Бесплатная юридическая консультация онлайн

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

Как сдавать в аренду нежилое помещение?

В этой статье мы рассмотрим такой вопрос, как правильно сдать в аренду нежилое помещение.

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?Сдача в аренду помещений как жилого фонда, так и производственного пользуется немаленьким спросом. Начав заниматься предпринимательской деятельностью не у всех начальный капитал позволяет приобрести нужные помещения в собственность. В этой связи возникает много вопросов непосредственно у арендодателей, например, как правильно сдать в аренду нежилое помещение, возможно ли это сделать без регистрации ИП и прочие. Статья разрешит вышеозначенные задачи и разъяснит еще некоторые тонкости.

Нужна ли регистрация ИП физическому лицу

Прерогатива обладания нежилым помещение зафиксирована в ст.130 и п.1. ст.213 ГК РФ за физическим лицами и юридическими лицами. Согласно законодательству, собственник вправе владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом по своему усмотрению. Статья 608 кодекса закрепила преференцию на сдачу в пользование недвижимости за любым индивидом.

ВНИМАНИЕ !!! Из вышесказанного следует, что физическому лицу не требуется оформление статуса ИП для сдачи в пользование помещения. Однако исключением является превращение сдачи площадей в аренду как занятие предпринимательской деятельностью с целью извлечения систематической прибыли.

Ответственность за незаконное предпринимательство

По сей день нет четкого разделения по сдаче в пользование помещений за ненадобностью или за выгодой. Также и судебная практика на этот счет довольно разношерстна.

Но, как правило, при вынесении вердикта судьи руководствуются:
  1. Сдача в аренду офиса, но не квартиры считается хранителями правосудия априори деятельностью, направленной на получение выгоды. Мнение складывается из того, что офисная площадь, а точнее доход от пользования ею, не относится к удовлетворению семейно бытовых нужд.
  2. Констатация факта постоянного получения прибыли. Заключение соглашения пролонгированного действия или периодическое перезаключение договора свидетельствует об этом (Михеев, владея рядом офисных зданий в центре города, стал сдавать их в аренду ООО «Чемоданчик» и еще многим предприятиям. Однако ИП мужчина оформлять не стал, прикрываясь постоянной пролонгацией соглашения. Таки действия считаются нелегальными и грозят виновнику применением уголовных мер ответственности – ст. 171, в случае дохода в 1,5 млн.).
  3. Сдача помещения от физ лица юр лицу. Например, у Сидорова есть на окраине города нежилая площадь со складом. Чтобы окупить уплачиваемые в пользу государства налоги мужчина решил сдавать в пользование помещение под магазин. Но не зарегистрировался в качестве занятого самостоятельно. Так как годовая прибыль не превышала 1,5 млн. рублей, то по ст.14.1 ему грозит административный штраф от 500 до 2 тыс. руб.

При обнаружении указанных признаков надлежит регистрировать ИП. Чтобы сэкономить на налогообложении, следует действовать по упрощенной системе, предполагающей взимание 6% с доходов, а не 13%.

Тонкости заключения соглашения

Действующее законодательство не содержит специальных положений о правилах заключения соглашений об аренде нежилого помещения.  Этом случае при составлении договора надлежит руководствоваться главой 34 ГК РФ, регламентирующей общие вопросы по данной тематике.

Ст. 606 кодекса зафиксировала обязательство индивида предоставить помещение для временной эксплуатации после внесения вторым участником платы за услугу. Составление документа производится в письменном виде и с обязательным проставлением подписей всех участников.

Бумага обязательно должна содержать:
  • реквизиты сторон, участвующих в соглашении;
  • описание арендуемого объекта;
  • условия эксплуатации;
  • сумма, подлежащая оплате (периодичность выплат, ответственность за просрочку платежей);
  • общеобязателен также и код по классификатору деятельности в РФ (для сдачи в пользование нежилой площади используется номер 70.20.2.).

ВАЖНО !!! Не считается обязательным заполнение срока сдачи в эксплуатацию. В этом случае соглашение считается заключенным на неопределенный период. Если же срок предусматривается, то прописываются еще и нюансы передачи площади назад владельцу, возможность пролонгации и прочее.

Под описанием свойств объекта подразумевается:
  1. Инвентарный номер.
  2. Конкретный адрес с указанием этажа и расположения внутри него.
  3. Целевое предназначение – под офис, склад.
  4. Название.
  5. Метраж.

Заключенным и действующим считается соглашение, прошедшее процедуру государственной регистрации. Однако не все договора подлежат учету. Так, договоренность сроком действия менее года не подлежит регистрированию. В этом случае функционировать она начинает с момента подписания сторонами документа.

Чтобы принять участие в регистрации необходимо в уполномоченное учреждение предоставить бумажное сопровождение  нижеследующего характера:
  • заявление;
  • кадастровый паспорт сдаваемого объекта;
  • удостоверения личности участников;
  • платежный документ, свидетельствующий об оплате государственного сбора – 1000 рублей;
  • дополнительные бумаги, например, согласие супруга.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Особенности сдачи в аренду юридическим лицом

Сдавать в аренду нежилую недвижимость вправе также и юридические лица. Но в этой процедуре есть свои особенности. Документ в обязательном порядке составляется исключительно в письменной форме, что не является необходимым при сдаче от физ лица физ лицу.

Документ будет признан недействительным в случае отсутствия в нем следующей информации:
  1. Характеристика помещения.
  2. Реквизиты сторон (если ИП без расчетного счета, то разрешено указывать личный счет).
  3. Указание конкретно установленной суммы выплат за площадь.
  4. Нюансы использования, а также проведение текущего ремонта.
  5. Подписи сторон.
  6. Если продолжительность соглашением не зафиксирована, то считается заключенным на неопределенное время.

ВНИМАНИЕ !!! В случае подписания документа с фиксированным сроком на более чем год, для официального признания и юридической действительности потребуется государственная регистрация.

Юридическому лицу могут потребоваться следующие бумаги для предоставления в Рос реестр:
  • заявка о регистрации;
  • зафиксированное соглашение со всеми прилагающимися дополнениями;
  • данные из кадастра;
  • доказательство правового положения юридического лица – свидетельство о регистрировании, учредительная документация и прочее;
  • подтверждение оплаты государственного сбора (15 тыс. рублей) – квитанции, платежные выписки;
  • дополнительные бумаги в соответствии с ситуацией, например, доверенность у представителя.

Процесс заключения соглашения

Процедура подписания и составления договора очень ответственная и требующая внимательности участников. По этой причине, если человек не разбирается в тонкостях возникающих гражданских правоотношений, надлежит приходить с квалифицированным юристом на такого рода встречи. Изначально стоит тщательным образом изучить уставные бумаги арендодателя, предоставляющего помещение в эксплуатацию. В случае с физическим лицом – удостоверение личности, а также доказательства принадлежности площади владельцу.

После проверки статуса лица надлежит обратить внимание на следующие моменты, детально их обсудить и включить в текст документа:
  1. Оплата услуг ЖКХ (кто из сторон осуществляет, включены ли в общий платеж или необходимо арендатору производить ежемесячную доплату).
  2. Телефония и доступ в сеть (подключена ли точка в здании либо возможность подключения вовсе отсутствует).
  3. Стоимость ежемесячных платежей (основной платеж и плюс коммунальные или другой вариант).
  4. Продолжительность сдачи объекта (на какое время сдается, за какой временной промежуток нужно будет покинуть помещение).
  5. Непредвиденные обстоятельства (досрочное прекращение действия договоренности, компенсация пострадавшей стороне).
  6. Текущее ремонтирование объекта (косметический ремонт – кто оплачивает, или может ли войти в счет оплаты за будущие месяцы).
  7. Генеральные ремонтные работы (кто проводит, за чей счет, периодичность).
  8. Условия расторжения (возможность досрочного выхода из соглашения, компенсирование другому участнику понесенных в связи с этим расходов). Подписывать документ стоит внимательно прочитав его.

Передача объекта

Немаловажным документом помимо соглашения считается акт передачи недвижимости в эксплуатацию. Подписывать бумагу стоит исключительно после осмотра сдаваемого помещения. Если при осмотре здания будет найдена неисправность или недочет, то его сразу нужно записать в бумагу (чтобы впоследствии не было ложных обвинений).

Предварительный осмотр позволяет потребовать потребителем устранения неполадок за счет средств владельца или оговорить окончательную сумму в течении каждого месяца взносов с учетом выявленных неприятностей. Если увиденные объект не соответствует описанному, никаким образом не удовлетворяет интересы арендатора, то последний вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с указанием причины такого поведения.

ВАЖНО !!! По истечении времени сдачи объекта, владелец будет принимать здание по все тому же ранее упомянутому акту. Если ранее замеченные неисправности не были замечены или не зафиксированы в акте, то владелец по закону может требовать возмещения за порчу имущества. Также при реальных вложениях и расходах арендатора на помещение, он вправе потребовать компенсации.

Определяющие принципы, которыми следует руководствоваться участникам

Каждой стороне процесса стоит руководствоваться основополагающими началами, определенными конкретно для участников.

Так, владельцу недвижимости стоит подумать о:
  • возможности поиска клиентов самостоятельно. Это актуально, поскольку поможет избежать многих негативных моментов. Во-первых, налицо экономическая выгода. Риелторские услуги не являются дешевыми. Во-вторых, риелтора не волнует порядочность арендаторов, и они не обращают внимания на многие детали. Личное присутствие избавит от недоговоренностей с претендентами;
  • немаловажным является определение стоимости аренды. Для этого нужно провести мониторинг ценовой политики на рынке и в СМИ. Найдя наиболее схожие условия, нужно проанализировать выставляемые цены и решить какую стоимость будете брать за пользование. Для убедительности того, что не продешевили можно воспользоваться бесплатным сервисом агентства для вычисления выгодности сделки.
В свою очередь претенденту на пользование помещением нужно:
  1. Также лично присутствовать при всех манипуляциях. Нельзя важное дело доверять представителю.
  2. Любое изменение фиксировать в соглашении.
  3. Тщательно осматривать объект.
  4. Обратиться за помощью к юристу в связи с отсутствием специальных знаний у самого претендента.

Заключение

Из вышесказанного следует:
  • сдавать нежилое помещение вправе как обычные граждане, так и юридическое лицо;
  • если процедура не влечет за собой целью извлечение прибыли и ряд других признаков, то регистрация ИП гражданину не потребуется;
  • однако судейское сообщество так и не пришло к единому мнению о доказательствах по делу об извлечении прибыли или ее отсутствия в действиях подданного;
  • обязательно происходит начисление налога при занятии предпринимательством;
  • не запрещено применять упрощенную систему налогообложения;
  • соглашение составляется в письменном виде с подписями участников;
  • важным документом является и акт передачи недвижимости;
  • по факту выявленных скрытых изъянов или полном несоответствии с описанным ранее, соглашение аннулируется в общем порядке;
  • на всех процедурах стоит присутствовать лично;
  • все оговоренные устно моменты, но не записанные в документе, не считаются действительными по действующему законодательству;
  • уклонение от уплаты сборов считается нелегальным и может повлечь меры ответственности вплоть до уголовного преследования.

Таким образом, личное присутствие и тщательная проверка поспособствуют ликвидации имеющихся недоделок. Сдать в аренду или снимать площадь дело довольно простое, если следовать букве закона.



Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва и Московская область,
Санкт-Петербург и область
Вся Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Официальный сайт: jurists-online.ru

Москва и Московская область,

Санкт-Петербург и область

Вся Россия, тел. +7 (800) 350-56-12

Заказать звонок юриста бесплатно

Задать вопрос юристу бесплатно

Образцы документов

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск