Бесплатная юридическая консультация онлайн

Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Обезопасить себя от лишних конфликтов может фиксирование в документе возможности на досрочное расторжение договора аренды. В статье будет рассмотрено прекращение обязательств разными участниками правоотношений, порядок и образцы используемой документации.

Досрочное расторжение договора арендыАренда считается наиболее популярной услугой на рынке само занятых людей, а также распространена среди обычного населения, не располагающего собственным домом или земельным участком. Поэтому надлежит отнестись со всей внимательностью к составлению соглашения, чтобы впоследствии не пришлось обращаться в суд. Так, от жизненного форс-мажора и кардинальной смены обстоятельств никто не застрахован. И это стоит учесть.

Законодательное регулирование вопроса

Необходимость расторгнуть соглашение об аренде недвижимости может возникнуть у любого участника правоотношений. Причины такого поведения могут быть абсолютно разными. Но вне зависимости от обстоятельств, стороны должны руководствоваться установленными нормами гражданского законодательства. Знание своих прерогатив и обязательств поспособствует избежать конфликтов и недопонимания между участниками.

ВАЖНО !!! Лучшим из вариантов является фиксирование в самом тексте заключаемого документа всех нюансов относительно ситуации досрочного расторжения.

Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны.

Таблица проиллюстрирует прерогативы участников отношений:

Основания прекращения для арендодателя

Причины расторжения для арендатора

Съемщик пользуется предоставленным имуществом не по целевому использованию или производит его порчу. Решетников сдал в пользование молодой семье двухкомнатную квартиру с вновь сделанным ремонтом. Маленький ребенок изрисовал дорогие обои, родители обязались осуществить ремонт за свой счет в течение двух месяцев, но этого не произошло. Соглашение было аннулировано

Имущество для пользования не предоставлено. Владелец жилплощади по договору обязан был к моменту заселения установить газовую плиту и привезти холодильник, но этого сделано не было. Жильцы готовили пищу месяц на электроплитке, приобрели морозильную камеру. Но в итоге нашли жилье с лучшими условиями и съехали по причине отсутствия плиты

Ухудшает состояние имущества. Заселив жильцов в полностью обставленную квартиру спустя месяц, хозяин обнаружил кухонный гарнитур с побитыми стеклами. Мужчина предложил им съехать

Переданное в эксплуатацию обладает существенными недостатками, препятствующими нормальному использованию. Осматривая помещение потенциальный наниматель не смог заметить работающего через раз сливного бачка и неправильной работы смесителей (горячая вода в душе резко становится холодной). После вселения молодой человек предложил поменять все за свой счет, но чтобы понесенные расходы вошли в следующую оплату. Владелец не согласился, обвиняя в поломке жильца

Больше двух раз просрочивает ежемесячный платеж. На протяжении полугода семья не оплачивала плату за пользование домом. Владельцу это надоело и он попросил освободить помещение

Проведение генерального ремонта, являющегося обязательством собственника, не производится. Сдав жилье с осыпающимся потолком, отклеивающимися обоями и довольно плохой сантехникой владелец обязался устранить недостатки на протяжении двух месяцев с помощью жильцов. Однако ремонта квартиранты так и не дождались

Не осуществляет капитального ремонта, если это предусмотрено договором. Уехав в Италию на постоянное место проживания, Голубевы сдали в аренду трехкомнатный дом в России с обязательством проведения текущего и генерального ремонтов жильцами. Приехав через 10 лет они ужаснулись ветхостью жилья и решили продать недвижимость, но больше не давать в эксплуатацию

В силу непредвиденных и не зависящих от воли сторон обстоятельств имущество престанет быть пригодным для эксплуатации. Квартиросъемщик уехал с семьей на отдых. Приехав они уже не смогли проживать в арендуемом жилье, поскольку на момент их отсутствия по вине соседки произошел пожар и пламя перекинулось на квартиру. Большая часть имущества сгорела

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы расторгнуть соглашение владельцу необходимо сообщить о своем намерении жильцам в разумный период, обычно за 30 дней до предполагаемого выезда.

Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд.

Установленные в кодексе основания не считаются исчерпывающими. Каждый договор может дополнить их список.

Возможность расторжения без участия суда

Как говорит законодательство, нанимателю гораздо сложнее ликвидировать соглашение, если не согласен собственник. Однако возможность аннулировать договоренность без привлечения официальных учреждений все же есть, правда, тогда определяющее значение имеет продолжительность действия подписанного документа.

Если участники заключили соглашение на неопределенное время, то расторгнуть его можно в одностороннем порядке без привлечения суда.

Особенности аннулирования:
  • потребуется уведомить о своем желании владельца заранее (за 3 месяца или за 1 месяц в случае аренды другого помещения – п.2. ст.610 ГК РФ). Эта прерогатива зафиксирована в законе, поэтому упоминать об этом в тексте договора вовсе не обязательно;
  • После оповещения в интересах жильца как можно скорее вернуть помещение по акту приемки. Поскольку до этого действия соглашение не считается расторгнутым надлежащим образом, а также внесение арендной платы все еще будет входить в обязательства квартиросъемщика. Не вносить оплату возможно исключительно при доказательстве уклонения собственника от процесса приема помещения.

Преференции при срочном договоре

 В случае подписания соглашения на определенный срок в действие вступает прокомментированная раннее статья 620 гражданского кодекса. То есть если отсутствуют нарушения со стороны хозяина помещения и договором не установлен порядок досрочного прекращения обязательств, то арендатор отказаться от соглашения не сможет.

В случае доказательства нарушений арендодателем разрешается обратиться в суд за разрешение конфликта и защитой собственных интересов.

Прерогатива безусловного отказа

Упоминание в законодательстве положения о праве нанимателя обратиться в суд не ограничивает его от возможности упоминания в тексте соглашения безусловного отказа до истечения срока завершения действия.

Прекращение происходит с момента получения лицом уведомления. Для отказа участники в тексте могут прописать наступление специальных оснований или оставить возможность немотивированной.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12

Неверные формулировки отказа в договоре

Когда стороны не могут прийти к мировому соглашению, а конфликты и не думают прекращаться, тогда очень важно правильно и четко понимать зафиксированные формулировки в тексте соглашения. Для этого необходимо перед составлением и подписанием понять, что именно нужно, учесть непредвиденный форс-мажор. Лучше всего пригласить профессионального юриста, который поможет составить текст соглашения без ущемления интересов обоих участников правоотношений.

Так, примеры неверного составления:
  1. Отсутствие указания прерогативы отказа именно во внесудебном порядке. Нужно прописывать не просто возможность расторжения в одностороннем порядке, поскольку при нарушениях это возможно и по закону.
  2. Зафиксировано обязательство об уведомлении владельца насчет сроков освобождения помещения, но ничего не сказано про отказ.

Аннулирование по соглашению участников

Часто стороны не доводят споры до тяжебного разбирательства и разрешают по обоюдному согласию. В случае согласия обеих сторон о прекращении действия договора аренды необходимо составить также соответствующее соглашение. Данный документ особо обязателен, если арендный был заключен на длительный период и зарегистрирован в Росреестре.

В документе указываются следующие сведения:
  • личные данные участников;
  • информацию об объекте недвижимости;
  • факт согласия на ликвидацию арендного соглашения;
  • отсутствие претензий.

Договор о прекращении по соглашению сторон образец можно скачать. По факту передачи недвижимости составляется акт приемки. Со всей этой документацией нужно обратиться в реестр, написать заявление и закончить процедуру аннулирования. Если регистрации не происходило, то считаться ликвидированным будет документ после возврата имущества владельцу.

Ликвидация по суду

При наличии вышеперечисленных оснований наниматель может обратиться в суд, если мирным путем договориться с собственником помещения не получается. К исковому заявлению истцу нужно прикрепить доказательства своей позиции. Например, если жилплощадь содержит значительные изъяны и съемщик об этом не был предупрежден, надлежит оформить заключение экспертов о наличии таких недостатков и о том, что именно они препятствуют нормальной эксплуатации помещения.

Однако перед обращением в уполномоченное учреждение нужно в обязательном порядке сообщить о своих намерениях хозяину помещения. Направляется уведомление по инициативе арендатора образец которого можно скачать.

Документ должен содержать:
  1. Название бумаги.
  2. Индивидуальные сведения сторон.
  3. Информация об арендном соглашении – дата составления и подписания, номер, место.
  4. Основания прекращения по закону или с указанием на пункт в договоре.
  5. Продолжительность времени, на протяжении которого спор должен быть улажен.
  6. Дата и подпись.

ВНИМАНИЕ !!! Направлять извещение рекомендуется по почте с уведомлением. С момента получения адресатом письма начинается отсчет в 30 дней. По их истечении разрешено обращаться в официальные органы.

Особенности прекращения соглашения о землепользовании

Можно представить более расширенный список оснований для расторжения. К уже вышеназванным добавляются:
  • ухудшение почвы в связи с техногенным происшествием;
  • изъятие участка для государственных нужд;
  • реквизиция;
  • неиспользование на протяжении трех лет (например, при сдаче земельного участка арендодателем предусматривался именно пункт использования земли, но не ее простоя).

Последствия незаконного прекращения

Судебная практика выработала две диаметрально противоположных позиции насчет применения уплаты неустойки в случае досрочного расторжения. Одни суды считают, что если в договоре оговорена возможность прекратить взаимоотношения раньше намеченного срока, то установление штрафной санкции или взимания какой-либо платы рассматривается ими как ущемление прерогатив другой стороны.

Другие суды придерживаются мнения, что уплата денежных средств за прекращение пользования вполне нормальная позиция для защиты собственных интересов. Актуально, прежде всего, в предпринимательской сфере. Например, собственник получает определенные суммы за сдачу помещения и рассчитывает на них. Досрочное расторжение повлечет убытки для него – отсутствие заработка, расходы на риелтора, услуги юриста по новому соглашению и прочее. Поэтому взимание некоей суммы считают справедливым и законным.

Заключение

  1. Арендное соглашение может быть прекращено как по инициативе хозяина помещения, так и съемщика.
  2. Для ликвидации должны располагать вескими причинами.
  3. Владелец вправе расторгнуть договор и без привлечения суда.
  4. Нанимателю разрешено прекратить действие соглашения по суду, если нет оговорки в самом тексте. При заключении на неопределенное время прекращение происходит и без судебной тяжбы.
  5. Перед обращением в официальные учреждения нужно за месяц в случае нового соглашения или за три месяца уведомить другого участника о своих намерениях.
  6. Для зарегистрированного договора моментом расторжения послужит внесение соответствующей записи в учетный журнал реестра. При незарегистрированном соглашении – факт передачи имущества.
  7. Результатом передачи недвижимости является акт приемки.
  8. В документе можно предусмотреть немотивированный отказ раньше срока истечения соглашения или установить наступление определенных обстоятельств. Например, возможность прекратить аренду по истечению года без последствий.
  9. Оповещение рекомендуется отправлять по почте с простым уведомлением. По истечении месяца со дня получения на руки письма можно подавать обращение в тяжебное учреждение.
  10. Судебная практика не выработала единого подхода насчет установления взыскания денежной суммы по факту досрочного расторжения. Одни считают действие законным, другие несправедливым и рассматривают как ущемление преференций другой стороны.
  11. Дополнительные причины содержатся для аннулирования соглашения о землепользовании. Так, если не эксплуатируется более 3 лет или изымается для удовлетворения государственных нужд.
  12. Внимательное составление текста договоренности залог успеха, сбереженных средств и жизненной энергии. Для наиболее правильного текста надлежит обратиться к юристу.



Надежда Тихонова
Бесплатная горячая линия

Поможем решить ваш вопрос

Москва и Московская область,
Санкт-Петербург и область
Вся Россия
Консультации экспертов
Андрей Семенов
Андрей Семенов
Юрист - стаж 7 лет
Рейтинг
Мария Богданова
Мария Богданова
Семейный юрист - стаж 6 лет
Рейтинг
Максим Маслов
Максим Маслов
Юрист - стаж 9 лет
Рейтинг
Вера Данилова
Вера Данилова
Юрист по недвижимости - стаж 10 лет
Рейтинг

Новые статьи

Помощь юриста онлайн

Официальный сайт: jurists-online.ru

Москва и Московская область,

Санкт-Петербург и область

Вся Россия, тел. +7 (800) 350-56-12

Заказать звонок юриста бесплатно

Задать вопрос юристу бесплатно

Образцы документов

Юристы Онлайн

Наша команда предлагает бесплатные юридические консультации по всем отраслям права. Статьи и публикации на сайте представлены от профессиональных и квалифицированных юристов с огромным опытом и стажем работы.

Поддержать проект

Поиск