разрешение на продажу от ООиП, если в квартире прописаны дети несовершеннолетнего возраста или они там просто проживают на момент проведения сделки.
  12. Документ, в котором указывается, что продавец не имеет расстройств психического характера.
  13. Договор по кредиту, если покупатель использует средства банка для приобретения жилья.
  14. Доверенность, заверенная нотариусом, в том случае, если в процессе сделки одного из участника предоставляет его доверенное лицо.

Что предпочесть дарение или продажу квартиры

Два варианты манипуляций с квартиры — продажа и дарение, имеют свои преимущества. И прежде, чем выбрать один из них, стоит определиться с личными интересами. К примеру, если сделка будет проходить с участием близкого родственника 2019 года, то конечно же лучше выбрать акт дарения, так как, именно данный вид сделки принесет выгоду всем участникам. А вот дальнему родственнику лучше переоформлять квартиру через сделку купли-продажи. Но опять же, что выбрать—это решение самого владельца недвижимости.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру по акту дарения

Конечно же, многие покупатели уверены, что достаточно просто найти подходящую квартиру, придерживаясь своих личных предпочтений. Но, не стоит так просто подходить к такому серьезному делу. Дарственная на квартиру имеет много нюансов, поэтому лучше всего совершать покупку недвижимости по акту-дарению через агентства недвижимости. Безусловно, их услугу не бесплатны, но стоит помнить, что лучше заплатить им деньги и быть уверенным в сделке, чем потом страдать от возможных проблем. Итак, чем же может помочь агентство при покупке квартиры по акту дарения?

А вот чем:
  1. Проверить квартиру на чистоту с юридической стороны, и проверить не пострадают ли дети от сделки, если, конечно же, они есть у продавца.
  2. Проверить самого продавца, и убедится, что он адекватный и серьёзный человек.

Притворная сделка и ее последствия

Иногда участники сделки, будь это акт дарения или купля-продажа, приходят к соглашению между собой и пытаются совершить так называемую «притворную» сделку. Для чего это делается? Да для того, чтобы прикрыть иную сделку, которая может принести больше выгоды обеим сторонам или помочь обойти букву закона. Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а именно его статья 167, если притворная сделки раскрывается и признается недействительной, то иным заинтересованным лицам, которые имеют права на долю в продаваемой квартире возвращаются все средства, которые были получены от притворной сделки.

Заключение

И купля-продажа и дарственная — это хороший способ совершить реализацию недвижимости. Да, каждая из них имеет свои нюансы и недостатки, но они также имеют и свои преимущества. И для того, чтобы правильно выбрать вид сделки и получить больше выгоды, нужно определить для себя цель, которую требуется достигнуть от продажи квартиры. Ну и конечно, обязательно следует подготовить все надлежащие документы и с ними отправится в орган, который зарегистрирует официально сделку.



Бесплатный вопрос юристу

Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва
Санкт-Петербург
Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск